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去年上海房價整體是震蕩走勢略有上漲，但跌的小區也不少，這就像股市，指數微跌微漲，股票跌一大片，跌停的也不少。

1.別墅類產品，如信達泰禾上海院子、綠寶園等，跌幅30%以上2.靠學區溢價的老破小，如梅園一、五、六街，跌幅20%以上3.公寓產品，如金橋的碧云東壹棟公寓、南碼頭的匯眾公寓，跌幅20%以上4.位于臨港新城板塊的小區，平均跌幅4.6%上海房價下跌先是老小區，后來是蔓延到次新房，最后頂級豪宅也扛不住了。萬科翡翠濱江降價800多萬，西郊莊園降價1100多萬，華僑城蘇河灣降價近1個億，這個降價幅度也只有富人有承受能力。一個房子的掛牌價反映了房東對市場的判斷，也就是這個小區最真實的預期。豪宅+老破小，最好和最差的兩頭成了跌價主力。在上海去年掛牌價均價跌幅最大的小區，主要是下面兩類較為典型的房源跌幅第一名的是上海院子。上海院子是中式別墅，開盤首開376套房源，2小時內銷售一空，二開同樣火爆，326套房源，88平洋房近1000萬一套的價格，更是1小時售罄，遭千人認籌。上海院子2022年年前還能有14w/平的單價，如今在8w/平左右的價格也能成交作為浦東最為知名的“三學區”梅園五、六街坊，超30年的房齡高的嚇人過去，由于對口的學區資源優勢明顯，房價漲幅驚人，在2020年底、2021年初，梅園的掛牌單價高達20萬元/平方米，即使是一套50平的小兩房也能躋身千萬豪宅之列。現在59平的戶型，610萬就能拿下，相當于10w/平，價格相比之前直接腰斬。這類房源房價之所以腰斬說穿了還是泡沫太大了，漲有多猛烈跌有多慘烈。一些熱門板塊的高端小區，成交價也跌。位于周浦板塊的綠寶園，毗鄰前灘，又靠近上海迪士尼，便捷連接中外環線，還有地鐵18號線直達，2021年的成交價還在6.3w/平，2022年就跌到4.4w/平，連周浦的均價都沒有達到。公寓也在跌，位于金橋的碧云東壹棟公寓、南碼頭的匯眾公寓也都是跌幅靠前的小區，去年成交均價均未達到板塊成交均價。金橋的碧云東壹棟公寓緊鄰3條地鐵線，紅星美凱龍、lalaport、金橋國際商業廣場等近在咫尺，還有金橋公園、碧云體育公園這樣的休閑場所，地段條件確實優越，并且小區的質量也還不錯，2007年建成，從外立面看還是比較新，以小戶型為主，43平、62平、70平都有。據鏈家最新的成交價顯示，也就在3萬/平左右。跌得最慘的新城，是臨港。臨港房價下跌是之前漲的太多，臨港離市中心人民廣場70公里，比到昆山還遠，從地段上講是完全處于劣勢，之前房價夸張的漲到六七萬，太魔幻，實在令人匪夷所思。萬科金域瀾灣鷺語墅，疊墅項目，2021年底還是5.2w/平的成交額，到了2022年年初，就只能賣到4.3w/平，前后也就3個月的時間，每平的差價到了1萬。金域瀾灣鷺語墅剛需房，戶型也大多以80平、90平、135平這樣的較小面積段為主，2020年開盤4小時內，所有房源就基本售罄。據鏈家小哥所說，最近該小區不僅在大量降價，且已經快半年沒有成交了。陷入流動性危機。去年跌的最慘的小區其實都有一些固定的特質。老小區一定是最先被拋棄的那個。新興板塊規劃周期較長，且土地供應量大，也是最先跌的。再者，種類特殊的產品，無論是動輒上千萬的上海院子、綠寶園，還是3w/平的公寓類產品，即使地段優秀，也很難找到下家接手。

關鍵詞： 成交均價 體育公園 房價漲幅