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【資料圖】

中遠(yuǎn)兩灣城是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的小區(qū)，總建筑面積154萬(wàn)平米，103棟高層，1.2戶(hù)，約5萬(wàn)人居住，社區(qū)治理就像管理一個(gè)“小縣城”。也是上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區(qū)。兩年前的中遠(yuǎn)兩灣城，換屆改組成立第三屆業(yè)委會(huì)，就是為了想盡辦法要讓老物業(yè)下臺(tái)。要換掉老物業(yè)到底有多難。第一步，要最大程度摸清民意，否則即便是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，也無(wú)法通過(guò)三分之二以上的同意。為了真正了解每一戶(hù)業(yè)主的意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)選擇重建樓小組體系，用以樓道為單位的業(yè)主代表體制，摸清民意。每個(gè)樓道選擇3-5個(gè)業(yè)主代表，每個(gè)負(fù)責(zé)摸底30-50業(yè)主，最后結(jié)果反饋出來(lái)業(yè)主們都認(rèn)為：老物業(yè)必須換掉。后來(lái)在業(yè)主投票中，12000戶(hù)業(yè)主，只有800多戶(hù)業(yè)主反對(duì)，支持率超過(guò)92%。第二，制定一套合適的新物業(yè)選聘方案摸清民意后，業(yè)委會(huì)立馬起草了有關(guān)新物業(yè)選聘的方案，進(jìn)行15天的公示這個(gè)方案是業(yè)委會(huì)花了十幾天，由多個(gè)人共同完成的，整整有一本書(shū)那么厚。除了新物業(yè)公開(kāi)招標(biāo)的方案，比如物業(yè)公司參與競(jìng)標(biāo)的條件，有管理30萬(wàn)方以上小區(qū)經(jīng)驗(yàn)的方可入選、物業(yè)服務(wù)人員必須是45歲以下、物業(yè)費(fèi)不漲價(jià)等等。中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)，開(kāi)展之前都要和街道、居委反復(fù)商量，保證合法合規(guī)終于，在2020年10月31號(hào)的業(yè)主大會(huì)上，中遠(yuǎn)兩灣城通過(guò)了原物業(yè)的解聘協(xié)議，和原中遠(yuǎn)物業(yè)解除了合同。即便中遠(yuǎn)兩灣城物業(yè)費(fèi)在1.7元/平/月，在上海屬于很低的水平，本人有個(gè)房子物業(yè)費(fèi)是11元。即使物業(yè)費(fèi)這么低，同樣有五家物業(yè)公司報(bào)名競(jìng)聘，因?yàn)轶w量大，一個(gè)月物業(yè)費(fèi)收入261.8萬(wàn)。最終成功引進(jìn)萬(wàn)科物業(yè)，帶來(lái)管家式的服務(wù)。這個(gè)曾經(jīng)以亂出名的二手小區(qū)因?yàn)槌晒Q掉物業(yè)后，便成功轉(zhuǎn)型，成為上海業(yè)主治理小區(qū)最好示范。中遠(yuǎn)兩灣城，所有的命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，就是從換掉老物業(yè)開(kāi)始。這個(gè)大家可以擴(kuò)展一下想象力。炒掉中遠(yuǎn)物業(yè)之后，業(yè)委會(huì)便開(kāi)始著手20年物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、各種公共收益的審計(jì)工作。一筆一筆的算出來(lái)財(cái)務(wù)漏洞，收集證據(jù)，并對(duì)簿公堂，最后還勝訴了，法院判決中遠(yuǎn)物業(yè)公司返還業(yè)主4000萬(wàn)。勝訴只是結(jié)果，為了這次訴訟，業(yè)委會(huì)投入的時(shí)間和精力也是無(wú)比巨大的首先，要將整個(gè)小區(qū)，二十年相關(guān)的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)數(shù)據(jù)獲取分析，工作量非常大。從到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調(diào)查小區(qū)，再到壹媒介數(shù)字科技公司調(diào)查，歷年有關(guān)電費(fèi)、水費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的數(shù)據(jù)。然后在對(duì)中遠(yuǎn)物業(yè)提交的，歷年單方審計(jì)報(bào)告中的破綻和矛盾之處，一一剖析，獲取有力證據(jù)后，才最終勝訴。其實(shí)中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)，團(tuán)隊(duì)總?cè)藬?shù)也就15人，且多為退休老干部。對(duì)于一個(gè)5萬(wàn)人小區(qū)來(lái)說(shuō)，這個(gè)由15個(gè)人組成的業(yè)委會(huì)，到底是如何管理小區(qū)的？管理團(tuán)隊(duì)不在多而在精，人多不僅人浮于事而且內(nèi)耗太多，由于成本太高反而難以為繼。首先，對(duì)于一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)從來(lái)就不是一件容易的事相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)過(guò)，上海小區(qū)業(yè)委會(huì)成立的比例高達(dá)90%以上，但放眼全國(guó)，卻僅僅只有30%左右，即便是深圳這樣發(fā)達(dá)的城市，業(yè)委會(huì)成立的比例也不到50%。上海人權(quán)利意識(shí)最強(qiáng)，市民社會(huì)完全成形成熟，上海是個(gè)最西化的城市，是國(guó)內(nèi)文明程度最高的城市，沒(méi)有之一。對(duì)于小區(qū)管理的各項(xiàng)事宜還要從業(yè)主中挑選出能人，比如法律、資產(chǎn)審計(jì)、采購(gòu)招標(biāo)、工程管理、廣告、停車(chē)、財(cái)務(wù)、宣傳等各專(zhuān)業(yè)人才，才能組成一支精干的業(yè)主隊(duì)伍。還有，像中遠(yuǎn)兩灣城這么大的小區(qū)，曾經(jīng)一度擁有四個(gè)業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)數(shù)量太多實(shí)際上更加容易產(chǎn)生利益糾紛，最后選擇合并成東區(qū)、西區(qū)。一個(gè)只有15人的業(yè)委會(huì)，工作如何落到一個(gè)5萬(wàn)人的小區(qū)里？每個(gè)樓道有產(chǎn)生出3-5名業(yè)主代表，每棟樓產(chǎn)生1-3個(gè)業(yè)主代表，每位代表有固定負(fù)責(zé)聯(lián)系的30戶(hù)業(yè)主。業(yè)委會(huì)只需要聯(lián)系到樓棟的業(yè)主代表。這個(gè)組織架構(gòu)也是非常合理，溝通路徑最近。這樣自上而下的建立起信息溝通網(wǎng)，其實(shí)也就是我們前面說(shuō)的業(yè)主代表體制最后，如過(guò)涉及到非常重大的事宜，還需外聘專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)打輔助。比如這次中遠(yuǎn)兩灣城起訴業(yè)委會(huì)，就外聘了5個(gè)律師進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的審計(jì)、上訴，才最后勝訴。而擁有了這樣一個(gè)業(yè)委會(huì)之后，不管是換掉老物業(yè)，還是起訴返還業(yè)主物業(yè)結(jié)余費(fèi)用，都會(huì)大大提升業(yè)主治理社區(qū)的積極性，這就是業(yè)委會(huì)存在的意義，他們就是社區(qū)自治的帶頭人。現(xiàn)在，中遠(yuǎn)兩灣城開(kāi)啟了復(fù)興之路，房?jī)r(jià)7萬(wàn)/㎡到10萬(wàn)/㎡。3年時(shí)間房?jī)r(jià)升值3萬(wàn)，就因?yàn)閾Q了老物業(yè)。一個(gè)好物業(yè)能夠?yàn)榉績(jī)r(jià)保值升值。一個(gè)牛逼的業(yè)委會(huì)也是背后守護(hù)小區(qū)的根本。擁有這樣的業(yè)委會(huì)本身，讓中遠(yuǎn)兩灣城得以在小區(qū)管理上有序發(fā)展。整個(gè)小區(qū)的面貌從萬(wàn)科物業(yè)來(lái)到之后，不管是從物業(yè)管理上，還是社區(qū)服務(wù)上，都煥然一新，小區(qū)內(nèi)部不論是水景，還是各種公共配套都維護(hù)得很好。如果沒(méi)有業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)的合力治理，小區(qū)后期很可能殘破衰敗。小區(qū)治理更是城市治理的神經(jīng)末梢，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)，也給到我們一個(gè)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)范本。作為業(yè)主，我們要充分重視自己在社區(qū)管理中和義務(wù)和權(quán)利，積極參與小區(qū)治理。

關(guān)鍵詞： 業(yè)主代表 物業(yè)公司