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為了盡可能看出趨勢性變化，西米衣谷從國家統計局網站獲取了自2009年以來的數據進行比較。

我們首先來看一下從2009年到2022年，全國住宅商品房銷售面積變化情況：

(資料圖片)

如上圖，從2009年到2021年，雖然期間偶有小幅回調，但整體來看，房地產市場經歷了一輪波瀾壯闊的大牛市。住宅銷售面積從2009年的8.62萬億平方米一路增長到2021年的15.65萬億平方米，增長了82%，真是一個全民買房的黃金時代！

然而進入2022年后，風云突變，住宅銷售面積驟降25%，直接下降到2015年的水平。

再來看與銷售面積相應的銷售額的數據：

在從2009年到2021年的房地產大牛市中（注：2009年并非牛市的起點，只是本文數據的起點），住宅銷售金額從3.84萬億元猛漲到16.27萬億元，漲幅高達323%，遠高于同期銷售面積82%的漲幅，可見在此期間投資樓市的人，許多都賺得盆滿缽滿。美國股市、中國樓市被網友并稱為YYDS，絕非浪得虛名。

在2022年猝不及防的大轉折中，住宅銷售金額大跌了28%，略高于銷售面積25%的跌幅。

盡管從2009年到2021年住宅銷售面積穩步提升，但房企的拿地面積則呈現出下降趨勢，具體如下：

在房價節節攀升、消費者購房熱情一如既往的13年間，房企拿地面積從2011年最高時的4.43億平方米下降到2021年的2.16億平方米，降幅達51%。這一方面反映出優質可開發土地資源的下降，同時也意味著住宅越蓋越高。

2022年，在住宅銷售面積下降25%，銷售金額下降28%的同時，拿地面積大降53%，可見房企對未來數年預期之悲觀。

和拿地面積腰斬對應的，房企拿地金額也大跌48%，具體如下：

從2009年的0.52萬億元到2021年的1.78萬億元，漲幅高達245%，過去13年地方政府的土地財政之闊綽直叫人嘆為觀止。自然，在長期歌舞升平的土地盛宴之后，突然來了個48%的劇降，地方政府如何接招？

綜合上文中住宅銷售面積、金額數據可以看到，2009年以來房價漲幅十分喜人：

全國住宅均價從2009年的4459元/平方米一路扶搖直上飆漲到2021年的10396元/平方米，漲幅達133%。2022年，在巨大的銷售去化壓力下，住宅均價出現小幅下滑。

作為對比，我們來看下同期土地價格的變化情況：

如上圖，土地轉讓價格從2009年的1614元/平方米上漲到2021年的8224元/平方米，期間漲幅高達410%，遠高于住宅均價133%的漲幅。可見在這輪房地產的超級大牛市中，手握土地資源的各地方政府無疑是最大的贏家。

2022年，在土地轉讓面積和金額腰斬的情況下，土地單價依然保持漲勢，這主要因為一二線城市的土地更加好賣一些，從而拉高了均價。

2009年，個人按揭貸款金額為0.86萬億元，到2021年增長到3.24萬億元，增幅達278%，具體數據如下：

最后我們來看一下住宅新開工房屋面積的情況：

如上圖，雖然2020年、2021年住宅銷售火爆依舊，但實際上新開工房屋面積已經連續兩年下降，到2022年更是大幅下降40%。冬江水寒鴉先知，搏殺在市場一線的房企，早已放棄幻想、直面慘淡的現實。

小結：2023年1月17日，國家統計局披露了一個眾所矚目的數據：2022年末全國人口141175萬人，比上年末減少85萬人。全年出生人口956萬人，人口出生率為6.77‰；死亡人口1041萬人，人口死亡率為7.37‰；人口自然增長率為-0.60‰。在西米衣谷看來，2022年房地產市場的高速掉頭，極有可能是趨勢性的，而非過去二十多年屢見不鮮的政策性調整。

在未來，一、二、三線城市的改善性需求值得關注，其購房群體大概在35歲以上，家庭收入增長、積蓄增加，支付能力較強，同時隨著家庭人口增加，有改善居住條件的較強需求；剛需雖然也不會過快下降，但將有大量的二手房源來和新房競爭。

$萬科A(SZ000002)$$金地集團(SH600383)$$保利發展(SH600048)$

關鍵詞： 銷售面積 漲幅高達 銷售金額