現在提前還貸成了熱點話題，對大多數人來說，房貸都是人生最大一筆債務，怎么用對家庭的影響還是不小的，處理不好甚至會給家里增加不少麻煩，確實需要認真對待。

(相關資料圖)

是否需要提前還房貸，不僅僅是自己手里的錢夠不夠的問題，對絕大多數家庭來說，這是一筆巨款，使用是否得當，需要多方面考慮。

我們可以把借款家庭分成幾類：

對這部分家庭來說，手里的錢是絕對的閑錢，現在理財產品的收益大幅下降，銀行存款的利率更低，在沒有更好投資收益的時候，提前還款是一種可以考慮的選擇；

這部分家庭所購房屋，基本上都是第二套或者第三套，以當時的規定，要按照基礎利率上浮10%-20%。也有一些是首套房借款人，但當初沒有選擇和LPR掛鉤，而是選了固定利率，現在追悔莫及。

應該說，這部分家庭是有足夠理由提前還款的，但重要的是還款的錢從哪里來？如果是手里的存款還好，但要是看到現在經營貸或者消費貸的利率低，便冒然使用，就要承擔很多風險了。

一方面經營貸和消費貸在發放的時候，都明確規定不允許進入樓市和股市，一旦被銀行發現，可以隨時收回；另一方面，現在LPR的利率正處于歷史性低點，但從美聯儲加息到4.75%的事例上也可以看出，利率是有波動的，一兩年后這些貸款的利率超過房貸利率，也是很有可能的。

如果這些家庭提前還了房貸，而采用其他違規貸款，幾年后被銀行要求提前歸還貸款，或者貸款利率大幅提升，就會得不償失了，嚴重的還要承擔法律責任。

這部分家庭，是當前借款的主流，絕大多數都處于這個狀態。在經濟增速出現下滑的時候，當前大部分行業都有一定的經營難度。如果提前歸還了房貸，后期家庭收入出現下降，或者有醫療、教育上的大筆額外開支的時候，就很容易捉襟見肘了。

畢竟當前的房貸利率已經處于非常低的狀態，有些地方甚至已經做到了3.7%到3.8%，比美國的利率還要低。這部分準備提前還貸的錢，到國有大行買一份風險較低的理財產品，利率差額已經不大了。

對上有老下有小，收入和開支都不穩定的家庭來說，還是防患于未然，手上留有一部分現金比較好，真有什么情況的時候，求人不如求己，而且成本并不高。

按照以前的規定，出售二手房必須先要把按揭款還掉，贖回被抵押的產權后才能交易。實際上，因為二手房出售而提前還款，一直都是市場上的絕對主流。

但現在銀行開始推行帶押過戶，就是不用歸還貸款直接進行房屋交易，這樣房主就不必提前還款了，省了手續上的麻煩，更重要的是免交了提前還款的罰金。

除了要考慮家庭實際情況，還有一些關于房貸的常識性問題，大家也是要注意的。其中最主要的，是表面利率與實際利率。

所謂表面利率，就是銀行在貸款合同里寫的那個。每期還款，都是根據借款人剩余本金和約定利率計算出來的。不管怎么還款，銀行的貸款利率本身都是不變的。這方面大家就不要考慮能占銀行便宜了，這是人家的專業和吃飯的本事。

但對借款人來說，有時候自己不同的選擇，會導致同樣的貸款利率，自己所承擔的成本相差很多，這是借款人的實際利率，到底是多少，只有自己來算了。

譬如，一個人借了100萬元，分240期歸還，年利率4%。同樣還了20萬元月供之后，他想要提前還款，如果之前他采用的是等額本金還款法，后面大約需要還88.3萬元，而要是他采用的是等額本息還款法，后面則需要還90.5萬元。

從銀行的角度，當初約定的貸款利率都是4%，哪種還款方式的利率都是一樣的。但由于等額本金還款法前面還得主要是本金，而等額本息還款法前面還得主要是利息，同樣還20萬元之后，剩余待歸還本金就相差了2.2萬元，這就是表面利率和實際利率的差。

等額本金還款法對提前還貸是有優勢的，但開始還款的時候，每月支出總額也要比等額本息高一些，具體怎么選擇，看借款人的實際情況吧。

這種實際利率的差異是還款方式所導致的，也比較容易計算，大家在網上找一個貸款計算器，就能看得很清楚了。

另外一種影響實際利率變化的因素，很難用具體數據來體現，但它是客觀存在的，對借款人的實際還款影響也是不小，這就是通脹。

我們先看一下美國從1890年到2015年的實際房價變化曲線圖：

這張圖上有3根曲線，最上方的是名義房價增長曲線，125年間美國的房價大約增長了50倍；中間這根是通脹曲線，125年間也增長了近30倍；下方這根則是剔除通脹因素后的實際房價增長曲線，125年里增長的幅度不到1倍。

這張圖清楚地闡明了，房價的上漲最主要支持因素，實際上是通貨膨脹。我們持有房屋，充分享用了人口紅利之后，未來的主要收益其實就是抗通脹，保值是第一大成果。

當然本文主要是談提前還貸的，房價受通脹影響的具體情況，我們再找機會詳談，借此知道通脹的威力就可以了。如果上面這張圖有些抽象的話，大家可以想想自己還貸款的經歷，這更加具體和容易理解。

十幾年前，我們還房貸的時候，每個月還2000元是一筆不小的開支，相當于有些人一個月工資。但現在2000元所帶來的壓力就大大減小了，可能只是有些家庭春節時一頓聚餐錢。這個金額等到10年后，恐怕實際購買力也就相當于買瓶五糧液吧。

由于銀行的錢是一次性到賬，而還款則是分月還的。越往后還的錢，其實際購買力就越小。同時，國人收入仍然保持著整體穩定上升的趨勢，同樣一筆月供，對家庭的影響也會越來越小。

有些十幾年前的房貸，在歸還了這么久之后，當時看起來高昂的月供，已經沒有那么大壓力了。尤其是2009年和2015年、2016年時候，趕上利率大優惠時期的貸款，有些借款人甚至拿到了下浮30%的超低利率，這樣便宜的錢提前歸還，真是有些可惜了。

如果不是現有利息特別高，長期房貸仍是普通人最好的負債選擇，一定程度上還可以起到弱化通脹的作用。銀行的利率是銀行的算法，自己家庭的財務狀況，只有自己才是最清楚的，很多時候看不到的實際利率，比表面利率對借款人的影響更大。

以上是靜態來看提前還貸的問題，如果以當下的資本市場和樓市情況來看，這筆錢的價值可能會超出很多人想象。這里不展開了，大家自己多想想吧。

關鍵詞： 實際利率 貸款利率 增長曲線