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文/王新喜

這幾天，網(wǎng)上出現(xiàn)了很多深圳白芒村被統(tǒng)租的消息，有房東忍不住在自媒體平臺上分享道：

(資料圖)

“統(tǒng)租后，經(jīng)過各項補(bǔ)貼疊加，租金回報可在15年左右，比我們自己租出去的租金還要高2倍以上，深圳市政府太好了，非常感謝！”。

但有人歡喜有人愁，大量城中村住戶們拉著大包小包，準(zhǔn)備離開白芒村。統(tǒng)租介入深圳城中村，到底會帶來什么影響，打工人何去何從？

從深圳市政府的角度來看，這次統(tǒng)租是為了改造城中村，是由政府或相關(guān)部門出資或管理的租賃房屋，簡單來說就是將城中村整個區(qū)域進(jìn)行打包運(yùn)營，把城中村的自然房源，從房東手中打包統(tǒng)租過來后，升級改造為公寓，根據(jù)深圳的說法是，此舉是為了給來深圳打拼的新青年、新人才或有特殊需求的?群提供的更好的居住環(huán)境。

這種模式的好處一是把城中村的環(huán)境比以前要得到很大的提升，二是提供大量的廉租房給符合資格的居民。走的是香港+新加坡模式，從理想的模式來看，這些廉租房可以穩(wěn)定房屋的租金，不隨便漲價，也改善了居住環(huán)境。

但困難在于兩個，首先這會有一個過渡期，這些房子裝修改建完成能推出來給大家申請居住，情況就會好轉(zhuǎn)。這個過渡期，打工人何去何從？

其次，相關(guān)部門統(tǒng)租是引入第三方企業(yè)來運(yùn)營的，最有名的是微棠公寓。相關(guān)部門跟房東簽的價格就那么貴，以后有沒有可能低價出租給低收入人群呢？

有兩種說法，其一是，政府補(bǔ)貼，高價收低價出租，地方政府給運(yùn)營企業(yè)有財政補(bǔ)貼與運(yùn)營補(bǔ)貼，企業(yè)低價出租，有地方補(bǔ)貼兜底，不會讓企業(yè)虧本。一種說法是改造成公寓之后，房租肯定會漲很多。

其實前一種方式，長期補(bǔ)貼下去，是否可持續(xù)還很難說，這種說法目前并未得到相關(guān)方面的確認(rèn)。

但是目前消息，深圳有104個城中村要被統(tǒng)租，基本上覆蓋了深圳大部份的城中村，因為這種是跟政府簽了長期的合約，高價收，而且對于房東來說，政府高價收房，又沒有租房的空窗期，的確是利好房東，但同時，這意味著市面上可以用來交易的房子越來越少，這對很多低收入人群會造成影響。

而高價收低價出租，不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是不可持續(xù)的，由于這么大規(guī)模的房源量，長期補(bǔ)貼會是一筆很大的開支，政府財政壓力很大，因此，未來補(bǔ)貼減少或取消，運(yùn)營企業(yè)要自負(fù)盈虧，這些統(tǒng)租房價格上漲或是必然趨勢。

那么當(dāng)市場上可以交易的房源減少，低價房源也將急劇減少，低收入人群沒有價格很低的房子可以租，在深圳打拼或者活下來越來越難。

事實上，從白芒村來看，打工人住在這里，主要是因為這里房主低，據(jù)說白芒村的農(nóng)民房租金幾乎是南山最低，單間空房900左右，一房一廳則在1500左右。

因此，統(tǒng)租改造成公寓之后，租給誰，是什么樣的價格租，是個關(guān)鍵。一旦市場可以交易的房源減少，影響的是大量低收入群體。

從房東的角度來看，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說到了一種極端的情況，讓房東們別開心的太早——即如果未來做統(tǒng)租的公司如“南寧慧泊”那樣把公司名下所有統(tǒng)租的房子的收益權(quán)拿去銀行做抵押貸款這個情況。

該業(yè)內(nèi)人士提到，萬一這個統(tǒng)租公司把房子的收益權(quán)拿去套現(xiàn)了，結(jié)果因為經(jīng)營不善導(dǎo)致公司破產(chǎn)倒閉了，抵押的公司倒閉了，肯定就不可能再交租金給房東們了，因為房子的收益權(quán)抵押給銀行了，銀行沒有收回貸款肯定是不可能把房子退給那些房東的，屆時萬一發(fā)生了這種極端的情況，那些樂呵呵的把房子交給統(tǒng)租公司的那些房東們應(yīng)該怎么辦呢？

從目前的消息來看，深圳有104個城中村的房子要被統(tǒng)租，如果網(wǎng)傳屬實，那么按照一個村子平均住3000人來計算，未來至少有312000人會被清退。而不止南山，光明區(qū)也在啟動城中村規(guī)模化統(tǒng)租改造。這意味著會有更多城中村的租客被清退。

南山區(qū)與光明區(qū)周邊制造業(yè)工廠上班的打工人很多。現(xiàn)在，因為房東們的房子被統(tǒng)租，他們很多人都收到了搬家通知書。

當(dāng)下的一個問題是，統(tǒng)租的決定下了，這些原本住在城中村的居民被清退后，目前有沒有安置的辦法，如果深圳市沒有考慮過這個問題，他們得自己去想辦法另外尋找房源，很多人在深圳面臨一個無處可去的窘境。

這些人被清退后想要在附近找到同樣的房子幾乎是不可能的，因為深圳大多數(shù)城中村平時都是人滿為患，突然出現(xiàn)大量的人去租房，市面上的房子尤其是低價房源肯定無法這么大規(guī)模的租房需求。

在筆者看來，很多原本在深圳城中村的打工人，很可能會轉(zhuǎn)移到廣州。

首先是廣州制造業(yè)多，今年年初的時候，經(jīng)歷了一波廣州人口流入的暴漲，也源于外貿(mào)情況以及不好找工作等相關(guān)原因。

而廣深雙城，廣州深圳兩座城市的發(fā)達(dá)程度相當(dāng)，當(dāng)然廣州整體的產(chǎn)業(yè)布局、薪資水平情況要比深圳差一些，但是廣州整體更宜居，醫(yī)療也好一點(diǎn)，壓力沒有那么大。只是工資低一點(diǎn)，但是廣州存在著大量城中村，在一線城市，廣州的城中村最多，房租壓力也是最小的。從過去很多逃離深圳的網(wǎng)友吐槽來看，離開深圳，如果不是回老家，多數(shù)還是更傾向于去廣州。

這里我們再探討一下城中村的意義，無論是對于廣州、還是深圳來說，其意義與價值對許多底層打工人來說，環(huán)境好不好其實是其次，這不是底層打工人關(guān)注的重心，底層打工人關(guān)注的核心的問題是，城中村是否能提供足夠便宜且足夠多的租賃房，讓他們在薪水不高的情況下，在這個城市可以生存下去，可以攢點(diǎn)錢。

那么如果很多人在深圳生活不下去，就近去廣州，可能是很多人的一個直覺上的選擇。從城建與薪資水平來看，廣州與深圳有差距，但是從生活的壓力來看，廣州大量的城中村其實是支撐很多外來人口來廣州打拼的重要前提條件。

在去年，盧克文一篇關(guān)于珠三角與長三角的對比文章，引發(fā)了較大的爭議。他表示廣州城中村的老大難問題，解決不了。整體上比長三角的現(xiàn)代化、整潔、干凈程度要差很多。在他看來，長三角城市面貌就好很多，沒有那么多城中村。

但筆者認(rèn)為，城中村成就珠三角的重要競爭力。由于改革開放以及制造業(yè)的發(fā)達(dá)，珠三角的人口流入一直遠(yuǎn)大于江浙滬。為什么？

從產(chǎn)業(yè)來看，珠三角電子及家電制造產(chǎn)業(yè)鏈幾乎是無敵的狀態(tài)。這些大廠隨便一個就上萬甚至上10萬、30萬人的超級大廠，也有散布于珠三角的各個工業(yè)區(qū)里，吸引了大量外來務(wù)工人員。但是這些外來務(wù)工人員普遍薪水不高，他們在這個城市要生存下來，需要城市能提供更低的消費(fèi)選擇與更低的租房成本。而廣州這兩樣都有。

對于一個城市而言，它的競爭力體現(xiàn)在人口流入與區(qū)域人才的內(nèi)循環(huán)，而人口流入與區(qū)域內(nèi)循環(huán)除了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市包容度高之外，還需要有容納大量打工人的居所，這是一個城市包容性與人文關(guān)懷所在，是非常關(guān)鍵的。

簡單來說，珠三角的一個重要競爭力在于制造業(yè)，而制造業(yè)需要大量打工人，制造業(yè)打工人的工資普遍不高，底層打工人如何在這里可以活下去？城中村的存在是關(guān)鍵。

從深圳的發(fā)展方向來看，其實是往高端制造業(yè)、高新科技的方向走的，很多低端制造業(yè)在轉(zhuǎn)移，統(tǒng)租房可能也是深圳制造業(yè)轉(zhuǎn)型的一個側(cè)面，這意味著制造業(yè)打工人在深圳的生存成本變高了。

而大V盧克文之前有說到：廣州大量的城中村幾乎是一個無解的難題。

但筆者看來，正是這個無解的難題，是大量底層打工人現(xiàn)存的紅利。這也是為什么今年年初的時候，廣州來了很多人持續(xù)刷屏，因為當(dāng)市場大環(huán)境不好的時候，廣州的城中村可以讓大量收入不高的打工人可以最大化的降低房租生活成本，在這里生存下來。

雖然深圳要走高端人才、高端制造業(yè)、高端科技產(chǎn)業(yè)的路子，但是怎么做好，讓市場的交給市場，其實才是符合國情與利好人才流動規(guī)律的做法。租房市場也是市場經(jīng)濟(jì)的一部分。當(dāng)大量的流入人口能夠借助于城中村以較低的成本生存下來的時候，城市才能吸納越來越多的人才流入，吸引更加多元化的產(chǎn)業(yè)，租房市場如果缺乏市場化機(jī)制，其實很有可能影響人口大規(guī)模流入深圳，降低城市的競爭力，這可能是深圳需要警惕的。

作者：王新喜 TMT資深評論人 本文未經(jīng)許可謝絕轉(zhuǎn)載

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