$銀華天璣-悄悄盈(TIA05031)$$銀華天璣-年年紅(TIAA041001)$

【資料圖】

大約兩年前，我買的房子交付了，但是我想再換一套，計劃賣掉房子，同時也想再出手本地的一套養老房子，于是，就先后主動、被動的加了很多房產中介的微信，也就有了一些觀察，樣本所涵蓋的信息和思考應該足夠了。

當然，這只是個人觀察，僅供參考。

說下坐標，山東西南部，八線小縣城，人口110--120萬左右，百強縣前50。

在2020年開始看房子的時候，在房產中介的撮合下，有一套房子跟房東當面談過，最終價格差了幾萬塊，再加上我堅持要賣掉自己的房子才能買，最后沒成交。

后面好幾位房產中介明里暗里的跟我推過這個房子，半年前有兩個中介告訴我這個房子賣了，我也沒當回事兒，畢竟這房子我也沒太看上。但是就在上個月，這房子又冒出來了，掛出來賣了。

成了奇案了，都可以拍電視劇了，名字我都想好了，就叫《消失的房子又神秘的回來了》，是不是很有吸引力？

于是我又把幾位房產中介的朋友圈翻了翻，發現這樣的例子并不少，一些高端、高價位的房子，強推一段時間后，就掛朋友圈說賣出去了，隔幾個月，重新掛出來再賣。套路一套一套地。

我正在賣的房子在本地也算是最有名氣和口碑的小區了，物業服務費高一些，但換來的是物業服務真的很不錯，某些方面比我在上海那幾年感受到的物業服務差異不大；

加上我是想置換，價格就沒有虛標，是本小區同等面積下價格最便宜的一套，所以看的人很多，但至今沒有成交（有兩家差了2萬多沒給他們），這是什么原因呢？

我跟意向中的買家談過，也跟房產中介聊過，也觀察了房產中介們的朋友圈變化，很明顯，總價是這個小縣城房產成交的天花板，觀察下來，110萬左右是很多購房者能夠承受的極限（不算還要承擔的稅費和中介費）。

大家是想買好房子，但是確實囊中羞澀。

看了幾個高端樓盤，咳咳咳，小縣城的高端跟大城市不能比，大家忽略這個定義，容在下自我表述一下。幾個高端樓盤看下來，空置率是非常高的，尤其是別墅區，有一個小區馬上交付10年了，還有40%的房子連裝修都沒有裝修過，空置率至少50%。這個還是好的，其他的幾個小區，裝修和入住的看起來大約30-40%之間。

不知道這些房子為什么會空置這么久？

也不知道這些房東哪來的勇氣，每年掛牌價都敢提高？年年也賣不出去。

從這兩年的觀察看，新樓盤大量減少，各種所謂的工抵房價格比掛牌價便宜不少，二手房方面，降價的趨勢也已經成了，總得看下來，大約降低了10%左右，但高端樓盤價格似乎比較平穩，只不過有價無市，我觀察這兩年基本接近于0成交。

土地拍賣方面，在2020年的時候，從公開的拍賣信息看，土地價格和數量都還是可以的，基本沒有流拍，而到了2021年下半年，尤其是2022年和2023年開年以來，掛出來的房地產開發的土地數量越來越少，成交的就更少了。

在這個魯西南小縣城，對于二手房會設置2年和5年兩個門檻，房產證不滿2年的，稅費很高；滿了2年會有一定的降低；

滿了5年大部分稅費會取消。

今年又遇到一個問題，就是有些樓盤新調高了“地段價”，稅費成本大幅增高，我要賣的那套房子，就受到了這個影響。

總體的感覺是思路上還沒有扭轉過來，如果不給置換房產的人創造條件，房產市場只會更加低迷。

整個2022年房地產市場有多低迷，有多不景氣，體現在包括成交量、成交價格在內的方方面面，但是從房產中介們的朋友圈里，永遠看不到悲觀的信息，都是好消息。

比如，為什么房產是支柱產業，轉發一堆沒有質量的水文；比如，年輕人為什么要買房；

為什么房子不可能降價；

再比如，國家出臺了什么政策，那中介的朋友圈就炸鍋了，同一個版本，每個人都發，一遍不夠，第二天再發；

如果實在沒有什么好消息，那就會看到一些疑似虛假成交的信息（就是開頭第1條說的那種情況），反正，房產中介的世界里，房產一直很好，未來會更好。

目前了解到的，房產中介們的收入主要來自2個方面，第一個方面是新樓盤會給中介們一定費用，這部分費用的名頭有很多，基本的原理就是開發商會給中介公司一個“內部價格”比掛牌的市價便宜不少，5-15%的優惠是常見的，如果通過中介買了新樓盤，這部分優惠就會給到房產中介，這是他們的主要收入之一。

第二個方面，就是買家給的中介費用，這部分費用也是中介們的主要收入。

從目前的趨勢看，大家的收入還是可以的，雖然成交的數量下降了不少，但單價還是比較高的，所以實際的收入不一定比前兩年下降，在這個小縣城，不用很辛苦，還能有不錯的收入，房產中介有一定的吸引力。

本地的房產中介公司不多，但是門店不少，就很疑惑，開這么多門店，房產中介公司的成本得多高啊，能盈利嗎？

后來才了解到，房產中介公司采取的是門店承包制，也就是如果有中介認為自己有能力（或者中介公司鼓勵支持）帶個團隊，那么就找個不太擁擠的地段單獨開個門店，費用方面公司和承包人共同承擔，利潤也按照一定比例分配。

這樣，中介公司的成本其實不高，反而有可能增加能力比較強的中介的積極性，開拓市場。

就是說，不要輕易跟中介去現場看房，表達自己的訴求，一定要找到靠譜的中介之后，再去看房子，再清晰地表達自己的訴求。

從我的體驗看，如果隨便就找個中介，直接就去看房子并表達自己的訴求，那么就會被鎖定身份；

這個鎖定會有3個問題，第一，中介會標識你，然后定向定性地對你輸出廣告，觸發你交易的沖動；

第二，某種程度上你會被認定為這個中介的客戶，你跟其他的中介談成了交易，其他人也要支付一定的費用給這個中介（第一個接觸并實地看房子的中介），這就造成其他的中介不一定對你很有興趣，誰愿意把自己的錢分給別人呢？

而好的中介應該是有更好的服務、房源和客戶；

第三，需求被鎖定，就遇到我在第一段說的那個事情，可能會面臨一個問題，在針對性的營銷轟炸下，不斷地誘惑你出手，如果是沖動交易，就會付出比較高的成本，而這個房子的價格是虛高的，但是你的需求是明確的。

從我跟房產中介的溝通中，我從來都不會告訴他們我做什么工作，但是朋友圈有時候他們會看到，偶爾會聊兩句，后來我就把朋友圈定向關閉了，少些信息干擾，才能專注做好自己的事情。

從他們跟我的交流看，大家對股市和基金是有興趣的，也問過我銀華天璣-悄悄盈和銀華天璣-年年紅是什么？

但是明顯不信任，對整個市場沒有好感。

實際上，我之所以幾乎不跟生活中任何人提及我的工作和投資，有人問起來我就說寫寫畫畫，很重要的原因是大部分人對資本化市場天然沒有信任感，也就不能了解資本市場這些年發生的深刻變化，溝通交流不只是成本高的問題，是無法溝通。

只不過，作為從業人員，也挺感嘆的，在我看來，中國資本市場可能是未來很多年中國大類資產的必選項，越早了解，越早布局，可能就會主動得多。

我是無聲，每天堅持研究分析基金，

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