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每年參加濱江集團的股東大會，主要是想聽聽戚總對企業(yè)經(jīng)營的點評和未來的展望。今年戚總開始談話前，看到有人拿視頻錄像，趕緊要求對方停止。股東大會的發(fā)言，畢竟是小規(guī)模的談話，而且現(xiàn)在是敏感時刻，很多話拿出去斷章取義就不好了。

(資料圖片僅供參考)

關于去年企業(yè)的經(jīng)營

1. 銷售1539億，降低了9%，不過同行降低的更多，所以排名從22位提高到13位。

2. 現(xiàn)金回籠從21年的683億增加到22年的690億。拿地金額新高469億。

3. 拿地41塊，融資增加22億，唯一不需要中債增而獨立發(fā)債的民企。有息負債471億。融資成本已經(jīng)降低到4.4%。即將發(fā)行的最新一期，利率將低于4%。

4. 新增20人，全部都是暖屋和養(yǎng)老條線的。地產(chǎn)未加人，這也保證了未來不需要減人。

2023年的規(guī)劃

1. 繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)模做到全國的1%，行業(yè)排名在20位以內(nèi)，爭取15位以內(nèi)。

2. 拿地區(qū)域要戰(zhàn)略減少，只能在現(xiàn)有有業(yè)務的區(qū)域拿地，不能增加區(qū)域。

3. 地銷比（拿地金額:銷售金額）控制在0.5以內(nèi)。很多公司地銷比控制在0.2以內(nèi)，但是他們是拿地價1千，賣1萬多；而杭州的地價房價比是1：1.8，自然地銷比不一樣。

4. 控制總?cè)谫Y在470億以下，靠三大戰(zhàn)役加快現(xiàn)金回流，降低負債總額。

關于三大戰(zhàn)役

所謂三大戰(zhàn)役，是指清理歷年庫存資源。9年前的2014年，濱江也發(fā)起了三大戰(zhàn)役，當年三個樓盤回款40億，化解了當年的難局。

23年三大戰(zhàn)役總共要清理的庫存總共234億，其中商業(yè)大平層133億；車位/商鋪51億；外地滯銷的房子50億。目前已去化54億，今年爭取完成一半，兩年去化80%。

滯銷的房子主要位于溫州和臺州，戚總提到了溫州萬家花城，地圖上看了一下，確實挺偏的，應該不好賣，計提了1.5億的跌價準備。溫州萬家花城最早交房是2021年，目前整個大盤應該都是現(xiàn)房了，共14.4萬方，只賣出了6.47萬方?？梢?，只要是郊區(qū)拿地多的房企，日子都不好過。

以一年為限，超過1年不能清盤的算偏冷的樓盤，這樣的樓盤濱江占比1/3，綠城占比2/3，龍湖大概是7-80%。

關于樓市前景

關于房地產(chǎn)市場，未來很嚴峻，但是濱江不悲觀。從古至今，中國人有錢了都會買地買房，現(xiàn)在買不了地，有錢了肯定買房。

目前城市化到了尾聲，判斷的指標是人均住房面積和城市居民擁房率。未來大概一年10萬億略少的規(guī)模，5-15萬億都可能。

戚總認為，目前房地產(chǎn)市場杭州第一，上海第二。杭州總體還是供求平衡的，而且人口流入量是第一的。

江蘇、廣東等地GDP比浙江高，但是產(chǎn)業(yè)不在本地人手里，而浙江民營企業(yè)多，所以購買力更好。江蘇排名第一的南京，只和寧波差不多，蘇州只有園區(qū)好一點，第三名就是南通了。

目前杭州的二手房掛牌量，大約1/3是賣掉置換和改善的，1/3是賣掉打新的，1/3是單純賣房的。

杭州還有三條曾經(jīng)實施過的政策可以拿出來：

1.放開核心區(qū)域的限購；

2.杭州是浙江的杭州，放開省內(nèi)的限購；

3.買房送戶口。

每條政策可保一年的銷售，至少三年內(nèi)杭州沒問題。有人問，濱江重倉杭州，是否有風險，如果未來杭州不行了呢？戚總以紅軍長征為例，要集中優(yōu)勢兵力，在最好的戰(zhàn)場打仗。如果杭州不行，可以戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

目前在上海、深圳的項目，只是窗口、門面、形象。濱江那么多年，在省外基本沒賺到錢。前些年上海拿地還要積分，一年能拿的地只有1-2塊，不適合濱江。

關于濱江的核心競爭力

有投資者問濱江的核心競爭力。戚總認為濱江的品牌優(yōu)勢、人員精簡優(yōu)勢等，這是多年積累形成的，并不是其它房企過來學習以下就可以學去的。

這兩年全行業(yè)都來學濱江，龍湖有30多人的中高層來學習，回去也搞人員精簡、財務集中等。現(xiàn)在龍湖的銷售規(guī)模和濱江差不多，融資規(guī)模是4倍，直接融資規(guī)模是6倍，人員也是6倍。綠城也類似，全口徑銷售比濱江大一倍，權(quán)益銷售差不多，融資規(guī)模是2.5倍，人員是8倍。

此外，最初的基因也決定了。戚總是干工程的，喜歡人員精干，綠城的宋總是老師出身，喜歡身邊的人多多的。

$濱江集團(SZ002244)$ $綠城中國(03900)$$萬科A(SZ000002)$

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