作者：子非魚

01 |西安樓市沒有反轉

在防疫放開之后，西北第一城西安，樓市并沒有出現(xiàn)反轉劇情，反倒是比之前調(diào)整力度更大了。

從量上看，由于防疫放開，流動性恢復，中心城市整體成交量進入12月份開始回升，這是情理之中，也是預料之中的事情。

(資料圖片僅供參考)

但價格大多數(shù)仍在調(diào)整當中，以西安來說，降價拋售已經(jīng)蔓延至主城區(qū)熱門板塊。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計顯示，西安當前有144712套房源掛牌出售，其中24小時內(nèi)，新上房源3922套，降價房源高達1421套。

降價普遍在幾十萬，最高的有170萬。

從降價拋售的區(qū)域來看，之前被爆炒的曲江、高新最多。曲江大概是西安炒作最嚴重的區(qū)域之一。

過去兩年西安土拍誕生的地王以及多場萬人搖號搶房的場景，基本都在曲江出現(xiàn)。

比如去年年初，曲江一宗土地以綜合樓面價25342元/平方米，遠超周邊一二手房售價，成為西安新的“單價地王”。

高新、航天、雁塔板塊也是泡沫比較大的片區(qū)。

最近后臺有讀者問我，防疫放開之后西安樓市會怎么走。我在評論中給出的回復很明確，西安樓市才調(diào)整沒多久，后續(xù)調(diào)整的步伐短期內(nèi)不會改變。

02 |西安房價調(diào)整是可以預料的

作為西北第一城，過去一些年在諸多政策利好下，如國家中心城市的批復，國家級新區(qū)的批復，中歐班列樞紐頭銜等，被炒作得非常嚴重。

尤其是在以武漢為首的城市開啟新一輪搶人大戰(zhàn)之后，西安后發(fā)先至，幾乎將落戶門檻降為零，引發(fā)了大量人口涌入。

去年公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，西安從2010年至2020年常住人口增加了448.5萬，增量位居全國第四。增量發(fā)力主要是在后五年。

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局

在政策利好和人口不斷流入的背景下，增量需求和炒作需求共同推動，西安房價開啟了連續(xù)上漲幾十個月的紀錄模式。

2018年當年，根據(jù)胡潤研究院公布的數(shù)據(jù)，西安房價更是領漲全國，在全球漲幅中位居第三位。

這種上漲的勢頭，直到今年年中才得以終結。過去幾年西安也曾多次升級過調(diào)控，但始終沒有阻擋住房價上漲的勢頭。

過去的持續(xù)上漲，原因并不復雜，由于西安地位不斷被拔高，大家對西安樓市的預期仍在，最關鍵的是，當時大家對收入仍有期待。

而今年的轉向，因素則和其他城市一樣。宏觀大環(huán)境之下，經(jīng)濟失速，收入縮水，工作朝不保夕。

西安還算能扛的，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，直到8月份西安的二手房價格才開啟連降模式。

缺口一開，便一發(fā)不可收拾。當下的西安，新房打折普遍，二手房降價掛牌離場。

今年9月，西安有35個樓盤意向登記。這些項目中，有25個樓盤意向登記量不足房源量，不用搖號轉入平銷，延續(xù)了8月份的平淡狀態(tài)。

11月，西安新房成交面積環(huán)比下降5%，同比下降28%。今年前11個月西安累計新房成交面積較去年同期下降了16%。

二手房方面，之前主要集中在外圍區(qū)降價拋售，現(xiàn)在正如文章第一部分所說，已經(jīng)延伸到了主城區(qū)的核心板塊。

最關鍵的是，降價也賣不動。

西安二手房掛牌量3月份10.43萬套，現(xiàn)在已經(jīng)達到了14.47萬套，大半年時間增加了4萬多套。說明，炒房客正在跑步離場。

而這么多的二手房掛牌量很多都無人問津。

據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3個月內(nèi)0成交的小區(qū)有2107個，其中蓮湖、碑林、雁塔、未央四區(qū)二手房0成交的小區(qū)數(shù)量都在300個以上。

邏輯很簡單，當下的宏觀環(huán)境下，西安房價調(diào)整缺口已經(jīng)打開，后續(xù)調(diào)整時間不會太短，這時候誰去接盤。

在這種背景下，11月19日，西安再次放松調(diào)控，開啟了拯救二手房的模式：

然而，趨勢已經(jīng)形成，很難改變。

03 |西安房價后市預判

在昨天分析北方四個城市天津、青島、濟南、石家莊四個城市房價已經(jīng)見底的文章中，我已經(jīng)強調(diào)過，樓市分化無處不在。

天津、青島、濟南、石家莊從2017年和2018年就開始調(diào)整，且第一年調(diào)整幅度都比較大，這兩年只是陰跌。

到目前為止四個城市已經(jīng)調(diào)整了四五年時間，整體市場已經(jīng)表現(xiàn)出了跌無可跌的局面。

所以，對于天津、青島、石家莊、濟南四個城市，只要不作死投資，真正的剛需和改善型需求，是可以借助這波低利率和購房打折促銷優(yōu)惠上車。

但并不是所有的城市都如此。

這一點，在本號之前的幾篇文章中反復說過。

南方諸多中心城市與部分北方中心城市，去年下半年才開始調(diào)整，房價泡沫仍比較大，盡管防疫放開，但供應整體比較大，而且樓市已經(jīng)告別了黃金時代，人口也已經(jīng)見頂轉向。

最關鍵的是，防疫放開之下，經(jīng)濟和收入復蘇，是緩慢的，曲折的，不確定的。并不是一放開就能滿血復活，掏空了三年的積蓄就能立馬賺回來。

所以對于南方大多數(shù)和北方少數(shù)才開始擠泡沫的城市來說，調(diào)整的步伐仍未停止。

西安便是其中之一。西安目前幾個泡沫過大板塊才開啟調(diào)整模式，西安的購房者，耐心等著，不用太著急。

@今日話題

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