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融創824億歸母凈資產怎么來的，去年比這多不少。$融創中國(01918)$

有的人買賣地產公司的股票單純的比較各家廠商的PB，這是否有問題？

會不會是個大誤區？

(資料圖)

懷著這些疑問，我今天對融創的報表進行了詳細的查看，與大家分享，大家也幫忙忙挑挑有問題的地方，我們一起進步

PS：

1）盡管每年用于房企排名的指標，開發商也已經收到收付及按揭全款，但在交樓給業主之前，開發商的損益表上不能確認營業收入、相應的銷售成本和銷售毛利。

再賺錢的地產項目也要先虧3年，住宅從拿地到交房起碼2-3年，此期間沒有營業收入、銷售成本階段，只有營銷費用和管理費用支出，即項目損益表肯定要連虧兩三年才會見到利潤。

所以，融創2021年銷售額5973.6億元，營業收入只有1983.87億元，是因為沒有錢，很多都沒有如集團計劃那樣交房，導致營業收入確認遲滯。這個數據估計2022年更差，因為22年比21年交房的數量少不少。

2）關于房價下跌，土地價格下跌，導致開發商資不抵債的問題。有稅盾在，土地貶值和增值，對開發商影響不大。只要拿地價格足夠低就可以。

3）這輪調控，調控死了不少中小開發商，日后活著的都可以吞下他們的地盤，包括融創。

4）賬面凈資產被嚴重低估。

a.土地儲備按原值入賬。開發商資產負債表的資產端，重要組成部分就是待開發土地（原材料）、在建工程（半成品）、竣工待售物業（成品），這三者都必須原值入賬資產負債表。也就是說，擁有大量土儲的開發商來說，其資產往往被低估了，（呆會計不知道開發商的高負債變成土地儲備了，而土地升值遠超利息成本。）

b.存貨中大量已售未結合同又隱含了一年多的利潤待兌現，這都使得賬面總資產和凈資產被低估。（呆會計喜歡用市凈率給地產商估值。）

非流動負債中的借貸，大幅減少1200多億（2118-865）

流動負債中的借貸，增加1400多億。（其中大部分應該是美元債，還有一些境內債。現在融創會通過展期或債轉股等方式解決掉1000億的短期負債變成中期負債。解決完之后，短期負債會大降。）

貿易及其他應付款項，這部分2693億，增加了670億，這部分沒有利息，不是有息負債，是開發商對上下游資金的占用，占用越多說明議價能力越強。房地產行業，這種無息負債被認為是好負債。

是沒交房的，沒劃轉的，這部分3418億，比去年多680億。

凈資產可以作為不死的底線，但絕不作為長期投資的核心因素。

有息負債3000多億

行業內人士只看凈有息負債。凈有息負債=有息負債-現金。

國際評級機構喜歡用凈有息負債率評估開發商的抗風險能力。凈游戲負債率=凈有息負債/歸股東凈資產

有息負債3000多億，那么減去現金，1600多，還剩1500多億唄。努努力也差不多。

之前說過了開發商的賬目歸股東凈資產這個數據是嚴重低估不靠譜的，因此用其算出的凈有息負債率也沒有多少實際意義。增速越快的開發商的有息負債率越高是正常現象。

NAV不適合高速增長的開發商。

在業務持續高速擴張期，房地產企業的凈經營現金流缺口逐年擴大（因為買地）。

一旦業務停止增長，凈經營現金流會立即轉正；一旦停止上馬新項目，凈經營現金流會立即井噴。

這么看，恒大出問題的點就是把地產的錢拿去干汽車了，俗稱挪走了，導致地產這部分出問題，現金流吃緊，錢越借越多，最后現金流吃緊，運轉不過來了。以上導致了房子無法按期交付，老百姓不管咋回事，就開始擔心，就不買你恒大的房子了，所以恒大銷售出問題了，停滯了，這個游戲就玩不轉了。

另外持作出售是605億，應該是沒賣掉的現房。

存貨應該是21年的銷售費用及管理費用8.3億。

計提了310億。

1）出售貝殼

2）文旅城資產減值撥備

3）處置地產項目錄得投資損失

其中2882億是有抵押物的。245億是沒有抵押物的。

1）受限貨幣資金（估計500億左右）

2）發展中物業

3）持作出售的竣工物業

4）下屬公司股權

受限貨幣資金、發展中物業（土儲）、持作出售的竣工物業（已建未售出的房子）占了2540億。

下屬公司股權作為抵押占了342億。

這篇文章僅單純從財務報告角度和大家做個探討，歡迎各位各抒己見，

如有問題，麻煩指正！

關鍵詞： 營業收入 開發商的 的開發商