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中遠兩灣城是上海內環內最大的小區，總建筑面積154萬平米，103棟高層，1.2戶，約5萬人居住，社區治理就像管理一個“小縣城”。也是上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區。兩年前的中遠兩灣城，換屆改組成立第三屆業委會，就是為了想盡辦法要讓老物業下臺。要換掉老物業到底有多難。第一步，要最大程度摸清民意，否則即便是召開業主大會，也無法通過三分之二以上的同意。為了真正了解每一戶業主的意見，業委會選擇重建樓小組體系，用以樓道為單位的業主代表體制，摸清民意。每個樓道選擇3-5個業主代表，每個負責摸底30-50業主，最后結果反饋出來業主們都認為：老物業必須換掉。后來在業主投票中，12000戶業主，只有800多戶業主反對，支持率超過92%。第二，制定一套合適的新物業選聘方案摸清民意后，業委會立馬起草了有關新物業選聘的方案，進行15天的公示這個方案是業委會花了十幾天，由多個人共同完成的，整整有一本書那么厚。除了新物業公開招標的方案，比如物業公司參與競標的條件，有管理30萬方以上小區經驗的方可入選、物業服務人員必須是45歲以下、物業費不漲價等等。中遠兩灣城第三屆業委會，開展之前都要和街道、居委反復商量，保證合法合規終于，在2020年10月31號的業主大會上，中遠兩灣城通過了原物業的解聘協議，和原中遠物業解除了合同。即便中遠兩灣城物業費在1.7元/平/月，在上海屬于很低的水平，本人有個房子物業費是11元。即使物業費這么低，同樣有五家物業公司報名競聘，因為體量大，一個月物業費收入261.8萬。最終成功引進萬科物業，帶來管家式的服務。這個曾經以亂出名的二手小區因為成功換掉物業后，便成功轉型，成為上海業主治理小區最好示范。中遠兩灣城，所有的命運轉折點，就是從換掉老物業開始。這個大家可以擴展一下想象力。炒掉中遠物業之后，業委會便開始著手20年物業費、停車費、各種公共收益的審計工作。一筆一筆的算出來財務漏洞，收集證據，并對簿公堂，最后還勝訴了，法院判決中遠物業公司返還業主4000萬。勝訴只是結果，為了這次訴訟，業委會投入的時間和精力也是無比巨大的首先，要將整個小區，二十年相關的水費、電費、物業費數據獲取分析，工作量非常大。從到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查小區，再到壹媒介數字科技公司調查，歷年有關電費、水費、停車費的數據。然后在對中遠物業提交的，歷年單方審計報告中的破綻和矛盾之處，一一剖析，獲取有力證據后，才最終勝訴。其實中遠兩灣城第三屆業委會，團隊總人數也就15人，且多為退休老干部。對于一個5萬人小區來說，這個由15個人組成的業委會，到底是如何管理小區的？管理團隊不在多而在精，人多不僅人浮于事而且內耗太多，由于成本太高反而難以為繼。首先，對于一個小區來說，成立業委會從來就不是一件容易的事相關數據統計過，上海小區業委會成立的比例高達90%以上，但放眼全國，卻僅僅只有30%左右，即便是深圳這樣發達的城市，業委會成立的比例也不到50%。上海人權利意識最強，市民社會完全成形成熟，上海是個最西化的城市，是國內文明程度最高的城市，沒有之一。對于小區管理的各項事宜還要從業主中挑選出能人，比如法律、資產審計、采購招標、工程管理、廣告、停車、財務、宣傳等各專業人才，才能組成一支精干的業主隊伍。還有，像中遠兩灣城這么大的小區，曾經一度擁有四個業委會，業委會數量太多實際上更加容易產生利益糾紛，最后選擇合并成東區、西區。一個只有15人的業委會，工作如何落到一個5萬人的小區里？每個樓道有產生出3-5名業主代表，每棟樓產生1-3個業主代表，每位代表有固定負責聯系的30戶業主。業委會只需要聯系到樓棟的業主代表。這個組織架構也是非常合理，溝通路徑最近。這樣自上而下的建立起信息溝通網，其實也就是我們前面說的業主代表體制最后，如過涉及到非常重大的事宜，還需外聘專業團隊打輔助。比如這次中遠兩灣城起訴業委會，就外聘了5個律師進行專業化的審計、上訴，才最后勝訴。而擁有了這樣一個業委會之后，不管是換掉老物業，還是起訴返還業主物業結余費用，都會大大提升業主治理社區的積極性，這就是業委會存在的意義，他們就是社區自治的帶頭人。現在，中遠兩灣城開啟了復興之路，房價7萬/㎡到10萬/㎡。3年時間房價升值3萬，就因為換了老物業。一個好物業能夠為房價保值升值。一個牛逼的業委會也是背后守護小區的根本。擁有這樣的業委會本身，讓中遠兩灣城得以在小區管理上有序發展。整個小區的面貌從萬科物業來到之后，不管是從物業管理上，還是社區服務上，都煥然一新，小區內部不論是水景，還是各種公共配套都維護得很好。如果沒有業主、物業、業委會、居委會的合力治理，小區后期很可能殘破衰敗。小區治理更是城市治理的神經末梢，中遠兩灣城業委會，也給到我們一個可借鑒的經驗范本。作為業主，我們要充分重視自己在社區管理中和義務和權利，積極參與小區治理。

關鍵詞： 業主代表 物業公司