關(guān)于北新石膏板業(yè)務(wù)未來的看點(diǎn)，無非量和價(jià)兩個(gè)方面。

單看石膏板業(yè)務(wù)，總收入從2012年的55.5億元增長到2021年的137.8億元，年化增速是10.63%。其中：銷量從10.53億平增長至23.78億平，年化增速9.47%；單價(jià)從5.27元上漲到5.79元，年化增速是1.05%。

石膏板主要用于吊頂和隔墻，銷量與房地產(chǎn)竣工相關(guān)。如下圖，最近10年，北新石膏板銷量同比增速與房地產(chǎn)竣工增速高度相關(guān)，竣工增速高的年份，石膏板對(duì)應(yīng)銷量增速也高，伴隨竣工速度下行，石膏板增速同樣走低。

(相關(guān)資料圖)

另外，從絕對(duì)值看，最近10年房地產(chǎn)竣工面積均在10億平左右，2012年是9.94億平，2021年是10.14億平，10年幾乎零增長，但北新石膏板銷量10年間卻翻了一倍多。在竣工無增長的情況下，石膏板銷量實(shí)現(xiàn)翻倍增長，從這個(gè)角度看，石膏板銷量與房地產(chǎn)竣工情況似乎又沒啥關(guān)系。

如何解釋上述現(xiàn)象呢？

石膏板銷量與房地產(chǎn)竣工相關(guān)我認(rèn)為是肯定的，之所以從絕對(duì)值上出現(xiàn)背離，我認(rèn)為主要有3個(gè)原因：

一是國家對(duì)綠色建筑和裝配式建筑的政策要求，使得石膏板在房屋建筑中的滲透率不斷提升，盡管竣工總面積不變，但石膏板用量還是會(huì)增加；

二是除房屋竣工導(dǎo)致的新增建筑需求外，龐大存量建筑的重裝需求也帶來了石膏板用量的增長。

三是北新依托競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，自身石膏板增速明顯高于行業(yè)增速，依托市占率的提高，在行業(yè)總體需求穩(wěn)定的情況下，北新石膏板實(shí)現(xiàn)了超越行業(yè)的增長。

根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，2014-2021年，我國歷年結(jié)婚對(duì)數(shù)依次為：1286.6萬、1213.4萬、1132.9萬、1059.1萬、1010.8萬、926萬、813.1萬、763.6萬對(duì)。

按照一對(duì)新婚夫婦購買一套100平左右的房屋推算，當(dāng)前我國居民每年房屋實(shí)際需求面積約為7-8億平，如果考慮我國城鎮(zhèn)化尚在推進(jìn)過程中，部分農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)組建的家庭也會(huì)因進(jìn)城增加購房需求，同時(shí)城鎮(zhèn)化化還會(huì)間接帶來公共建筑和商業(yè)建筑的額外需求。因此，可以合理預(yù)計(jì)每年房屋實(shí)際需求在8億平左右。

最近10年，全國房地產(chǎn)竣工面積每年都維持在10億平左右，今年預(yù)計(jì)下滑20%至8億平，已經(jīng)接近實(shí)際房屋需求量。但是我們也要看到，近10年來由于期房銷售大行其道，疊加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“搶施工、拖竣工”的野蠻發(fā)展，使得房地產(chǎn)銷售面積持續(xù)高于竣工面積，10年累計(jì)房地產(chǎn)銷售面積是151億平，而竣工面積只有99億平，兩者相差近50億平。

考慮國家政策要求力保交樓，目前對(duì)開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管力度空前加強(qiáng)，鼓勵(lì)推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以及金融監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行向未封頂樓盤違規(guī)發(fā)放按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)厲查處等因素，可以預(yù)計(jì)后續(xù)房屋竣工速度將明顯加快。

假設(shè)過去10年已售未竣工的50億平，在未來10年逐步完成竣工交付，平攤到每年的竣工量就有5億平，加上原本每年的實(shí)際新增需求8億平，預(yù)計(jì)未來3-5年房地產(chǎn)竣工量可以達(dá)到13億平左右，較當(dāng)前有30%左右的增長。

從更遠(yuǎn)的長期來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲，以及結(jié)婚人數(shù)的持續(xù)縮減，居民對(duì)房地產(chǎn)新增需求必然會(huì)下一個(gè)臺(tái)階，但我們也要看到，過去10年推動(dòng)北新銷量增長的3個(gè)主要因素仍將發(fā)揮有力補(bǔ)充作用。

一是碳達(dá)峰和碳中和政策下，國家對(duì)綠色建筑和裝配式建筑的政策要求會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，石膏板在房屋建筑中的滲透率有望持續(xù)提升。

二是隨著時(shí)間的流逝，龐大存量建筑帶來的重裝需求將繼續(xù)帶來穩(wěn)定的石膏板用量增長。截至目前，全國已竣工的房地產(chǎn)存量面積是190億平，按照今后10年每年竣工10億平推算，預(yù)計(jì)10年后存量房地產(chǎn)建筑面積將達(dá)到300億平左右，對(duì)應(yīng)人均面積為20平米。

我們假設(shè)存量建筑每20年才重裝一次（這里假設(shè)的頻率遠(yuǎn)低于商業(yè)建筑7-8年、住宅15年左右的重裝頻率），則每年大約有5%左右的房屋將會(huì)進(jìn)行重裝，每年重裝面積將達(dá)到15億平米左右。考慮重裝主要涉及吊頂，石膏板用量相對(duì)較少，我們按照70%比例折算，重裝面積折抵后也還有10億平，和目前每年新竣工面積相當(dāng)。當(dāng)然，這里我們還沒有考慮建筑老化導(dǎo)致的老舊小區(qū)拆除重建帶來的增量需求。

三是北新依托規(guī)模和布局優(yōu)勢(shì)，盡管目前市占率已經(jīng)超過60%，預(yù)計(jì)仍然可以實(shí)現(xiàn)一定程度的提升。

總體來看，今年受房地產(chǎn)超預(yù)期調(diào)整因素影響，竣工數(shù)據(jù)明顯下滑，勢(shì)必對(duì)石膏板銷量造成負(fù)面影響，但中期看，隨著前期已售未竣工房屋的逐步交付，竣工數(shù)據(jù)將實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長。長期來看，新增房屋需求將下降，但綠色建筑要求、重裝需求以及北新市占率提高3重因素，預(yù)計(jì)可有效彌補(bǔ)需求下降情況，總體石膏板銷量將維持大體穩(wěn)定，這點(diǎn)從美國和日本的情況也可以作為佐證。

最近10年，北新石膏板銷售單價(jià)從5.27元上漲到5.79元，上漲0.52元，總體漲幅10%左右；銷售成本從3.85元下降至3.64元，下降0.21元，總體降幅5%左右；單位毛利從1.42元每平增加到2.16元每平，總體漲幅52.11%，年化增長率為4.77%。

總體來看，北新石膏板售價(jià)與成本基本上同漲同跌。另外，從每平米毛利不斷上漲的情況可以看出，在成本上漲時(shí)，北新提價(jià)絕對(duì)幅度一般會(huì)高于成本上漲幅度，在成本下跌時(shí)，售價(jià)降幅的絕對(duì)值一般會(huì)低于成本跌幅，因此得以實(shí)現(xiàn)單位毛利額不斷增長。

綜上可知，最近10年，北新石膏板盡管售價(jià)并沒有顯著增長，但依托強(qiáng)大的成本管控能力以及較強(qiáng)的成本轉(zhuǎn)嫁優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了毛利的持續(xù)穩(wěn)步增長。這點(diǎn)從毛利率走勢(shì)上也可以看出來，2005-2012年的8年間，北新石膏板毛利率從17%提高10個(gè)百分點(diǎn)至27%；2012-2021年的10年間，北新石膏板毛利率又提高了10個(gè)百分點(diǎn)，從27%提高至37%，整體呈現(xiàn)不斷攀升態(tài)勢(shì)。

展望未來，相比銷量的估計(jì)，對(duì)于價(jià)格的變化，我認(rèn)為可以更加樂觀一點(diǎn)。一是隨著行業(yè)發(fā)展趨于平穩(wěn)，以及北新市占率的進(jìn)一步提高，競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，壟斷導(dǎo)致的定價(jià)權(quán)優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步發(fā)揮。二是隨著居民品質(zhì)需求增長，多功能板、加厚版等高端產(chǎn)品占比有望提升，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將將進(jìn)一步增強(qiáng)北新石膏板的盈利能力。

總體來看，過去10年，北新石膏板業(yè)務(wù)毛利總額從15億元增加到51.3億元，年化增速是14.64%，其中銷量貢獻(xiàn)了10%的增速，單平毛利上升貢獻(xiàn)了4.7%的增速。

展望未來3-5年，隨著竣工速度加快，銷量上總體預(yù)計(jì)將有30%左右增長，年化增速預(yù)計(jì)在5%左右；單位毛利方面，預(yù)計(jì)隨著定價(jià)能力增強(qiáng)，也能實(shí)現(xiàn)5%左右的增速，量?jī)r(jià)合計(jì)整體仍可實(shí)現(xiàn)年化約10%左右的增長。

從更長期的視角看，石膏板量?jī)r(jià)方面總體將維持穩(wěn)定，未來增長主要依靠龍骨、防水、涂料等新興業(yè)務(wù)的拓展。

@雪球創(chuàng)作者中心@今日話題@托福點(diǎn)鄧

$北新建材(SZ000786)$ $滬深300(SZ399300)$

關(guān)鍵詞： 竣工面積 綠色建筑 銷售面積