作者：子非魚；本文首發于我的微信公眾號“城市財經”，歡迎關注

01 |樓市寒潮依舊

讀書的時候，曾無比向往南京，想看看烏衣巷中是否還有王謝兩大家族留下的痕跡，想游覽一下秦淮河感受一下秦淮脂粉沾染過的河水，想登上棲霞山去看看這座虎踞龍盤的六朝古都。

(資料圖片僅供參考)

所謂六朝古都，其實并不準確，魏晉南北朝時期就經歷了偏安江左的東吳、東晉、宋、齊、梁、陳6個政權，后來還有南唐，朱元璋創建的大明也是在南京開國，朱棣靖難之役后，就遷都北京了。

總而言之，在去之前，懷著對南京無限的遐想，喜歡這座城市。

后來有機會在南京待過一段時間，去過南京長江大橋、夫子廟、雨花臺和中山陵，可惜沒有游玩秦淮河。對南京的喜歡依舊，除了房價。

當下正值隆冬季節，南京的玄武湖，快要結冰了吧。天氣預報顯示，最近兩批次冷空氣正在南下。

當下南京樓市，同樣寒潮依舊。

最新數據顯示，南京的二手房掛牌量正逼近15萬套，達到了149688套。

這一數據相比于三月份的11.87萬套增加了3萬多套，相比于10月份的13.53萬套，也增加了近1.5萬套。

這說明什么，說明投資客仍在加速掛牌離場。

投資客掛牌離場的現象，自年初以來就在中心城市上演，愈演愈烈。3月份和10月末的時候，先后梳理過中心城市的數據。

3月份的時候，有13個中心城市二手房掛牌量在10萬套之上，10月末的時候增加至15個。

增加的不只是城市數量，還有各城市的掛牌規模。

數據來源：鏈家網、銳理數據、諸葛找房、透明網、卓易數據、公開報道等

02 |南京房價仍在調整

掛牌量激增背后，有當下二手房交易手續簡便、降稅等緣故，比如北京的賣一買一置業免稅，比如十多個城市推出的“帶押過戶”等。

但根本原因還是房價調整之下，一部分尋求落袋為安，一部分選擇割肉離場。

國家統計局披露的數據顯示，10月份70個大中城市中，有64個城市的二手房價格同比在下跌，占比超過了90%，也就有90%的城市房價在調整當中。

中心城市方面，諸葛找房數據研究中心披露的10月份10個重點城市數據顯示，目前幾乎有80%的二手房房源在降價出售。

廣州方面，貝殼研究院披露的數據顯示，有36%的項目相比近三年的最高價降幅在10%以內，25%的項目價格降幅則在10%-20%之間，23%的項目價格降幅超過20%。

深圳方面，樂有家最新數據顯示，有40%的二手房掛牌低于參考價。

這兩座一線城市，目前今年以來，無論外圍區還是核心區，價格都在調整中。

炒房第二城杭州，同樣如此。杭州當地媒體錢江晚報7月份披露，杭州超6成小區都在掛牌降價。

房價泡沫巨大的南京，同樣如此。

在上一輪上漲中，南京和廈門、蘇州、合肥四座城市以驚人的房價增速，獲得了樓市“四小龍”稱號。

嚴重脫離收入的房價，在今年的宏觀環境之下，紛紛進入了調整浪潮中。

關于南京，今年寫過很多次。在之前的文章中，提到過，根據南京當地自媒體“南京樓市”梳理發現：

二級房產成交市場調整如斯，一級土地市場又豈能好得了，所以我們看到了在三輪集中供地完成之后，22座集中供地城市，沒有一座完成賣地供應計劃。

南京的賣地完成率只有51%，武漢更只有24%。

于是我們看到了，堅持了一年半的兩集中供地，已經被多個城市拋棄。

最著急忙慌的武漢，已經完成了第四輪、第五輪集中供地，第六輪集中供地已經掛牌，成為首個推出第六輪集中供地的城市。

長沙、深圳、蘇州、北京等城市已經完成第四輪供地競拍。南京已經完成了第四輪集中供地，第五輪供地已公示，將于本月20日進行。

03 |腳步不停

寒冷如斯的樓市，讓南京過去大半年都在忙著出政策托底。

從4月份至今，南京前前后后發布了十多次托底措施，其中包括放松外圍區限購，只保留鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四大核心區域，同時四大核心區域社保要求降至6個月，并且可以續保。

這些措施，讓南京成為全國出臺托底樓市措施最多的城市，沒有之一。

就在近日，南京繼續出招，下調二套房首付比例：

本號在前兩天的文章中做過專門分析，南京在防疫大放松之后，選擇降低二套房首付比例，無非是想以加杠桿的方式，特別是借助防疫政策大放松這個背景，迫不及待想要推動一波成交量，幫助去庫存，最終推動土地成交，來一波搶跑，推動市場回暖。

但二手房掛牌量繼續增加，即將突破15萬套的現實告訴我們，南京可能想多了。

第一，防疫雖然放松，但疫情尚未結束，過去三年很多人的家底都掏空了，指望一朝放開就能滿血復活？更何況，正如很多人揶揄的，防疫三年，現在才算開始而已。

第二，阻礙全球和中國經濟發展的因素有很多，世界秩序正在遭受挑戰，中國與美國的摩擦仍在進行當中，而且，大家不要忘記了，俄烏戰爭還在打著呢，俄烏戰爭只是世界秩序撕裂的序幕而已。

第三，抗壓能力極強的上海、北京才開始迎來房價調整，在收入復蘇短期內無法實現的情況下，調整的力量仍會占據主流。

總結起來就一句話，最壞的時刻已經過去，但接下來并不是春天，經濟、就業、樓市復蘇，是曲折的，不確定的。

大多數中心城市，調整的腳步仍沒有停止。

更何況，當下的首要任務，不是準備錢去買房，而是做好個人防護，等待感染高峰期的到來。

@今日話題

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