觀點(diǎn)指數(shù) 8月21日，德信服務(wù)發(fā)布2023年上半年未經(jīng)審核中期業(yè)績報告。在目前的上市物企中，德信服務(wù)屬于“小而精”的類型，截至2023年6月30日，其在管面積僅為3620萬平方米，項(xiàng)目的地域分布與德信中國一致，主要分布在浙江等長三角區(qū)域。

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今年上半年，德信服務(wù)在項(xiàng)目外拓和增值服務(wù)等周期性業(yè)務(wù)方面收縮，這其中既有環(huán)境變化帶來的客觀影響，又有德信服務(wù)自身的戰(zhàn)略選擇。

2023H1，德信服務(wù)各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)多表現(xiàn)不佳，上半年?duì)I業(yè)收入為4.58億元，同比下降5.6%；凈利潤為6330萬元，同比下降28.6%；毛利率也由31.8%下降3.6個百分點(diǎn)至28.2%；唯應(yīng)收款規(guī)模控制較好。

外拓及非周期性業(yè)務(wù)收縮

截至2023年6月30日，德信服務(wù)的在管面積為3620萬平方米，較去年同期的3260萬平方米增長約11%。實(shí)際上，雖然規(guī)模不大，但從2022年開始德信服務(wù)的規(guī)模增長已經(jīng)明顯降速。

以2023上半年的情況來看，盡管其在項(xiàng)目外拓方面做出了一些努力，例如上半年中標(biāo)了標(biāo)志性項(xiàng)目湖北機(jī)場物流中心服務(wù)項(xiàng)目，開拓了新業(yè)務(wù)場景的杭州地鐵6號線、16號線物業(yè)服務(wù)以及簽約了河南藝術(shù)職業(yè)學(xué)院等。

但是，和新進(jìn)入的業(yè)態(tài)和項(xiàng)目相比，德信服務(wù)所退出的項(xiàng)目規(guī)模更大。今年上半年德信服務(wù)共終止了17個共276萬平方米的在管項(xiàng)目，而去年同期僅終止4個項(xiàng)目共32萬平方米。最近一年多以來，主動退出在管的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目是很多物企在大面積采取的舉措，主要源于往期行業(yè)粗放式增長，過度追求規(guī)模而疏忽項(xiàng)目質(zhì)量而帶來的后遺癥。目前地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)行業(yè)正雙雙面臨困局，德信服務(wù)采取了相對更為保守的企業(yè)戰(zhàn)略也是理所當(dāng)然。

業(yè)態(tài)上，德信服務(wù)是一家以住宅物業(yè)為主體的物業(yè)企業(yè)，營收占比貢獻(xiàn)比例達(dá)到70%；而在地域上，德信服務(wù)的項(xiàng)目分布與德信中國基本一致，主要集中在浙江等長三角區(qū)域，其中第三方開發(fā)商的項(xiàng)目收入占比為54%，和去年同期的57.3%相比有所下降。

這是因?yàn)椋荒陙淼滦欧?wù)在外拓方面呈明顯收縮態(tài)勢，來自獨(dú)立第三方物業(yè)的管理面積僅增長約83.7萬平方米，物管外拓市場今年上半年競爭格外激烈，而此時德信集團(tuán)輸送的項(xiàng)目面積達(dá)到299萬平方米，提供了德信服務(wù)重要的面積增長動能。

從增值服務(wù)角度觀察，德信服務(wù)上半年的一個典型特征是非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)等周期性業(yè)務(wù)的同步縮水。

2021年上半年，德信服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)收入為5980萬元，和去年同期的1億元相比顯著減少，在營收中的占比由20.8%降低至13.1%。細(xì)分來看，占比63.1%的案場服務(wù)是非業(yè)主增值服務(wù)的核心，前介服務(wù)的占比也達(dá)到了28.8%，這部分業(yè)務(wù)實(shí)際都高度依賴關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目銷售情況。受中國房地產(chǎn)市場周期影響，德信中國上半年交付和開發(fā)的項(xiàng)目減少，導(dǎo)致給德信服務(wù)提供的非業(yè)主增值服務(wù)需求也客觀減少，造成了后者非業(yè)主增值服務(wù)的大比例縮水。

社區(qū)增值服務(wù)主要針對的是住宅業(yè)態(tài)，實(shí)際上更偏向于物企對管理的社區(qū)資源進(jìn)行商業(yè)化的嘗試，德信服務(wù)所提供的社區(qū)增值服務(wù)包括社區(qū)資源增值服務(wù)、社區(qū)零售和家居服務(wù)，以及物業(yè)銷售和協(xié)銷服務(wù)等，都是較為常見的住宅社區(qū)業(yè)主服務(wù)。

2023H1德信服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)的收入為5638萬元，錄得約43.1%的降幅，營收占比12.3%，與去年同期的20.4%相比同樣明顯縮水。除了德信服務(wù)自身在社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)力減少外，其中也有部分經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的原因。

在兩類周期性較強(qiáng)的增值服務(wù)都同步收縮的情況下，德信服務(wù)的基礎(chǔ)物管服務(wù)便起到了業(yè)績壓艙石的作用，營收占比由58.8%上升至74.6%的新高位，成為了德信服務(wù)業(yè)績的主要支撐。

應(yīng)收款規(guī)模控制較好

財務(wù)角度來看，2023H1德信服務(wù)的主要財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)不佳。上半年?duì)I業(yè)收入為4.58億元，同比下降5.6%；毛利潤能1.29億元，同比下降16.2%，凈利潤為6330萬元，同比下降28.6%，收入、利潤下降主要是因?yàn)樵鲋捣?wù)受到影響。

毛利率方面，德信服務(wù)2023H1的毛利率由2022H1的31.8%下降3.6個百分點(diǎn)至28.2%。增值服務(wù)業(yè)務(wù)對物業(yè)企業(yè)而言并不穩(wěn)定，這一點(diǎn)也反映在毛利率上。德信服務(wù)2023H1的社區(qū)增值服務(wù)下降2.5百分點(diǎn)至39.5%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率則下降5.5個百分點(diǎn)至35.1%，增值服務(wù)的毛利率降低有經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的原因，也有關(guān)聯(lián)開發(fā)商對物業(yè)企業(yè)讓利減少的因素。

德信服務(wù)基礎(chǔ)物管服務(wù)的毛利率則維持了穩(wěn)定，今年上半年的毛利率為25.1%，與去年一致。基礎(chǔ)物管服務(wù)的商業(yè)模式是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的本質(zhì)反映，也體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的抗周期性。

應(yīng)收款規(guī)模偏高是很多物業(yè)企業(yè)都面臨的一個難題，對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)款應(yīng)收未收的情況，在行業(yè)中相當(dāng)普遍。今年上半年，行業(yè)也涌現(xiàn)了不少地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以物業(yè)資產(chǎn)抵消應(yīng)收款的動作。

德信服務(wù)今年上半年在控制應(yīng)收款增長方面表現(xiàn)較好。

其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)主要來自向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)收入及非業(yè)主增值服務(wù)，截至2023年6月30日，德信服務(wù)剔除撥備后的貿(mào)易應(yīng)收款余額約為4.1億元，和去年底的3.7億相比只發(fā)生了小額度增長，減值撥備的數(shù)額也相對較小，約為2797萬元。

另外，德信服務(wù)今年還出現(xiàn)了在手現(xiàn)金下降的情況，截至2023年6月30日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物小幅度下降6.2%至1.97億元。

目前企業(yè)已披露的業(yè)績并非完整年報，還未包含企業(yè)的現(xiàn)金流量表，不過可以從上半年的活動可以看出，其作為現(xiàn)金流充沛的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在手現(xiàn)金減少的主要原因——上半年共花費(fèi)6039萬港元在公開市場回購股份并注銷，在維護(hù)二級市場股票價格方面做出了積極嘗試。

值得一提的是，德信服務(wù)在去年出借了一筆本金3.15億元，年利率為8%的貸款，到期日為2024年12月，借款人是作為德信中國供應(yīng)商的獨(dú)立第三方，且以不低于6.3億元的停車位作為抵押，該筆貸款也將為德信服務(wù)提供每年約2500萬元的利息收入。

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