住房、商品房和地產股
2023-08-14 11:34:28 來源：雪球網 小 中
(相關資料圖)
分析房地產股要注意住房、商品房和地產股的區別。
住房包含了農村自建房，保障房，商品房等，現在年輕人口減少，住房總需求減少，相關產業鏈家具家電等總需求減少，這一點在兩年前我已經發過文了。
商品房是在城市買房，包含了本地居民和外來移民的需求，年輕人口下降，本地居民買房需求下降，但是外來移民買房需求受政策限制很大，以前快速城鎮化，人為控制了農村人口向城市人口買房轉移的速度，采用例如高考錄取比率，限制外地戶口買房等政策來限制，舉個簡單的例子，以前有200個人想去城市，但是政府通過買房資格（戶口和限購政策）只讓50個人買，現在年輕人口減少只有150人想去城市買房，然后政府放松買房資格（戶口和限購）允許75個人買房，這樣商品房需求反而上升了。因此在年輕人口減少的時候，放松農村人口到人口流入城市買房，商品房需求還是可以增長的。
商品房價格，像杭州這樣的人口流入城市，想移民到杭州的人太多，于是杭州市實行了限購政策，允許外地戶口滿一年社保才能買房，像上海，外地戶口單身不能買房，還要厲害。所以這樣的城市的核心城區的商品房永遠是稀缺資源，購買者是全國人民，然后被政策限制不能買，還是具有保值增值的作用的。
地產股，前面分析了商品房的需求，如果放松農村人口到人口流入城市買房，商品房需求還是可以增長的。具體地產股則要看該企業的項目分布，那些分布在人口流出地區的房地產公司的項目很多是零資產負資產，碧桂園和恒大門就是榜樣，而項目分布在人口流入地去的房地產公司則日子好過，是“供給側改革”的剩者為王的獲利者，淘汰戰后在戰場上撿尸的勝利者。濱江、萬科們就是剩者為王者。
分析商品房和地產股一定要分清是人口流入還是流出的地區。
$萬科A(SZ000002)$ $保利發展(SH600048)$ $濱江集團(SZ002244)$
@今日話題
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