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這確實(shí)是個(gè)好辦法

(資料圖)

Author 真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

房子有壽命么？

不知道。

但房產(chǎn)證有壽命么，大概70年。

70年到期的房子到底會(huì)怎么樣，70年后的房子如果老舊的嚴(yán)重，應(yīng)該怎么處理，這一直是很多人關(guān)心的話題。

上海應(yīng)該是最明顯的一個(gè)城市。

作為一個(gè)老齡化城市，上海的房子也是最老的，日常各位大量看著新房的情況，但老破小一直占據(jù)著市場(chǎng)的存量主體。

伴隨著這些老破小越來(lái)越老，最早的房子已經(jīng)逼近70年，而上海在面對(duì)這一批房子的時(shí)候，給出了其中一個(gè)解決方案：原拆原建。

這個(gè)方案毫無(wú)疑問(wèn)讓很多人興奮，如果自己的房子到期了能夠被拆掉然后重新建成新房，那毫無(wú)疑問(wèn)是讓人心動(dòng)的。

那關(guān)于原拆原建，到底是怎么推進(jìn)的，誰(shuí)出錢，具體怎么分配，哪些小區(qū)最有可能……這背后還有很多很多具體的細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)。

帶著這些問(wèn)題，我們來(lái)到了上海最早的原拆原建的小區(qū)：彭三小區(qū)，以及詢問(wèn)了背后的執(zhí)行者。

關(guān)于70年快要到期的小區(qū)，沒有意外，他們大概是這個(gè)樣子的。

應(yīng)該都可以想象。

而折舊最嚴(yán)重的應(yīng)該是室內(nèi)衛(wèi)生間和廚房區(qū)域，伴隨著管道的老化，往往現(xiàn)狀都是這樣的。

每一處細(xì)節(jié)都在折射著不堪和破敗，更麻煩的是每個(gè)下雨天，小區(qū)整個(gè)室內(nèi)都會(huì)大面積積水。

而彭三小區(qū)（二期-五期）就進(jìn)行了原拆原建，拆掉重建。

（注：正在拆落地建設(shè)中的彭一小區(qū)）

這樣的工程量無(wú)疑是巨大的，但是帶來(lái)的變化也是真的天翻地覆。

當(dāng)我走進(jìn)改造后的小區(qū)，一瞬間以為是到了某個(gè)高檔商品房。

整個(gè)小區(qū)全部拆除重建，溫馨明亮的外立面，還特意增加了園林景觀。

居民在穿行時(shí)候的心情也好了很多，當(dāng)然變化更大的還是室內(nèi)，以前的老小區(qū)很多衛(wèi)生間和廚房都還是共用的，但是改造之后很快就變的通透寬敞，客廳、臥室、陽(yáng)臺(tái)都有。

更難得的是，把衛(wèi)生間和廚房拆分且獨(dú)用，可以說(shuō)極大的改善了居民們的生活質(zhì)量。

此外，考慮住在房子里的都是老年人，還專門增設(shè)了電梯。

看到這里我想很多人都會(huì)興奮，如果所有的小區(qū)到了年限都這樣該多好，到期的房子可以煥然一新了，

所以真的是這樣么？

先說(shuō)說(shuō)最難的地方在哪里。

拆房嗎，不是，甚至后期的修房也不是。

說(shuō)這件事難，其實(shí)是難在：在小區(qū)整體被拆掉之前，未來(lái)的分配方案要確定好。

如果有相當(dāng)一部分比例的人家不同意，那么這個(gè)小區(qū)也沒辦法被拆掉。

但是怎么分配就很重要，畢竟拆掉之后的戶型和之前不一樣，樓層也不一樣了，什么樣的方案是能夠得到小區(qū)接近每一個(gè)人的同意。

這句話看上去普通，在實(shí)際過(guò)程中會(huì)遇到巨大的考驗(yàn)，畢竟沒有什么會(huì)比房產(chǎn)更讓人關(guān)注的，所以整個(gè)原拆原建最難的地方就在于，公平，徹頭徹尾的公平，一個(gè)讓任何人都覺得無(wú)比公平的原拆原建方案。

最近我有幸采訪到了彭浦新村舊改辦負(fù)責(zé)人須老師，從他的口中我才真正感受到要把公平分配這件事做好，到底有多難。

這個(gè)方案制定需要直面幾個(gè)問(wèn)題：

大家還記得小區(qū)的室內(nèi)嗎，面積比我們常見的老破小大了不少。

兩房一廳一廚一衛(wèi)，還帶一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，而且伴隨著衛(wèi)生間廚房的獨(dú)立，空間變大是一定的。

但是應(yīng)該大多少？這個(gè)具體到多少的數(shù)字合理？如何合理且準(zhǔn)確的分配這些面積，且讓每戶居民都滿意？

我們可以來(lái)看下解決方法，舊改辦以住房類型為分類，設(shè)置了相應(yīng)的分配原則。

具體來(lái)看，精細(xì)到了每個(gè)功能區(qū)：

比如每戶臥室都增加相同的面積作為增量，又比如因?yàn)閺N衛(wèi)由合用變成獨(dú)用，每戶增加獨(dú)立廚衛(wèi)的面積其實(shí)也是原本居民公攤的面積。

就連陽(yáng)臺(tái)也一樣，因?yàn)橛械膽粜陀嘘?yáng)臺(tái)，有的沒有，為了公平于是每戶都會(huì)增加相同面積的陽(yáng)臺(tái)，且不計(jì)入建筑面積。

還有壁櫥、雜間的計(jì)算，類似這樣的細(xì)節(jié)還有太多。

這些計(jì)算都不是拍腦袋出來(lái)的，都來(lái)自對(duì)老房子公共區(qū)域占用以及新房子公攤的規(guī)劃各種比例的測(cè)算得出來(lái)的。

不夸張的說(shuō)，須老師測(cè)算能力已經(jīng)秒殺無(wú)數(shù)地產(chǎn)同行了。

當(dāng)他對(duì)我侃侃而談的時(shí)候，我感受到無(wú)盡的專業(yè)度，真的為自己做了這么久房地產(chǎn)感到汗顏了。

當(dāng)我驚嘆于這項(xiàng)工作的繁瑣時(shí)，須老師還強(qiáng)調(diào)了一個(gè)原則：就是基本戶型不能變。

也就是說(shuō)，原來(lái)是套一拆改后就是套一，套二拆改后也是套二。

盡量的讓整體戶型格局不大變，這是這個(gè)方案能夠得到推進(jìn)的關(guān)鍵。

也就是說(shuō)你的戶型變大了，但是格局朝向都沒大變。

所以各位知道嗎，這個(gè)老小區(qū)最后一共做了幾個(gè)戶型（以正在進(jìn)行拆落地重建的彭一小區(qū)為例）？

282個(gè)戶型。

每個(gè)戶型都不一樣，最小的7.2平到最大的110平。

為了讓大家能夠接受，讓設(shè)計(jì)師原封不動(dòng)的還原了老戶型的整體布局，然后再做適度優(yōu)化。

為了確保每戶的原有戶型不變，不僅請(qǐng)到設(shè)計(jì)師繪制了282套戶型設(shè)計(jì)，期間還反復(fù)和居民核實(shí)，最終經(jīng)過(guò)20多輪的反復(fù)溝通修改，確定94套戶型。

有沒有注意到，這些戶型還是由不同色塊表示的，就是為了在公示階段讓居民可以更快找到屬于自己的戶型設(shè)計(jì)。

期間耗費(fèi)多少人力物力不說(shuō)，單是看看這份圖紙的厚度：

就足以感受到這份工作背后的份量。

但是工作還沒完。

如何分房，這可是個(gè)大難題。

樓層有高有低，大家都知道高樓層更好，那么怎么決定誰(shuí)能得到好樓層呢？

須老師的一句話讓我豁然開朗：“原來(lái)是好樓層，分房后也是好樓層”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，因?yàn)槔闲^(qū)只有6層，這6層也有大家公認(rèn)的優(yōu)劣之分，那么大家也可以按照邏輯先后進(jìn)行選擇。

原來(lái)小區(qū)的3層、4層，對(duì)應(yīng)的就是改造后房屋的高樓層，6-18層；2層、5層對(duì)應(yīng)6-10層；1層、6層對(duì)應(yīng)1-6層。

有了這樣的原則，每一層的居民都不會(huì)覺得吃虧，也不會(huì)存在有人占了便宜。

那么，具體到抽房順序呢？

須老師想了個(gè)很有意思的辦法，當(dāng)初簽字同意的順序就是個(gè)人抽選房號(hào)數(shù)的順序。

要知道在拆改前都是需要業(yè)主簽字同意的，所以最先簽字同意的那位居民就可以最先抽取選房順序，以此類推，最后能抽中什么樓層就靠自己的運(yùn)氣了。

你很難想象這些細(xì)節(jié)會(huì)在小區(qū)拆改前的時(shí)候就被提前思考。

如何計(jì)算增量面積，如何設(shè)計(jì)282套戶型，如何選定樓層和抽房順序？

正是有了居民的配合和基層工作者的用心，也才能有力助推彭三小區(qū)的原拆原建。

只做到公平就可以了。

理論上關(guān)于公平這件事，已經(jīng)很難了。

而在原拆原建本身就沒有任何收益的基礎(chǔ)上，對(duì)于這件事能夠徹頭徹尾的公平，還有一個(gè)關(guān)鍵要素：拒絕利益。

原拆原建就是要做到徹底的拒絕利益。

因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)一旦因?yàn)檫@種方式產(chǎn)生了增量利益，那么關(guān)于這部分利益怎么分配又將成為下一個(gè)難題。

好比，如果多余的房子，無(wú)論是賣掉的錢，還是后期租金的錢該怎么分，都會(huì)引起很大爭(zhēng)議和關(guān)注。

尤其一旦產(chǎn)生價(jià)值，好不容易建立的公平就會(huì)失衡。

所以，本質(zhì)上這就是一場(chǎng)無(wú)開發(fā)商無(wú)盈利的純政府行為。

首先，大家最關(guān)心的錢從哪來(lái)。

在舊改辦辦公室的墻面上，我看見了真實(shí)的數(shù)據(jù)，通過(guò)采訪街道舊改辦工作人員，我們得到了明確的回復(fù)，原拆原建最主要的費(fèi)用，是來(lái)源就是地方財(cái)政。

具體在彭三小區(qū)這個(gè)項(xiàng)目上，每一期投入的力度還在不斷增加。

就連小區(qū)的施工單位，也是由中國(guó)鐵建、上海建工這樣的國(guó)資企業(yè)負(fù)責(zé)。

改造后的多余的建筑面積，怎么使用最公平？

一是嚴(yán)格進(jìn)入靜安區(qū)政府保障房等民生工程體系，二是后續(xù)拆改小區(qū)預(yù)留房間。

還有一個(gè)很關(guān)鍵，拿來(lái)作為市政配套。

在彭三小區(qū)里，我不止一次驚嘆于小區(qū)的生活有多便利。

到飯點(diǎn)了，有寬敞明亮的長(zhǎng)者食堂，點(diǎn)一份魚香茄子五塊五就能搞定。

吃完飯，下午想休閑，就去文化長(zhǎng)廊曬曬太陽(yáng)，聊聊天。

連小區(qū)最難解決的停車問(wèn)題，也特意修建了地下停車場(chǎng)。

這些都是增量面積創(chuàng)造的城市配套。

如果我說(shuō)這里的業(yè)態(tài)夠多或者夠豐富，應(yīng)該是為了更好的改善生活，但其實(shí)靜安區(qū)政府做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

在4年左右的居民過(guò)渡期，直到收到搬家通知的當(dāng)月為止，同樣提供補(bǔ)貼（過(guò)渡費(fèi)為該區(qū)域市場(chǎng)租賃評(píng)估價(jià)的8折左右）。

此外還有搬家費(fèi)補(bǔ)貼、家用設(shè)備遷移補(bǔ)貼等多種補(bǔ)貼形式。

無(wú)論期間投入的財(cái)政資金，還是把多余的面積拿來(lái)做保障房、做配套，甚至在過(guò)渡期還要給每一位居民提供足量的補(bǔ)貼。

在整個(gè)過(guò)程中拒絕利益，是一個(gè)公平原則的組成部分，也是能夠推動(dòng)方案進(jìn)行的重要基礎(chǔ)。

到這里肯定有人好奇，什么樣的房子可以像彭三小區(qū)一樣，原拆原建呢？

首先，必須是老舊公房。

我們拆開來(lái)看，如何定義“老舊”，也就是說(shuō)房齡至少是在50-70年的小區(qū)。

至于“公房”也很好理解，要知道以前的工人新村都是國(guó)家租給個(gè)人的房屋，個(gè)人是憑借承租卡，作為承租人住在房子里，而不是產(chǎn)權(quán)證。

其次，小區(qū)沒有獨(dú)立廚衛(wèi)。

拆落地的改造目的之一，就是能讓所有居民都適用獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，所以只要有其中一項(xiàng)是合用的，就能滿足沒有獨(dú)立廚衛(wèi)的要求。

最后，小區(qū)的居住環(huán)境過(guò)差。

要知道為什么彭三小區(qū)能夠被拆落地，也是因?yàn)樾^(qū)的環(huán)境最差。

由于地勢(shì)低洼，每到下雨天，下水道、房屋內(nèi)部都會(huì)產(chǎn)生大量積水，只有重新平整土地才能解決。

同時(shí)具備以上三個(gè)條件的房屋，也才能具備和彭三小區(qū)一樣拆落地的基本條件。

而這都是看得見的好處，還有看不見的好處才是真的厲害，也就是，公房變70年產(chǎn)權(quán)房。

對(duì)于已有產(chǎn)權(quán)的住戶來(lái)講，直接得到未來(lái)70年的產(chǎn)權(quán)。

而對(duì)于原來(lái)的租賃住戶來(lái)說(shuō)，在完成房屋土地使用性質(zhì)的最終變更確認(rèn)后，便可以享受上海市關(guān)于出售公有住房的相關(guān)政策，以遠(yuǎn)低市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買到全新的70年產(chǎn)權(quán)房。

更直觀的，改造后的彭三小區(qū)，相比周邊同樣的老破小，房?jī)r(jià)有明顯提升，每平的房屋價(jià)格，就能多出近2w/平的差價(jià)。

不知道各位看完之后什么感受，本質(zhì)上房子70年之后能夠被原拆原建應(yīng)該是最好的歸宿。

但嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膩?lái)說(shuō)，其實(shí)也不會(huì)被大面積的運(yùn)營(yíng)。

因?yàn)楸举|(zhì)上，原拆原建就是一次對(duì)城市的考驗(yàn)。

首先對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，地方要有錢。

畢竟在毫無(wú)盈利的情況下，必須得有實(shí)力雄厚的地區(qū)財(cái)政支撐。

當(dāng)然，管理者的智慧也必不可少。

本身能想到對(duì)70年到期的小區(qū)進(jìn)行原拆原建這件事，也代表著城市管理者需要足夠的智慧與公平方案。

每個(gè)社區(qū)不一樣，地情不一樣，能做到因地制宜就得足夠聰敏。

別忘了還有一個(gè)層面，落到基層。

無(wú)論是踏實(shí)肯做事的基層工作人員，還是百姓的全程配合，都是原拆原建實(shí)現(xiàn)的最大動(dòng)力。

所以你看，這件事情能落地其實(shí)需要大量的前期條件。

政府要有一定的財(cái)力，政府領(lǐng)導(dǎo)要有改造的決心，基層領(lǐng)導(dǎo)也要有能力去推進(jìn)，百姓也要知足開明。

所有維度加在一起，才能成為規(guī)模戶數(shù)大的整個(gè)小區(qū)板塊能否原拆原建的核心，也是城市更新的新舉措。

一個(gè)足夠繁榮的城市才有可能落地這樣的方案。

這樣的繁榮不僅僅代表著經(jīng)濟(jì)，更代表著對(duì)于各種可能性的包容。

給基層工作人員操作的空間，給制定方案空間，給各種可能性空間，就是這樣的包容以及最后大家的配合。

我們才看到最好的方案從規(guī)劃到落地。

當(dāng)下幾乎每個(gè)城市都在說(shuō)著城市更新，其實(shí)我想問(wèn)問(wèn)大家什么是城市更新？

更新的是那片土地上的點(diǎn)滴故事，這些細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)串聯(lián)起的，不再是大開大合的波瀾壯闊，而是細(xì)枝末節(jié)的浪漫。

這種獨(dú)特的城市浪漫，都來(lái)自一個(gè)個(gè)人一個(gè)個(gè)事的真實(shí)譜寫。

這大概就是上海，也是我們熱愛上海的理由。

記得我走的時(shí)候，看了下旁邊也正在原拆原建的彭一小區(qū)。

從地鐵站，到嶄新的彭三再到彭一的工地現(xiàn)場(chǎng)，在夕陽(yáng)的折射下，呈現(xiàn)出熠熠生輝的感覺。

我想，這就是一個(gè)城市不斷向上生長(zhǎng)的樣子吧。

$萬(wàn)科A(SZ000002)$$上證指數(shù)(SH000001)$$道瓊斯指數(shù)(.DJI)$

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