《論語》里學渣宰予的故事很有名。

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宰予晝寢，子曰：“朽木不可雕也，糞土之墻不可圬也！于予與何誅？”。子曰：“始吾于人也，聽其言而信其行；今吾于人也，聽其言而觀其行。于予與改是?！?/i>

這是論語里極少見的措辭非常憤怒的文字——老師直接罵學生躺平，爛泥扶不上墻，可能是因為被學渣忽悠了太多次，悟到了再不能輕信于人。

這個形容時下的房地產政策，太貼切不過了。救市的話喊了很多，實質性的政策落地的也有，但是人們覺得還不夠，希望看到更多系統性的大行動、有法律保障的大行動。一方面看不到大行動，沒有人敢再入市為國接盤，或者說沒辦法入市。另一方面，上一次進去被打得鼻青臉腫，太害怕，沒有看到更多的保障，擔心殺進去下一次又被活捉。還有一方面，純粹是因為生氣，打的時候打到ICU，轉頭又想讓我來接盤，玩我呢？偏不去。

這就是現在市場和行業的問題。

關于這些問題的描述，市場主流觀點說是“信心”的問題，大家沒信心了。另一個觀點是說“實力”的問題，大家沒錢了。既沒有信心，又沒有錢，所以市場和行業就殘了，扶也扶不起來，成了宰予。

我覺得描述都對，但似乎也不是太能夠完全解釋，跟我切身的感受，有那么一點距離。我也思考了許多日子，倒是認為“信念”說法更準確。就是說，過去2年來發生的事情，顛覆了人們過去幾十年賴以形成的一些信念，讓他們產生了巨大的懷疑和擔憂。這些信念的坍塌，最終導致了今天這樣的一個B端和C端都“狐疑不定”的結果。

這個“信念”的問題，既存在于宏觀經濟里面，也存在于房地產行業里面。既存在于供給端，也存在于需求端。從房地產以外的行業，到房地產企業，到房主，到買房人，大家都是一樣的心理。

第一個問題，是關于市場經濟信念的問題。這是存在于宏觀經濟的問題，說白了一句話：就是我們“還堅持不堅持市場經濟”的問題。這個問題很多人可能不敢說，或者不愿說，但是它事實上存在，不正視不行。

這是很多人認同的信念，因為我們是靠著這樣的認知富起來的。過去幾十年獲得了這么好的日子，最主要的原因是搞了市場經濟，放開手讓大家去“殺出一條血路”。但是從過去幾年（尤其是2021年之后）對待民營企業的動作來看，它產生了一個事實性后果，很多企業家、富人群體，對這個信念產生了動搖。這個影響了民營企業家不投資，也影響了部分富人群體跑路……

許多童鞋還不明白，這個影響有多致命，還一直在為打擊資本叫好（不知道他們現在看到政策又重提民企是“自己人”，作何感想）。這個涉及到我們對資本的看法（或者說是供給端的看法），從我的觀察，很多人的看法還沉浸在“馬教經濟學”的語境里，不一定全錯，但可以說一句“錯的部分比對的部分多太多”。我們身邊大量的案例，都在證明我們的生活因為資本的投入而變得更好。比如說，如果沒有阿里、騰訊、美團在互聯網領域進行如此大規模的投入，我們今天的電商、社交、外賣不可能如此的便利。在房地產領域，70年代末80年代初出生的城里人，不少人的童年都是“一家三口擠在9平米的小屋”里，9平米什么概念，連我們現在一個臥室大都沒有。不要覺得這是天方夜譚，這是人們真實的生活。沒有市場化撬動了海量社會資本的進入，城里人今天的居住水平不會這樣好。

對“資本”的認知，是我們自身的悲哀，怪不得別人。市場并不是只有C端，相反B端在很多時候更加的重要。他們不愿意去創新，不愿意去突破，C端最終是沒有好日子過的。我們在80年代之前幾十年里，是幾乎不存在什么“企業”的，結果大家過的并不好。這個教訓有一次，就夠了。

第二個，是關于房地產“工具化”的問題。這是存在于房地產領域的老大難問題，也是同時影響了B端和C端信心的問題。這個意思是說，我們的房地產從來都是一個手段、一個工具，在經濟過熱的時候打壓房地產，在經濟過冷的扶持房地產，以此作為逆轉或者平抑經濟狀況的重要手段。但是，房地產作為一個行業，到底它的定位、目標是什么？從來都沒有放到第一位。它到底應該是一個支柱產業，還是應該是一個民生產業？可以說從一開始，這個定位就飄忽不定。

現在大家擔心的問題是什么？就是這個工具化，需要它的時候捧如明珠，不需要它的時候視若敝屣。這個工具化造成的問題是，市場預期特別的不穩定，無法長期化?？陀^說，這個也不是第一天了，2003年之后就是這樣。這樣的招數用一次、兩次、三次，還可以，但是你這么一直用下去，人們的預期就全給搞壞了，就會害怕，信念會動搖。你現在支持房地產，我沖進去了，轉頭房價又漲上去了，你再出狠招，又把我死死的摁在地上摩擦？

現在的情況正是如此，喊著大家入市買房子，但是人們遲疑不動。有實力的因素，但居民關于房地產長期穩定的預期無從形成，也很重要。最終就只能是：人們遲疑不動——政策就繼續發力，造成用力過猛——居民跑步入市，房價再次上漲——再來一次更兇猛的打壓，摁死一批新人……這樣的循環，不是幸事。這是對C端的沖擊，對B端開發商就更明顯了，這一輪的收拾，可以影響至少未來10-15年的房企策略。應該說，所有的房企到今天都還沒有找到未來的生存法門。這個復蘇的過程，注定漫長。

在任何一個經濟體，房地產都是一個重要行業，但是它的定位和目標，并不是都和我們都一樣。按正常來說，房地產行業和市場的發展目標應該是：持續提高國民的住房自有率、持續改善國民的居住質量。這就是房地產這個行業存在的第一目的，不應該有別的目的超越它。如果它一直是一個工具化，就會令人們沒有長期穩定的信念。

第三個問題，是關于房地產市場化方向的問題。這個本質上是和第一個問題類似，但是表現在房地產領域特別的突出。我的問題是，使用市場化的手段能不能解決現存房地產的問題？對這個問題的處理方式，最終影響的是居民對于住房這個資產的信念。

我們在過去10年來對房地產的處理手段，不管怎么為之辯護，它的非市場化特征都遠多于市場化特征。從2010年之后的“五限令”逐漸作為長效調控的政策核心，到2016年起的“房住不炒”的大綱，最主要的特征就是非市場化。嚴格講起來，大家也都清楚，“w限令”盡管很有效，但是并不那么站得住腳。而后者無法量化，不知道怎么落地。這兩個大政策背后，展現出一點，就是“房價是炒起來的”。這個聽起來特別泄憤，但是不那么對。

我舉個例子，比如茅臺酒，大家也天天罵“茅臺是用來喝的，不是用來炒的”。我前幾天到山姆會員店看，盡管有1499塊的指導價，但你極難買到，太少了，而2020版的普茅真實價接近4000塊/瓶。不了解的自然會說，這都是炒。但是對茅臺有研究的人就會明白，解決它稀缺的唯一辦法就是死命的上產能，這個解決不了，普茅就不是用來喝的。任你權力再大，也沒辦法抹掉價格規律。

我是想說，房價是不是炒上去的？除了各種各樣的需求限制，有沒有市場化的方法更好的處理？歸結于炒家當然簡單，也更容易道德化，但最終解決不了問題，過去幾年的試驗已經證明了。房價跌了，市場硬著陸了，但是剛需也不買房了，為什么會這樣呢？房價跌了，房住不炒了，剛需不是應該覺得春天來了才對嗎？為什么反而不買了呢？

關于大城市的住房問題，學界長期以來的共識就兩個：一是努力增加住宅供應，二是努力增加住房保障。這是最有效率、成本最低、居民獲益面最廣的辦法，事實證明阻力也最小。我之前以深圳為例講過多次，這個住房供求最突出的城市，經過2020年之后努力的增加供應，現在剛需盤的供應也根本不缺——2022年全年，深圳供應新房的住宅占比達到72%，創下2016年來的新高。

但是我們沒有在那個“努力增加住宅供應”的問題上，給到居民形成長期穩定的預期，反而是不斷的強化政策的干預。這個產生的結果是，大家都是看著政策的臉色做事，政策非常的善變，人們也非常的慌亂。

我說的這些，歸結于一點，是想解釋為什么政策不斷放寬，但是房企信心依然低迷，買家也依然不愿意入市。有的人不一定了解過去的歷史，但他同樣會有這樣的擔憂，尤其是第二個，沒有人想一直這樣被ye壺化，那會讓人覺得像猴子一樣。

2023年注定是很強烈的政策寬周期，我相信政策也一定會起作用。2008年市場很慘的時候，當時一位經濟學家高呼：買房就是愛國。很多人沖進去了，也發了財。今天這樣的口號也可以喊，我相信也會有不少人沖進去（盡管會比之前弱很多）。但是根子上的東西，還是需要正視。如果人們不能形成一個長期穩定的制度性預期，最終還會是一個重復性的循環。要讓大家有信心，首先要做的，應該是強調那個信念，并且，用行動去展現。

當然，我們也管不了那么多，談這些只是為了把事兒整明白。具體政策怎么走，大家淡定面對、相機調整就好。最后解釋一句，我討論政策，目的并不是利益導向，站在誰的立場，為誰說話，而是基于捍衛市場經濟的基本認知。這和我先前對購房人維權的看法是一樣，并非是屁股坐誰而說話，而是基于契約精神的認知說話。這是我們和市場上一些觀點的不同所在，每個人對行業，對社會都會有自己的認知，不求同，不抬杠，保持距離。