#融創服務##物管股#

2018年夏天的一個下午，我在某大型券商的一個重磅會議上，聽分析師講述房地產行業，彼時“融創”堪稱國內No.1房企。就在短短的幾年后，融創卻被投資者“唯恐避之不及”。在一些股吧中，$融創服務(01516)$只因代碼中帶了“融創”二字，不被投資者看好。

2023年開年，地產板塊談不上復蘇，但在“新五條”推波助瀾下，危機已經消弭了不少。在宏觀基本面已經明顯好轉、經濟回歸常態化后，去年遭遇冷眼的融創服務或是存在認知偏差最大的物管企業！

(相關資料圖)

一、融創服務受母公司牽連？impossible！

2022年7月，港股上市物業管理服務商金科服務發布公告，金科服務向$金科股份(SZ000656)$提供不超15億元借款。而后金科服務擬收購集團旗下43項托兒所物業，欲通過關聯交易的方式再次向母公司輸血。

因為之前中國恒大就曾挪用恒大物業的存款，導致恒大物業投資人利益受損，于是市場果斷對金科服務用腳投票。但融創服務的情況與前兩者截然不同。

首先，本次融創中國停牌的過程中，融創服務并沒有一起停牌，并如期發布了2022年中報。側面體現了融創服務是相對獨立的上市主體；

其次，融創服務并沒有像金科服務與金科地產這種“輸血式”操作；

最后，融創中國在去年12月初更新了一版債務重組資料，后于12月下旬發布了延期許久的2021財年年報。再加上融創近期采取的化債的策略相對積極，風險向融創服務轉移的可能性非常小。

二、融創服務仍是國內物管頭部企業。

很多人談起物業，第一時間想到的是萬物云、$碧桂園服務(06098)$，但實際上融創服務的實力也不容小覷。

中指研究院數據顯示，2022年9月，融創物業新增合約面積480萬，排名第九。值得注意的是，這還是在融創中國事件之后，2022年一季度，融創服務新增物業面積多次排名全國三甲。

即使2022年來自于融創的項目減少。

（ 2022上半年，在管面積中第三方占比已達40%）

但中指研究院依舊把融創服務排在了2022年物管企業第6的位置。足見融創服務本身也有著不俗的實力。

三、應收賬款減值不可持續，融創服務業務結構抗風險能力增強。

2022上半年，融創服務實現收入39.9億元，同比增長18%；毛利11.3億元，同比增長6%。

融創服務市場拓展合約面積超2100萬平方米，同比增長62%。

這個增速是港股物管公司同期增速（16.6%）的3倍以上。

融創去年上半年重點對住宅服務、商業寫字樓、醫院、公建項目、產業園等，基本實現全業態布局。較為核心業務的基礎物業服務、社區生活服務、商業運營服務的收入同比增長36%，毛利占比提升18個百分點至79%。

（僅社區生活服務服務收入，融創服務營收就增長了55.8%）

自此，融創服務非地產業務和地產業務的毛利占比約8:2，物業收入的結構已明顯改善。

融創服務去年上半年虧損的主要原因是對關聯方應收款項計提減值準備的金額大幅增加。

若剔除關聯方應收款項計提的減值影響，公司在上半年內擁有人應占盈利不低于5.5億元。

應收減值屬一次性利空，影響效果類似商譽減值。我們從A股財報披露期幾家因為商譽減值較大導致虧損的企業（山鷹國際、康泰生物、繼峰股份）暴雷后走勢來看，幾家公司不但未受到減值虧損影響，還都走出了“靴子落地”的上漲走勢，對于融創服務的影響同理。

至于關聯交易風險是否會繼續擴散？2022中報期，融創服務表示已主動采取了“風險隔離”的手段，停止了一些應收賬款回收較難的業務，2023年物業收入會保持在一個穩中向好的水平。而中國恒大，花樣年在年初都將“保交樓”定為年內重要戰略，隨著融創中國情況的好轉，交付數量進一步提升，融創服務也將徹底度過困難時期。其業績改善的預期差相對碧桂園服務等物管企業要大一些！

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關鍵詞： 融創中國 同比增長 關聯交易