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所以，只要物業(yè)服務(wù)不要太差，滿意度達(dá)到一定的水平，比如說75分以上，物業(yè)就不太可能被更換。

原物業(yè)公司是港股的上市公司，市值在50-100億港幣，物業(yè)綜合實(shí)力排名前TOP15。

表面上看上去不錯，但是我們小區(qū)的服務(wù)水平是不及格的。

(資料圖)

我相信他們肯定也有服務(wù)做得好的項(xiàng)目，但是服務(wù)不好的項(xiàng)目會導(dǎo)致物業(yè)的口碑在當(dāng)?shù)厥艿胶艽蟮挠绊懀踔量赡苡绊懶聵潜P的銷售。

這幾年物業(yè)公司過于追求規(guī)模（也許是為了迎合資本市場），每年都有大手筆的收并購，如果服務(wù)水平跟不上，這些新增的項(xiàng)目很可能會得而復(fù)失。

另一個問題就是開發(fā)商交付項(xiàng)目的品質(zhì)。

業(yè)主不滿意的點(diǎn)一方面是物業(yè)本身的服務(wù)能力，另一方面是樓盤的維護(hù)問題，比如說電梯時常出現(xiàn)運(yùn)行、外立面掉落、過道墻體粉刷脫落。

對于業(yè)主來說，我們關(guān)注的是小區(qū)整體的居住舒適度，開發(fā)商遺留的問題也是物業(yè)應(yīng)該要解決的問題。

前面也提到過，比如業(yè)主滿意度達(dá)到75分以上，物業(yè)就比較難被更換，這個分?jǐn)?shù)應(yīng)該是開發(fā)商交付質(zhì)量乘以物業(yè)管理水平。

比如，開發(fā)商交付質(zhì)量為80分，那么物業(yè)提供的服務(wù)就要達(dá)到90分以上，開發(fā)商交付質(zhì)量達(dá)到90分，物業(yè)服務(wù)做到80分以上，業(yè)主也能接受。

如果開發(fā)商交付質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)都達(dá)到90分以上，那就是非常好的居住體驗(yàn)了。

大部分的開發(fā)商都有自己的物業(yè)公司，開發(fā)商和物業(yè)要么是母子公司，要么是兄弟公司。

所以我們看到物業(yè)的主營業(yè)務(wù)里，會有不少的關(guān)聯(lián)交易，包括新樓盤的前介服務(wù)、銷售案場管理、保潔開荒、新房銷售代理、車位租售等等。

這次更換物業(yè)，前物業(yè)手上還有部分車位沒有賣完，因此在離開前打折出售。

我也趁機(jī)購買了一個車位，購買合同分兩份：一份是購買車位的合同，和開發(fā)商簽訂；一份是車位交易服務(wù)的協(xié)議，和物業(yè)簽訂。

我計算了下，以這次打折后價格來計算，物業(yè)的毛利率是25%，以一年前高位的價格計算，物業(yè)代理車位的毛利率在50%左右。

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