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現(xiàn)在提前還貸成了熱點(diǎn)話(huà)題，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房貸都是人生最大一筆債務(wù)，怎么用對(duì)家庭的影響還是不小的，處理不好甚至?xí)o家里增加不少麻煩，確實(shí)需要認(rèn)真對(duì)待。

(相關(guān)資料圖)

是否需要提前還房貸，不僅僅是自己手里的錢(qián)夠不夠的問(wèn)題，對(duì)絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，這是一筆巨款，使用是否得當(dāng)，需要多方面考慮。

我們可以把借款家庭分成幾類(lèi)：

對(duì)這部分家庭來(lái)說(shuō)，手里的錢(qián)是絕對(duì)的閑錢(qián)，現(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品的收益大幅下降，銀行存款的利率更低，在沒(méi)有更好投資收益的時(shí)候，提前還款是一種可以考慮的選擇；

這部分家庭所購(gòu)房屋，基本上都是第二套或者第三套，以當(dāng)時(shí)的規(guī)定，要按照基礎(chǔ)利率上浮10%-20%。也有一些是首套房借款人，但當(dāng)初沒(méi)有選擇和LPR掛鉤，而是選了固定利率，現(xiàn)在追悔莫及。

應(yīng)該說(shuō)，這部分家庭是有足夠理由提前還款的，但重要的是還款的錢(qián)從哪里來(lái)？如果是手里的存款還好，但要是看到現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸或者消費(fèi)貸的利率低，便冒然使用，就要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)了。

一方面經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸在發(fā)放的時(shí)候，都明確規(guī)定不允許進(jìn)入樓市和股市，一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，可以隨時(shí)收回；另一方面，現(xiàn)在LPR的利率正處于歷史性低點(diǎn)，但從美聯(lián)儲(chǔ)加息到4.75%的事例上也可以看出，利率是有波動(dòng)的，一兩年后這些貸款的利率超過(guò)房貸利率，也是很有可能的。

如果這些家庭提前還了房貸，而采用其他違規(guī)貸款，幾年后被銀行要求提前歸還貸款，或者貸款利率大幅提升，就會(huì)得不償失了，嚴(yán)重的還要承擔(dān)法律責(zé)任。

這部分家庭，是當(dāng)前借款的主流，絕大多數(shù)都處于這個(gè)狀態(tài)。在經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑的時(shí)候，當(dāng)前大部分行業(yè)都有一定的經(jīng)營(yíng)難度。如果提前歸還了房貸，后期家庭收入出現(xiàn)下降，或者有醫(yī)療、教育上的大筆額外開(kāi)支的時(shí)候，就很容易捉襟見(jiàn)肘了。

畢竟當(dāng)前的房貸利率已經(jīng)處于非常低的狀態(tài)，有些地方甚至已經(jīng)做到了3.7%到3.8%，比美國(guó)的利率還要低。這部分準(zhǔn)備提前還貸的錢(qián)，到國(guó)有大行買(mǎi)一份風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品，利率差額已經(jīng)不大了。

對(duì)上有老下有小，收入和開(kāi)支都不穩(wěn)定的家庭來(lái)說(shuō)，還是防患于未然，手上留有一部分現(xiàn)金比較好，真有什么情況的時(shí)候，求人不如求己，而且成本并不高。

按照以前的規(guī)定，出售二手房必須先要把按揭款還掉，贖回被抵押的產(chǎn)權(quán)后才能交易。實(shí)際上，因?yàn)槎址砍鍪鄱崆斑€款，一直都是市場(chǎng)上的絕對(duì)主流。

但現(xiàn)在銀行開(kāi)始推行帶押過(guò)戶(hù)，就是不用歸還貸款直接進(jìn)行房屋交易，這樣房主就不必提前還款了，省了手續(xù)上的麻煩，更重要的是免交了提前還款的罰金。

除了要考慮家庭實(shí)際情況，還有一些關(guān)于房貸的常識(shí)性問(wèn)題，大家也是要注意的。其中最主要的，是表面利率與實(shí)際利率。

所謂表面利率，就是銀行在貸款合同里寫(xiě)的那個(gè)。每期還款，都是根據(jù)借款人剩余本金和約定利率計(jì)算出來(lái)的。不管怎么還款，銀行的貸款利率本身都是不變的。這方面大家就不要考慮能占銀行便宜了，這是人家的專(zhuān)業(yè)和吃飯的本事。

但對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，有時(shí)候自己不同的選擇，會(huì)導(dǎo)致同樣的貸款利率，自己所承擔(dān)的成本相差很多，這是借款人的實(shí)際利率，到底是多少，只有自己來(lái)算了。

譬如，一個(gè)人借了100萬(wàn)元，分240期歸還，年利率4%。同樣還了20萬(wàn)元月供之后，他想要提前還款，如果之前他采用的是等額本金還款法，后面大約需要還88.3萬(wàn)元，而要是他采用的是等額本息還款法，后面則需要還90.5萬(wàn)元。

從銀行的角度，當(dāng)初約定的貸款利率都是4%，哪種還款方式的利率都是一樣的。但由于等額本金還款法前面還得主要是本金，而等額本息還款法前面還得主要是利息，同樣還20萬(wàn)元之后，剩余待歸還本金就相差了2.2萬(wàn)元，這就是表面利率和實(shí)際利率的差。

等額本金還款法對(duì)提前還貸是有優(yōu)勢(shì)的，但開(kāi)始還款的時(shí)候，每月支出總額也要比等額本息高一些，具體怎么選擇，看借款人的實(shí)際情況吧。

這種實(shí)際利率的差異是還款方式所導(dǎo)致的，也比較容易計(jì)算，大家在網(wǎng)上找一個(gè)貸款計(jì)算器，就能看得很清楚了。

另外一種影響實(shí)際利率變化的因素，很難用具體數(shù)據(jù)來(lái)體現(xiàn)，但它是客觀存在的，對(duì)借款人的實(shí)際還款影響也是不小，這就是通脹。

我們先看一下美國(guó)從1890年到2015年的實(shí)際房?jī)r(jià)變化曲線(xiàn)圖：

這張圖上有3根曲線(xiàn)，最上方的是名義房?jī)r(jià)增長(zhǎng)曲線(xiàn)，125年間美國(guó)的房?jī)r(jià)大約增長(zhǎng)了50倍；中間這根是通脹曲線(xiàn)，125年間也增長(zhǎng)了近30倍；下方這根則是剔除通脹因素后的實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)曲線(xiàn)，125年里增長(zhǎng)的幅度不到1倍。

這張圖清楚地闡明了，房?jī)r(jià)的上漲最主要支持因素，實(shí)際上是通貨膨脹。我們持有房屋，充分享用了人口紅利之后，未來(lái)的主要收益其實(shí)就是抗通脹，保值是第一大成果。

當(dāng)然本文主要是談提前還貸的，房?jī)r(jià)受通脹影響的具體情況，我們?cè)僬覚C(jī)會(huì)詳談，借此知道通脹的威力就可以了。如果上面這張圖有些抽象的話(huà)，大家可以想想自己還貸款的經(jīng)歷，這更加具體和容易理解。

十幾年前，我們還房貸的時(shí)候，每個(gè)月還2000元是一筆不小的開(kāi)支，相當(dāng)于有些人一個(gè)月工資。但現(xiàn)在2000元所帶來(lái)的壓力就大大減小了，可能只是有些家庭春節(jié)時(shí)一頓聚餐錢(qián)。這個(gè)金額等到10年后，恐怕實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力也就相當(dāng)于買(mǎi)瓶五糧液吧。

由于銀行的錢(qián)是一次性到賬，而還款則是分月還的。越往后還的錢(qián)，其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力就越小。同時(shí)，國(guó)人收入仍然保持著整體穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，同樣一筆月供，對(duì)家庭的影響也會(huì)越來(lái)越小。

有些十幾年前的房貸，在歸還了這么久之后，當(dāng)時(shí)看起來(lái)高昂的月供，已經(jīng)沒(méi)有那么大壓力了。尤其是2009年和2015年、2016年時(shí)候，趕上利率大優(yōu)惠時(shí)期的貸款，有些借款人甚至拿到了下浮30%的超低利率，這樣便宜的錢(qián)提前歸還，真是有些可惜了。

如果不是現(xiàn)有利息特別高，長(zhǎng)期房貸仍是普通人最好的負(fù)債選擇，一定程度上還可以起到弱化通脹的作用。銀行的利率是銀行的算法，自己家庭的財(cái)務(wù)狀況，只有自己才是最清楚的，很多時(shí)候看不到的實(shí)際利率，比表面利率對(duì)借款人的影響更大。

以上是靜態(tài)來(lái)看提前還貸的問(wèn)題，如果以當(dāng)下的資本市場(chǎng)和樓市情況來(lái)看，這筆錢(qián)的價(jià)值可能會(huì)超出很多人想象。這里不展開(kāi)了，大家自己多想想吧。

關(guān)鍵詞： 實(shí)際利率 貸款利率 增長(zhǎng)曲線(xiàn)