在深圳，地產界，投資界，很少有人不知道中信東角頭地塊了，歌劇院的影響力太大。就連圳華，達力，很多人也能聯系上，這幾年，我沒少跟身邊人講功課，但是，大多數人，都需要等到股票漲到驚艷的程度，才流露出悔不當初的訕笑。

因為，我看見，已經有很多專門做房地產營銷的自媒體，將深圳歌劇院旁邊，號稱“”中信東角頭項目”的，深圳圳華港灣有限公司的這塊黃金寶地的來龍去脈，說得非常清楚了。因為現在是手機時代，5G時代，甚至是GPT時代，要把一件事情弄清楚，其實是不難的，因為信息傳播，實在是太快了，反復傳播的結果，事情當然就弄得清清楚楚。

我這里轉兩個鏈接，大家看看信息的透明程度。等了近30年，中信東角頭項目和半島城邦五期到底誰先來？_深圳_公司_蛇口(sohu.com)

(相關資料圖)

實探中信東角頭項目！深圳打新的“天花板”…_騰訊新聞(qq.com)

說實話，這些信息，對于資深達力投資者來說，都是些成谷子，爛芝麻。爛熟于胸了。今年達力的半年報后，在熱心達友的溝通下，我們一行人也去了香港達力總部拜訪。憑借達力管理層幾十年的董事經驗的熏陶，我們當然也沒有得到什么內幕消息，只是溝通了我們早在深圳圳華地盤眼見為實的一些事情，然后回家“叮咚雞”（粵語：等通知）。

昨天的公告，主要是撤銷圳華的強制清算，然后明確未來要分地，并且達力和深航運這兩個直接的股東方，已經形成了諒解備忘錄。并且也非常肯定地得到了政府的認可，因為2023年5月4號，深圳中院批準撤銷強制清算，主要目的就是繞開強制清算的法律程序，以加速土地置換和落實分地。

有些資深達友都在困惑，這兩塊地，大小不等，位置不同，容積率不一，怎么分呢？其實我也不知道。但是，我想，經過了這么多年的溝通和堅持，最后還是分地，那怎么分法，一定已經胸有成竹，并且得到了政府這個核心的主管部門的認可，才最后通過正式的公告發出來。正式公告是非常嚴謹的，在去年底到現在，半年多了，深圳圳華地塊搞得熱火朝天，達力上市公司層面，一句話都沒有，那就是那時還不能說，現在才是水到渠成的時候。

從2003年談到2023年，達力一直在堅持這塊地，并且在2016年強制清算開始后，達力的多次財報，都強調可能分地這件事。那么分地究竟意味著什么呢？為什么達力要苦苦堅持20年呢？在我們原來的各種猜測中，分地選項都是放在最后，為什么成了最終選項呢？還是這塊黃金寶地，價值太大，買賣雙方談不攏，特別是達力的堅持，簡直到了匪夷所思的地步。從毅力這方面來說，我們對于達力老板陳永栽佩服得五體投地，畢竟陳老總也是80多歲的人了啊！堅持到現在，那絕非一般人可以做到的。

兩塊地的數據，我們都已經看到，這里再貼一次：

第一塊地，地面面積44144.95平方米 ，建筑面積216591平方米。

第二塊第，地面面積64676.09平方米，建筑面積179091平方米。

都是等價置換，無需另外付費（這點被很多人質疑，建議質疑者再去讀原公告：無需花錢！），但是，兩塊地肯定有差距，如何分？是揀√，還是劃拳？差價如何補？稅費如何算？這都在我們思考的能力之外，但是他們既然說分得了，那就一定分得了。

土地的價值是毫無疑問的，并且很快就要水落石出，還包括早就在抽屜里面的拆遷協議，也即將水落石出。有很多深圳本地，房地產界，投資界的專業人士，對于這塊地的整體估值是300億人民幣（含稅)，現在明確要分地，那么，達力即將拿到手的地價值是150億（含稅）,如果達力自己開發，稅費后置，也就是達力100%擁有一塊150億人民幣價值的深圳黃金寶地。肯定不愁賣，而達力今天漲了14%后的市值是25億港元，合22億人民幣，市值還是價值的七分之一左右，擔心這擔心那，價值的低估極度明顯，何慮之有？

今天讓我驚訝的是這樣一個問題： 那些這么早就討論打新中信東角頭房地產的房地產精英的理由是： 中信東角頭是黃金寶地，周邊樓盤都20萬+的價格，而深圳房地產銷售限購，周邊新房銷售限價是13,2萬元每平方米，所以打新必賺。但是，現在如果有這個打新的錢（大概500萬到1000萬），運作一下買達力，不是更加穩賺嗎？

遺憾的是，我跟好幾個類似的精英說了，他們都把頭搖得撥浪鼓似的。哈哈，其實行業有專精，各賺各的錢罷了。這讓我們更加理解了人溝通之間的鴻溝。因為同類項無需說，不同項雞同鴨講，只有最后的結果，才能證明對錯。巴菲特，芒格很偉大，但是一路上質疑的人還是不斷（也包括我呀，我真正關心伯克希爾的股價，大概在 13 萬美元的樣子，那時候，我自己認為買不起，現在仍然買不起，但是我已經有了自己的思路。）

因為，他們說了，你說了兩三年，錢在哪里呢？錢確實沒有，所以話也沒有了。

我確實沒賺到，感覺疫情三年，就像一張白紙似的，沒有留下任何的痕跡。

但是，從投資界來看，2016年1月，我以2.78元買入88萬股達力的時候，到現在已經七年，假如看成那時候開始的一個凈值為1的基金，目前的凈值則為3.68，當然還是過得去的。樂在其中而已，最主要的是，身在地產行業，卻躲過了狂風暴雨。

昨天晚上，當達友慶祝的時候，我說我先保持沉默。果不然，今天的市場是算在疑惑中盤整，買賣盤都不積極——-大家都磨怕了。

達力集團，假如未來真有機會（比如翻番的那種），明天其實是好機會，相當于過去的七年，都省略了。但是，我感覺到，等達力到了15元，一定會有很多人來問我：老漁，你好牛啊，達力還可以買嗎？我想，我在10,62元，委婉地建議你們買，（直接建議，那是不可能的了！），你沒有反應，那么真到15元，我希望你祝福我，或者嫉妒我，但是不要問我能不能買，我不會再回應。

特別是那些手握重金，等待打新房地產的人們。 雖然隔行如隔山，但是，我勸過你，那就是機會，你不該當耳邊風。（哈哈，收尾短促了些，還是我昨晚的心情吧，今天已經平和很多了～～～別人也覺得他自己不被人理解，只是我也不知道啊。將心比心吧。）$達力集團(00029)$ $貴州茅臺(SH600519)$ $昆侖萬維(SZ300418)$

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