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證券時報記者 張一帆

8月9日，北京成功掛牌出讓2宗住宅用地。雖然未進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)即達(dá)成出讓，但這是萬科時隔4年重返北京土地市場，增加了本場土拍的話題度。

【資料圖】

萬科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊，該項目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨立參與。最終，經(jīng)過16輪競價由萬科以總價27.4億元競得，成交樓面價3.49萬元/平方米，溢價率10.04%。

根據(jù)材料，該地塊總建面約7.85萬平方米，需配建12班幼兒園，住宅建面約7.44萬平方米，容積率2.0，限高36米，銷售指導(dǎo)價期房6.5萬元/平方米。中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，該項目地塊形狀規(guī)整，近地鐵6號線物資學(xué)院站，聚焦地鐵6號線上的首置人群。隔壁新房項目北京城建·國譽朝華開盤銷售13億元，月均流速50套左右，銷售去化表現(xiàn)較好。

根據(jù)萬科逐月披露的新增項目情況簡報，公司上一次在北京新增項目要追溯至2019年4月。當(dāng)月，萬科摘得北京豐臺區(qū)王佐0092等地塊，萬科方面持有權(quán)益比例達(dá)80%，權(quán)益建筑面積14.7萬平方米，需支付權(quán)益地價34.40億元。

事實上，彼時的萬科對北京可謂是“重倉”。2018年12月至2019年4月，萬科幾乎每個月均在北京斬獲進(jìn)項，接連拿下北京順義區(qū)東樓項目、北京順義區(qū)高麗營于莊6004等地塊、北京通州區(qū)臺湖0094等地塊。其中，最大手筆的臺湖0094等地塊，萬科權(quán)益比例達(dá)75%，支付權(quán)益地價高達(dá)49.95億元，為當(dāng)月投入最大的項目。

自此以后，萬科在北京住宅土地市場幾乎消失，直至2022年6月，萬科闊別北京土拍3年后首次出現(xiàn)在報名表中，但最終仍一無所獲。在今年6月1日，在被評價為“瘋狂”模式的北京土拍現(xiàn)場，也出現(xiàn)了萬科的身影，萬科參與了三宗地塊的報名，但并沒能完成摘地——三宗地塊均以搖號形式成交。

張凱認(rèn)為，幾年前萬科在北京打造的老盤雖有庫存，但銷售已接近尾聲，新鮮度、號召力都不足以形成新的流量，市場新盤陸續(xù)供應(yīng)也給這些老盤帶來一定壓力。“本次重出江湖補充庫存，對外能夠重拾企業(yè)在一線城市熱度，維持企業(yè)影響力和競爭力，對內(nèi)也能提振士氣鞏固團(tuán)隊。”張凱表示，“從商辦市場回歸住宅市場，相信也與本輪利好政策釋放帶來的市場預(yù)期提升以及對核心城市市場機會的看好不無關(guān)系。”

今年以來隨著房企投資邏輯趨同，房企拿地向核心城市聚攏，相關(guān)城市土地溢價率明顯提升。以北京為例，今年一批次土拍3宗地塊總共收金712.3億元，同比增長48.3%；平均成交樓面價3.93萬元/平方米，均價較2022年提升約1萬元；平均溢價率9.2%，較上一年增加一倍左右。

作為應(yīng)對策略，萬科今年在項目獲取上反復(fù)強調(diào)“特別好”的理念。萬科聯(lián)席總裁張海曾表示，針對今年以來市場投資聚焦在核心城市核心區(qū)域的情況，萬科正在研究與市場存在差異化的投資策略。“我們有一個特別好的項目的小模型，這個模型可能會讓我們在比較大的范圍內(nèi)，就能找到一些合適自己的項目。”張海說。

據(jù)了解，在投資上萬科有兩大思路：一是會堅持獲取特別好的項目，即市場和客戶基數(shù)比較好、存在成熟的產(chǎn)品解決方案、投資回報好的項目。二是會堅持精準(zhǔn)投資，公司的投資地圖會隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟(jì)的基本面等不斷完善，幫助發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機會。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1~7月，萬科拿地金額210億元，排名房企第7名。全口徑新增貨值698億元，排名房企第4名。其中，長三角是萬科主要的發(fā)力區(qū)域，萬科在上海拿地金額達(dá)107億元，在南京則投入28億元。

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