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美國2021年人口3.32億，新房銷售76.2萬套。日本2021年新房24.39萬套，人口1.26億。中國2021年人口14.13億人，新房銷售156,532萬平方米，至少有1200萬套。

(相關(guān)資料圖)

2023年該不該買房，我們討論一下。

我們把時(shí)間放在2010年，一個(gè)大學(xué)生剛畢業(yè)，手里有父母給的30萬，工資5000元，買了一套100萬的房子，貸款70萬，利率4.9%，房貸20年，每個(gè)月還貸4581元，每個(gè)月結(jié)余。現(xiàn)在買房，十年后，有三個(gè)版本。

第一個(gè)版本： 2020年的時(shí)候，房?jī)r(jià)翻倍，200萬，工資翻倍，收入10000元。十年里面靠房子賺了100萬（紙面收益，增強(qiáng)幸福感），工資除了還房貸，還剩6500左右，幸福感很強(qiáng)。如果再結(jié)婚了，另一半工資也是一萬，每個(gè)月家庭結(jié)余現(xiàn)金16500元，小日子美美的。

第二個(gè)版本：2020年的時(shí)候，房?jī)r(jià)沒漲，還是100萬，工資漲了一點(diǎn)，每個(gè)月7000元，日子還是緊緊巴巴，但是能過。如果再結(jié)婚了，另一半工資也是7000元，但是因?yàn)橛辛撕⒆樱彝ラ_支大增，馬馬虎虎就這樣吧。

第三個(gè)版本：2020年的時(shí)候，只有90萬，雖然十年也沒怎么跌，但還是很郁悶不是。工資也沒漲，只有5500元，每個(gè)月結(jié)余1000元，根本不敢找媳婦，省吃儉用在混著，單位也不景氣，有可能會(huì)失業(yè)或者降薪，每天心驚膽戰(zhàn)。

現(xiàn)在我們知道了，在真實(shí)的世界里面，上演的是第一個(gè)版本，區(qū)別是房?jī)r(jià)可能翻了三倍，工資翻了三倍，在人生財(cái)務(wù)加三倍杠桿的人賺瘋了，簡(jiǎn)直是人間天堂。

可惜現(xiàn)在是2023年，現(xiàn)在買房，上演的會(huì)是哪個(gè)版本呢？

我們?cè)倏紤]一個(gè)問題：房子是消費(fèi)品還是投資品？

答案：房子是消費(fèi)品也是投資品，但是在不同的情況下，屬性的側(cè)重點(diǎn)不一樣。

比如，一套房子2010年的時(shí)候100萬，2022年的時(shí)候300萬，顯然是投資品，增值保值能力很強(qiáng)。

比如，一個(gè)大型社區(qū)，第一期的房子是2010年的，第五期的房子是2020年的，同樣的戶型和配套去賣，2010年的可能賣一萬一平，2020年的可能賣一萬五一平，消費(fèi)屬性就出來了，因?yàn)槔系姆孔映霈F(xiàn)了相對(duì)貶值，也就是折舊。

事實(shí)上，這幾年在中國99.99%的城市和地區(qū)，房子的消費(fèi)屬性越來越強(qiáng)了。老房子不僅價(jià)格便宜，而且便宜了還賣不出去。

如圖是蘇州園區(qū)（蘇州最好的區(qū)）的二手房交易數(shù)據(jù)，大房子的總價(jià)高，單價(jià)貴，但是占比極低，屬于有錢人圈子的內(nèi)部收益，而大量低價(jià)房是成交的主體，房子買不上價(jià)。而所有的房子總數(shù)據(jù)看，成交周期大于三年！

賣一套房子三年都賣不出去，流動(dòng)性極差，這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，想要成交，必然要折價(jià)。是不是消費(fèi)屬性很強(qiáng)了？蘇州園區(qū)尚且如此，全國其他地區(qū)的數(shù)據(jù)想來只會(huì)更差吧。

我覺得買房和生兒子一樣，都是一種執(zhí)念。當(dāng)你擺脫這種執(zhí)念后，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)：我去，人生還可以這樣過。

我目前沒有買房，但是說句得罪很多人的話，我覺得我的生活品質(zhì)應(yīng)該算是中上吧，比我身邊很多朋友同學(xué)都要好。

原因是我的資產(chǎn)沒有他們多，但是我的錢比他們多太多了。

舉個(gè)例子（數(shù)據(jù)為編造）：

A住一套1500萬的房子，房貸400萬，夫妻兩個(gè)月收入三萬，房貸2萬，年度可支配收入為12萬，在上海有個(gè)娃，養(yǎng)一輛車，也不怎么敢開，一年養(yǎng)車2萬，還有一只狗，日子緊緊巴巴。

總資產(chǎn)1500萬=凈資產(chǎn)1100萬+負(fù)債400萬 每年可支配收入為10萬。

B沒買房，手里有股票600萬，每年分紅35萬，服氣兩個(gè)月收入為2萬，房租8000元，沒車，養(yǎng)了一個(gè)娃。

總資產(chǎn)600萬=股票600萬 每年可支配收入為49.4萬。

B的總資產(chǎn)和月收入嚴(yán)重小于A，但是可支配收入是B的五倍。好巧不巧，B 8000租的正好是A小區(qū)的房子，B每年拿著50萬現(xiàn)金，除了吃喝玩樂，旅游健身外，沒什么事情，就是陪家里人玩，即使失業(yè)了，每年可支配收入還是有25萬。

A呢？失業(yè)是不可能的，一旦失業(yè)，即使凈資產(chǎn)高達(dá)1100萬，但是馬上就入不敷出，經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只能拼命卷起來，即使這樣，每年拿著10萬現(xiàn)金又能干啥呢？

B的風(fēng)險(xiǎn)在于兩個(gè)：

第一個(gè)，如果房?jī)r(jià)大漲，A資產(chǎn)升值，B就虧大了，1500萬即使只上漲10%，也有150萬，這是一筆巨款。這就是第一個(gè)版本的故事了，想一下，第一個(gè)版本上演的概率大不大？如果真的發(fā)生了，會(huì)是什么樣的？

第二個(gè)，B的房租大漲，或者被房東拒租，被迫離開這個(gè)小區(qū)。我們要想一下，房租是誰決定的，是房東要漲就漲了嗎？如果房東拒租，B還能租到類似的房子嗎？

我的幾個(gè)觀點(diǎn)：

第一、生活品質(zhì)是由現(xiàn)金流決定的，和資產(chǎn)大小無關(guān)。

第二、房租是由社會(huì)整體的消費(fèi)能力決定的，而不是房東和租客個(gè)人意愿決定。

第三、在新房天量供應(yīng)的情況下，存量供求矛盾逆轉(zhuǎn)，租房的話語權(quán)會(huì)變化。

那么，

如果房?jī)r(jià)跌，我為什么要買房？我又不傻。

如果房?jī)r(jià)漲，我為什么要買房？本就高企的房?jī)r(jià)繼續(xù)漲只會(huì)自己干翻自己（收入跟不上，且剪刀差增大）、犧牲掉自己的生活。

現(xiàn)在買房的房奴大概率是面臨著收入不再快速增長(zhǎng)，甚至失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，緊緊巴巴在還完房貸的時(shí)候，已經(jīng)一輩子過去了。

結(jié)論：應(yīng)租盡租，房?jī)r(jià)漲跌都不買。考慮到公租房體系的建設(shè)及存量房的繼續(xù)攀升，租房會(huì)越來越舒服。

這是我的個(gè)人觀點(diǎn)，我只告訴我的粉絲，大家內(nèi)部分享討論就好了，不要告訴別人，對(duì)于不是大富翁粉絲的人買房，大家一定要支持，因?yàn)椋?/p>

1、大家都不買房，我們經(jīng)濟(jì)就難受了，我們也會(huì)倒霉，總得有人買房不是，我們自己既然不買，那就鼓勵(lì)別人去買。

2、如果大家都不買房，我們?nèi)ツ睦镒夥浚?/p>

3、轉(zhuǎn)變觀念是很困難的，如果對(duì)方因?yàn)闆]買房而無法結(jié)婚，豈不是恨我們一輩子。

4、買房并不是絕對(duì)的好壞，如果我有5000萬，我還是非常愿意拿出1000萬買房的，畢竟租房和買房的心理還是有區(qū)別。就算我買了房，我還有4000萬，一樣的舒服。

為了防止被誤會(huì)，我要大聲重申：我堅(jiān)決支持買房，我堅(jiān)決支持享受生活，我反對(duì)的是超出自己能力去背負(fù)巨額債務(wù)，我反對(duì)的是做房奴，我反對(duì)的是別自己和自己過不去！

人終有一死，希望大富翁的朋友和粉絲，都能快樂幸福。

@雪球達(dá)人秀@今日話題$萬科A(SZ000002)$$建設(shè)銀行(SH601939)$$保利發(fā)展(SH600048)$

關(guān)鍵詞： 蘇州園區(qū) 的情況下 生活品質(zhì)