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2023年2月24日，央行網(wǎng)站掛出了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。我特意下載了一份，通讀了一遍。《意見》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務體系，共17條。

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文件本身并沒有太多技術(shù)細節(jié)，只給出了方向性指引。所以，對《意見》點評的關(guān)鍵不在于細節(jié)，而在于目的和趨勢。發(fā)展長租房的政策本身從長遠看是對未來我國構(gòu)建多層次住房市場的重要嘗試。

過去20年是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金20年，房地產(chǎn)行業(yè)做為我國國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，為我國社會經(jīng)濟的繁榮做出了巨大的貢獻。但是，隨著我國經(jīng)濟降速換擋，房地產(chǎn)價格逐漸出現(xiàn)泡沫，部分地區(qū)的高房價已經(jīng)開始影響居民的幸福感。

所以，政府及時提出了“房住不炒”的大方向，其核心就是將房屋的資產(chǎn)屬性和使用屬性相分離，盡量壓制資產(chǎn)屬性。通過壓低甚至剝離資產(chǎn)屬性的方法，壓制房價的快速上漲。我們已經(jīng)看到在部分大型和超大型城市已經(jīng)開始進行了多種相關(guān)嘗試包括：公租房，廉租房，共有產(chǎn)權(quán)房等等。長租房作為一個嘗試的方向，這幾年也開始逐漸多起來。發(fā)展住房租賃市場從長遠看是為了滿足居民的居住需求，短期看則另有其他目的。

從21年下半年開始，監(jiān)管顯著收緊了房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資供給，直接后果就是購地，開發(fā)，銷售各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)停滯。爛尾樓開始增加，土地財政收入大幅下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈普遍出現(xiàn)不景氣，部分地方隱性債務出現(xiàn)違約。

在這種大背景下，政府出手收購滯銷商品房轉(zhuǎn)為租賃住房房源，幫助受影響房地產(chǎn)公司盤活資產(chǎn)，補充現(xiàn)金流也不失為一種應急方案。

長租房這一模式到底能不能運行下去，做大做強成為住房市場的重要支柱，一個關(guān)鍵的問題就是在這個模式里面是否能達成多方共贏。在過去的商品房買賣的循環(huán)中，政府收獲賣地收入，加大城市基建出政績，房地產(chǎn)銷售帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈繁榮等等；銀行獲得高收益低風險的開發(fā)貸，按揭貸款；開發(fā)商囤地分享資產(chǎn)價格上漲的紅利，凈資產(chǎn)收益率維持在高位；早期買房的人享受了資產(chǎn)價格上漲的紅利。由此可見，商品房銷售當中的各方都收獲了實實在在的好處。

到了長租房項目中，各方都出現(xiàn)了自己的憂慮。從銀行看，如果自己成立子公司自持物業(yè)，銀行資本管理辦法對于非自用物業(yè)的風險加權(quán)系數(shù)高達1250%，消耗資本金過高；如果是貸款給長租房公司，如何確保對方的風險。從長租房公司看，最大的問題是資金缺口太大，僅僅依靠租金短期內(nèi)規(guī)模很難擴張，畢竟目前我國一線城市中的租售比是比較低的。一線城市的租金收益率連2%都到不了。長租房公司的盈利前景主要來自于租金穩(wěn)定上行和自持資產(chǎn)的升值。如果短期想要做大規(guī)模，需要巨量資金長期支持，這些都受制于銀行貸款的供給。

從《意見》中，我們可以看到很多相關(guān)的條款嘗試解決長租房這一模式中各方的憂慮，既能滿足長租房承運方的資金需求，又能兼顧銀行的長期利益。首先是對于長租房企業(yè)的支持方面：

第一，鼓勵商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務的前提下，發(fā)放租賃住房團體購房貸款。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30 年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

第二，住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20 年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款

第三，住房租賃企業(yè)持有運營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。

上面三條很好的解決了住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長租房時面臨的資金缺口大，資金需求時間長等問題。

其次，是對銀行支持方面，在《意見》范圍內(nèi)有：支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款和經(jīng)營性貸款的投放。這解決商業(yè)銀行的長期穩(wěn)定負債來源問題。

另外，在《意見》之外我們也可以看到金融監(jiān)管機構(gòu)對長租房模式大開綠燈。比如，在房地產(chǎn)信貸集中度監(jiān)管的規(guī)定中，暫時不將對住房租賃業(yè)務的信貸投放納入集中度兼管的范圍。在最新的《商業(yè)銀行資本管理辦法》征求意見稿中，將銀行非自用物業(yè)的風險權(quán)重從1250%下調(diào)為400%，這將有利于部分大行成立子公司專門營運長租房業(yè)務。

綜合上面的分析可以看到，《意見》從短期看有利于緩解當前房地產(chǎn)和地方財政面臨的窘境，長期看有利于推動長租房這一房地產(chǎn)經(jīng)營模式的發(fā)展，為建設我國多層次住房市場起到積極的作用。

@今日話題$招商銀行(SH600036)$$建設銀行(SH601939)$

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 租賃企業(yè) 評估價值