提起過去這幾年的房地產(chǎn)，投資者們的一致反應(yīng)是“房地，慘啊！”，以高杠桿，高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)為特點(diǎn)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式走向了盡頭。甚至個(gè)別公司在“三高”的路上走得太遠(yuǎn)，已經(jīng)成了影響金融安全的雷。

但要說起對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的投資看法，投資者的觀點(diǎn)卻不再一致看衰，而是偏向兩極分化。

(資料圖片僅供參考)

有投資者認(rèn)為，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)行業(yè)不僅難現(xiàn)昨日輝煌，甚至?xí)媾R持續(xù)的政策壓力；另有投資者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最困難的階段，中央政府和地方政府已經(jīng)展現(xiàn)了政策松綁的態(tài)度，房地產(chǎn)作為對(duì)經(jīng)濟(jì)影響最重要的行業(yè)之一，目前非常值得關(guān)注。

行業(yè)內(nèi)公司對(duì)未來又是什么看法呢，抱著疑問我跟雪球調(diào)研團(tuán)去了$深圳控股(00604)$。

調(diào)研后才發(fā)現(xiàn)，雖然同處于一個(gè)行業(yè)，但國(guó)資背景的深圳控股卻好像另一個(gè)物種。穩(wěn)健的發(fā)展路徑，健康的財(cái)務(wù)狀況，甚至連續(xù)幾年保持高比率分紅，在行業(yè)最困難的2022年也未間斷。

顯而易見，國(guó)資背景在房地產(chǎn)行業(yè)以緊縮調(diào)控為主基調(diào)的發(fā)展階段優(yōu)勢(shì)非常明顯。國(guó)資背景的房地產(chǎn)公司會(huì)把“安全”放在首位，保持著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏與健康的財(cái)務(wù)狀況，這才積累了前兩年在行業(yè)最低谷期逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)張的實(shí)力。

接下來直接跟大家分享深圳控股的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)要點(diǎn)，及調(diào)研交流的信息，幫助大家判斷。

2022年合同銷售192億人民幣，維持正增長(zhǎng)，跟2021年基本上持平。逆行業(yè)持平實(shí)屬難得。

開發(fā)毛利率37%，土地儲(chǔ)備660萬平方米，粵港澳大灣區(qū)占65%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)很好。

營(yíng)收315億港元，凈利潤(rùn)20億港元，核心利潤(rùn)31億港元。凈負(fù)債率60.2%，現(xiàn)金133.6億港元，融資渠道主要是銀團(tuán)貸款，沒有公司債，銀行借貸成本約3.3%，貸款結(jié)構(gòu)70%是長(zhǎng)期貸款。ESG評(píng)級(jí)A級(jí)。

派息比很高，2022全年分紅15港仙。43%派息比例，過往五年一直維持40%的分紅。

關(guān)于開發(fā)業(yè)務(wù)未來區(qū)域布局的問題，深圳控股從“十三五”期間提出聚焦粵港澳大灣區(qū)的策略，加大在核心高能級(jí)區(qū)域的投資，同時(shí)處置掉三四線城市的低效資產(chǎn)，目前土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)非常健康。土地儲(chǔ)備660萬平方米，約65%在大灣區(qū)、15%在長(zhǎng)三角、19%在省會(huì)二線城市。公司起源于深圳，在大灣區(qū)有獲取優(yōu)質(zhì)資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，已形成知名的品牌；同時(shí)公司對(duì)大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定向好具有信心。此外，公司在長(zhǎng)三角區(qū)域、以及武漢、長(zhǎng)沙、成都等二線城市也已深耕多年，在當(dāng)?shù)赜袃?yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)以及成功的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。公司的策略很清晰，繼續(xù)聚焦粵港澳大灣區(qū)，發(fā)揮資金成本和資源獲取的核心優(yōu)勢(shì)，把握深圳片區(qū)統(tǒng)籌和城市更新的機(jī)會(huì)，布局當(dāng)期投入少，孵化成功后可獲得大規(guī)模優(yōu)質(zhì)資源的項(xiàng)目；同時(shí)繼續(xù)關(guān)注重點(diǎn)高能級(jí)城市的投資機(jī)會(huì)，精準(zhǔn)參與公開市場(chǎng)競(jìng)拍，優(yōu)中選優(yōu)；三四線城市住宅項(xiàng)目則基本不會(huì)考慮。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)毛利率，深圳控股毛利率將近37%，在行業(yè)內(nèi)是比較高的，主要是由于的土地儲(chǔ)備大量集中在在大灣區(qū)和深圳，該區(qū)域有人口、經(jīng)濟(jì)支撐，過往房?jī)r(jià)也持續(xù)上升。二是深圳控股土地資源獲取方式比較多元，深圳的土地大部分是通過舊改或是2012年到2020年期間通過母公司資產(chǎn)注入，如深圳中城、深業(yè)東嶺、深業(yè)上城項(xiàng)目是資產(chǎn)注入獲得的；車公廟、八卦嶺等福田片區(qū)還有一些舊改的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目在獲取過程中少了大家搶、需要競(jìng)拍的過程，同時(shí)核心區(qū)域價(jià)值的持續(xù)提升，確保了較高的毛利率水平。

關(guān)于2022年負(fù)債率提高的問題，深圳控股在2021年和2022年把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在公開市場(chǎng)積極出售，因?yàn)槟菚r(shí)候政府推出的地塊大部分雙限，測(cè)算出來的項(xiàng)目回報(bào)相比幾年前的市場(chǎng)比較客觀，那時(shí)民企不怎么拿地，競(jìng)爭(zhēng)減少，深圳控股抓住了拿地機(jī)遇。由于拿地項(xiàng)目增加，大額地價(jià)款集中在2022年支付，相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模也增加，負(fù)債率有所提升。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)向外拓張的問題，據(jù)調(diào)研和分析，深圳控股運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)82%體量分布在全國(guó)一線和新一二線城市，67%的項(xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)。未來向外拓展的戰(zhàn)略考慮，首先從區(qū)域?qū)用妫瑢⒗^續(xù)關(guān)注沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，比如一線或是新一線城市，或者至少是省會(huì)或是區(qū)域中心城市。二是在項(xiàng)目上有所為有所不為，不會(huì)盲目的追求規(guī)模而擴(kuò)張，會(huì)綜合考慮當(dāng)?shù)刎?cái)政、項(xiàng)目質(zhì)量、預(yù)計(jì)收繳率等因素。

深圳控股在物業(yè)城市服務(wù)上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2019年，深圳市率先提出“物管城市”新模式，是深圳市政府在市政管理方面率先做出的改革。深圳控股成功參與首個(gè)“物業(yè)城市”試點(diǎn)項(xiàng)目。作為物業(yè)城市業(yè)務(wù)的先行者，公司后續(xù)承接深圳多個(gè)街道的市政管理項(xiàng)目，并深度參與《物業(yè)管理城市運(yùn)營(yíng)規(guī)范》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)的編撰。目前先行示范區(qū)的物業(yè)城市項(xiàng)目已受到其他城市的關(guān)注和效仿，不少北方城市的政府單位前來調(diào)研參觀。公司也以出色的管理模式向其他城市推廣，目前已在馬鞍山市有一個(gè)項(xiàng)目落地。未來將整合公共資源，通過與國(guó)資企業(yè)成立合資企業(yè)或是與當(dāng)?shù)卣?zhàn)略合作，為城市提供定制服務(wù)，將城市服務(wù)推向全國(guó)，主要拓展粵港澳大灣區(qū)、蘇桂湘贛及全國(guó)其他一二線城市，加速業(yè)務(wù)拓展，繼而提高城市業(yè)務(wù)全國(guó)市場(chǎng)占有率。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)并購(gòu)業(yè)務(wù)的問題，根據(jù)招股說明書，深業(yè)運(yùn)營(yíng)募資的用途將用于戰(zhàn)略投資、收購(gòu)及和其他物業(yè)公司或能夠與技術(shù)支持板塊行程互補(bǔ)的公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

據(jù)調(diào)研和交流分析，收并購(gòu)有幾個(gè)維度可以關(guān)注：一是在管項(xiàng)目匹配當(dāng)前公司的區(qū)域布局，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)密度最大的是大灣區(qū)，還有沿海發(fā)達(dá)城市、長(zhǎng)三角、京津冀和華中地區(qū)的中心城市，這樣更利于區(qū)域化集中管理。二是能夠填補(bǔ)業(yè)務(wù)空白的區(qū)域，比如在公司一直想開拓的城市和區(qū)域有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目或管理團(tuán)隊(duì)。三是和技術(shù)支持板塊能夠相互聯(lián)動(dòng)的體系，包括物業(yè)管理行業(yè)的上下游企業(yè)，有意向搭建更加立體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的企業(yè)。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)管理費(fèi)提價(jià)的問題，據(jù)調(diào)研和分析，第三方物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)主要由業(yè)委會(huì)或者業(yè)主方招標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此住宅類物業(yè)的物業(yè)費(fèi)和毛利率往往比較低。一般成熟的物業(yè)公司提價(jià)主要分兩方面，一方面是停車場(chǎng)提價(jià)，主要是臨時(shí)停車費(fèi)用的提價(jià)，這個(gè)相對(duì)容易，因?yàn)閷?duì)業(yè)主長(zhǎng)期固定車位影響不大，容易獲得業(yè)主們的理解和支持。另一方面是物業(yè)費(fèi)的提價(jià)，得益于深圳控股成熟的運(yùn)作體系和服務(wù)體系，公司多個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目都服務(wù)了很長(zhǎng)時(shí)間（項(xiàng)目保留率維持在約94%）。由于長(zhǎng)期的服務(wù)品質(zhì)得到業(yè)主的認(rèn)可，在業(yè)委會(huì)的支持下，深圳控股也有實(shí)現(xiàn)老舊住宅小區(qū)提價(jià)的成功案例，成果來之不易。此外，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)比較大、收繳率比較低、毛利比較低的老舊住宅小區(qū)，即便是存在提價(jià)的空間，公司也會(huì)綜合考慮，有可能選擇主動(dòng)退出項(xiàng)目，優(yōu)化公司項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。

我的簡(jiǎn)評(píng)，國(guó)資背景對(duì)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)上的穩(wěn)健要求，在行業(yè)高歌猛進(jìn)的爆發(fā)期可能是束縛，但在行業(yè)緊縮的調(diào)控期卻是稟賦；誕生于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭區(qū)位，且最具改革氛圍的深圳，這是深圳控股的天賦；能連續(xù)數(shù)年高比例分紅，在行業(yè)最低谷期也未間斷，這是家底殷富。

@雪球調(diào)研團(tuán)@今日話題

關(guān)鍵詞：