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近期C-REITs市場(chǎng)持續(xù)下跌，引發(fā)了一些不成熟的思考，記錄如下。

我國REITs市場(chǎng)存在的意義：服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融改革。

多層次金融市場(chǎng)建設(shè)背景下，結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展整體遇到問題的大環(huán)境，中國不動(dòng)產(chǎn)投融資循環(huán)體系的構(gòu)建顯得更為重要。但是很尷尬，定位很重要，體量卻沒有足夠大，在A股主戰(zhàn)場(chǎng)還沒整明白的前提下，預(yù)計(jì)REITs短期內(nèi)不會(huì)像書本寫的一樣，理想的納入到投資組合中。關(guān)注度需要提高。

投資者結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的流動(dòng)性問題：長(zhǎng)短期資金不均衡，長(zhǎng)期投資者的定價(jià)權(quán)交給了短期交易型投資者，較小的交易額造成較大的波動(dòng)，放大情緒影響。交易行為取決于當(dāng)前價(jià)格和所持倉位，市場(chǎng)下跌過程中，所謂長(zhǎng)期“價(jià)值投資者”逐漸倒戈，甚至清倉。

市場(chǎng)的新錢從哪里來是大家一直關(guān)注的，目前沒有相應(yīng)政策可以協(xié)調(diào)構(gòu)成體量的資金，還是市場(chǎng)參與主體各自為戰(zhàn)，所有人都在等，誰也不愿意先出錢讓別人享受“勝利果實(shí)”。

定價(jià)問題：目前部分資產(chǎn)的P/NAV低于1已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間，拋開市場(chǎng)交易因素，在發(fā)行階段的評(píng)估值是否偏高讓投資人存疑，評(píng)估過程中的兩個(gè)重要因素：未來現(xiàn)金流增長(zhǎng)率和折現(xiàn)率，對(duì)其的假設(shè)是否過于樂觀？而背后隱含的則是是否存在通過高估值激勵(lì)發(fā)行人提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這就關(guān)乎到原始權(quán)益人商業(yè)模式的問題了，所以原始權(quán)益人愿意做REITs是因?yàn)檎稳蝿?wù)，通過高估值給予一定“補(bǔ)償”？或是因?yàn)橄雵L試改變長(zhǎng)期經(jīng)營模式？初心如何不追究，但是投資人用腳投票的結(jié)果，說明上市估值大概率是不合理的。

信息披露問題：目前基金管理人只提供兩年的業(yè)績(jī)指引，兩年之后可能會(huì)給投資人帶來業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)的困惑，透明度、時(shí)效性都會(huì)影響當(dāng)前的投資決策。管理人不預(yù)測(cè)了，投資者也不敢瞎測(cè)，畢竟底層什么樣兒也沒親自看過，干脆不投了。

目前制式的披露6個(gè)（季報(bào)+年報(bào)半年報(bào)），內(nèi)容過于程序化，參考上市公司，有價(jià)值的臨時(shí)信息披露較少，投資者對(duì)于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營情況了解并不深入。導(dǎo)致管理人披露的累，投資人也沒得到什么有用的信息，市場(chǎng)發(fā)展階段需要長(zhǎng)期投資者的信念堅(jiān)定，可能需要更加有效的投資者關(guān)系建設(shè)，組織組織實(shí)地路演，發(fā)發(fā)軟文啥的，與時(shí)俱進(jìn)搞個(gè)直播也未嘗不可。

如果按照上周新股上市的跌法，短期內(nèi)原始權(quán)益人上市的意愿更差，長(zhǎng)此以往，REITs整體規(guī)模上不去又難以得到市場(chǎng)參與者的重視，惡性循環(huán)，就像香港REITs市場(chǎng)，逐漸丟失了融資功能。后續(xù)，希望二季度報(bào)披露能刺激一波，新政策出臺(tái)再刺激一波，不然的話，投資人光顧著研究“估值中樞”到底在哪更合理，且不說能不能研究明白，就怕估值搞明白了，市場(chǎng)沒了。

對(duì)未來，當(dāng)然是要堅(jiān)定看好，相信中國相信黨，相信中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)中向好。C-REITs目前上市的是全國范圍內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的一批資產(chǎn)，現(xiàn)金流分配相對(duì)有保障，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的估值水平下，閉眼沖吃分紅也是不錯(cuò)的策略。短期投資選倉儲(chǔ)物流、保租房，近期被殺的厲害，底層資產(chǎn)其實(shí)具備很強(qiáng)的抗周期能力；長(zhǎng)期投資選新能源類，挑預(yù)期分派率高的，參照去年疫情后管理人的各種操作，可分派金額頭兩年是白紙黑字寫在招募說明書的，大概是要達(dá)成。

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