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提起過去這幾年的房地產，投資者們的一致反應是“房地，慘啊！”，以高杠桿，高負債，高周轉為特點的行業經營模式走向了盡頭。甚至個別公司在“三高”的路上走得太遠，已經成了影響金融安全的雷。

但要說起對房地產行業未來的投資看法，投資者的觀點卻不再一致看衰，而是偏向兩極分化。

(資料圖片僅供參考)

有投資者認為，中央反復強調“房住不炒”，房地產行業不僅難現昨日輝煌，甚至會面臨持續的政策壓力；另有投資者認為，房地產行業已經度過了最困難的階段，中央政府和地方政府已經展現了政策松綁的態度，房地產作為對經濟影響最重要的行業之一，目前非常值得關注。

行業內公司對未來又是什么看法呢，抱著疑問我跟雪球調研團去了$深圳控股(00604)$。

調研后才發現，雖然同處于一個行業，但國資背景的深圳控股卻好像另一個物種。穩健的發展路徑，健康的財務狀況，甚至連續幾年保持高比率分紅，在行業最困難的2022年也未間斷。

顯而易見，國資背景在房地產行業以緊縮調控為主基調的發展階段優勢非常明顯。國資背景的房地產公司會把“安全”放在首位，保持著穩健的經營節奏與健康的財務狀況，這才積累了前兩年在行業最低谷期逆勢拿地擴張的實力。

接下來直接跟大家分享深圳控股的經營和財務要點，及調研交流的信息，幫助大家判斷。

2022年合同銷售192億人民幣，維持正增長，跟2021年基本上持平。逆行業持平實屬難得。

開發毛利率37%，土地儲備660萬平方米，粵港澳大灣區占65%，資產結構很好。

營收315億港元，凈利潤20億港元，核心利潤31億港元。凈負債率60.2%，現金133.6億港元，融資渠道主要是銀團貸款，沒有公司債，銀行借貸成本約3.3%，貸款結構70%是長期貸款。ESG評級A級。

派息比很高，2022全年分紅15港仙。43%派息比例，過往五年一直維持40%的分紅。

關于開發業務未來區域布局的問題，深圳控股從“十三五”期間提出聚焦粵港澳大灣區的策略，加大在核心高能級區域的投資，同時處置掉三四線城市的低效資產，目前土地儲備結構非常健康。土地儲備660萬平方米，約65%在大灣區、15%在長三角、19%在省會二線城市。公司起源于深圳，在大灣區有獲取優質資源的獨特優勢，已形成知名的品牌；同時公司對大灣區房地產市場長期穩定向好具有信心。此外，公司在長三角區域、以及武漢、長沙、成都等二線城市也已深耕多年，在當地有優秀的管理團隊以及成功的項目經驗。公司的策略很清晰，繼續聚焦粵港澳大灣區，發揮資金成本和資源獲取的核心優勢，把握深圳片區統籌和城市更新的機會，布局當期投入少，孵化成功后可獲得大規模優質資源的項目；同時繼續關注重點高能級城市的投資機會，精準參與公開市場競拍，優中選優；三四線城市住宅項目則基本不會考慮。

關于房地產開發毛利率，深圳控股毛利率將近37%，在行業內是比較高的，主要是由于的土地儲備大量集中在在大灣區和深圳，該區域有人口、經濟支撐，過往房價也持續上升。二是深圳控股土地資源獲取方式比較多元，深圳的土地大部分是通過舊改或是2012年到2020年期間通過母公司資產注入，如深圳中城、深業東嶺、深業上城項目是資產注入獲得的；車公廟、八卦嶺等福田片區還有一些舊改的項目。這些項目在獲取過程中少了大家搶、需要競拍的過程，同時核心區域價值的持續提升，確保了較高的毛利率水平。

關于2022年負債率提高的問題，深圳控股在2021年和2022年把握市場機會，在公開市場積極出售，因為那時候政府推出的地塊大部分雙限，測算出來的項目回報相比幾年前的市場比較客觀，那時民企不怎么拿地，競爭減少，深圳控股抓住了拿地機遇。由于拿地項目增加，大額地價款集中在2022年支付，相應的開發規模也增加，負債率有所提升。

關于運營業務向外拓張的問題，據調研和分析，深圳控股運營業務82%體量分布在全國一線和新一二線城市，67%的項目位于粵港澳大灣區。未來向外拓展的戰略考慮，首先從區域層面，將繼續關注沿海和經濟發達的省份，比如一線或是新一線城市，或者至少是省會或是區域中心城市。二是在項目上有所為有所不為，不會盲目的追求規模而擴張，會綜合考慮當地財政、項目質量、預計收繳率等因素。

深圳控股在物業城市服務上具有競爭優勢。2019年，深圳市率先提出“物管城市”新模式，是深圳市政府在市政管理方面率先做出的改革。深圳控股成功參與首個“物業城市”試點項目。作為物業城市業務的先行者，公司后續承接深圳多個街道的市政管理項目，并深度參與《物業管理城市運營規范》團體標準的編撰。目前先行示范區的物業城市項目已受到其他城市的關注和效仿，不少北方城市的政府單位前來調研參觀。公司也以出色的管理模式向其他城市推廣，目前已在馬鞍山市有一個項目落地。未來將整合公共資源，通過與國資企業成立合資企業或是與當地政府建立戰略合作，為城市提供定制服務，將城市服務推向全國，主要拓展粵港澳大灣區、蘇桂湘贛及全國其他一二線城市，加速業務拓展，繼而提高城市業務全國市場占有率。

關于運營業務并購業務的問題，根據招股說明書，深業運營募資的用途將用于戰略投資、收購及和其他物業公司或能夠與技術支持板塊行程互補的公司結成戰略聯盟。

據調研和交流分析，收并購有幾個維度可以關注：一是在管項目匹配當前公司的區域布局，當前運營業務密度最大的是大灣區，還有沿海發達城市、長三角、京津冀和華中地區的中心城市，這樣更利于區域化集中管理。二是能夠填補業務空白的區域，比如在公司一直想開拓的城市和區域有優質的項目或管理團隊。三是和技術支持板塊能夠相互聯動的體系，包括物業管理行業的上下游企業，有意向搭建更加立體產品結構的企業。

關于運營業務管理費提價的問題，據調研和分析，第三方物業項目市場主要由業委會或者業主方招標，競爭激烈，因此住宅類物業的物業費和毛利率往往比較低。一般成熟的物業公司提價主要分兩方面，一方面是停車場提價，主要是臨時停車費用的提價，這個相對容易，因為對業主長期固定車位影響不大，容易獲得業主們的理解和支持。另一方面是物業費的提價，得益于深圳控股成熟的運作體系和服務體系，公司多個住宅物業項目都服務了很長時間（項目保留率維持在約94%）。由于長期的服務品質得到業主的認可，在業委會的支持下，深圳控股也有實現老舊住宅小區提價的成功案例，成果來之不易。此外，對于一些風險比較大、收繳率比較低、毛利比較低的老舊住宅小區，即便是存在提價的空間，公司也會綜合考慮，有可能選擇主動退出項目，優化公司項目結構。

我的簡評，國資背景對經營與財務上的穩健要求，在行業高歌猛進的爆發期可能是束縛，但在行業緊縮的調控期卻是稟賦；誕生于房地產行業的龍頭區位，且最具改革氛圍的深圳，這是深圳控股的天賦；能連續數年高比例分紅，在行業最低谷期也未間斷，這是家底殷富。

@雪球調研團@今日話題

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