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封面圖 |《Game of Thrones》劇照

如果在資本市場，不讓房企上市，它也就不上市了。如果上了市，又不讓它進行股權融資，那為什么還要讓它上市？上市本身就是以股權融資為主的一種形式。資本市場應該接納任何一個行業。

至于未來住宅市場是不是會經過波動然后再恢復到原來，我認為大家不要想這個事了，因為邏輯已經變了。

比如說，我在北京，我對這里的四季變化很清楚，所以我可以等。冬天過完了就是春天，春天過完了就是夏天，夏天過完了就是秋天。但是，如果你跑到南太平洋，那兒除了陽光啥也沒有，或者你到北極，除了冷啥也沒有，那你等啥？這就是邏輯發生變化了。房地產市場也是這樣，如果它的底層發展邏輯改變了，你在這等，只能是耽誤自己的青春。

房地產的邏輯變到哪了呢？我們都知道，住宅市場有兩個邏輯，一個是地方土地財政的邏輯，就是不斷賣地，擴大城市，攤大餅。另外一個邏輯是住宅開發商的邏輯，叫成本、規模、速度，如果你成本低、規模大、速度快，日子就可以過得很好。但現在這兩個邏輯都不存在了。

在新時期，土地財政要高質量發展，要有結構性的改變。結構性改變，也就是土地財政越來越吃不了了。當然這種土地攤大餅式的供應也踩剎車或者拐彎了。而且政府提倡租售并舉來解決住房供應，要像新加坡一樣，由政府主導蓋房子來提供更多的廉價住宅或者公租房。

這樣的話，傳統開發商的增長空間就會減少。另外住宅市場本身也在減少。原來新房的市場可能有十七八萬億，現在可能逐漸萎縮到十萬億左右。這個時候就應該是大部分住宅開發商黯然離場的時候。而少數像萬科這樣的優質公司，甚至可能得到比以往市場更大的發展機會。

結合政府現在提倡的房住不炒、租售并舉和新加坡模式，地產公司也要不斷調整產品和服務。我認為只有像萬科這樣的公司可以調整，而且在下一輪發展中仍然具有很大的競爭力和機會。但絕大部分的住宅項目公司可能就不存在了，他們可能去轉型干別的或者直接關門。

關鍵詞： 土地財政 股權融資 資本市場