2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重滑坡。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)投資下滑了10%，全國(guó)商品房銷售額更是下滑了26.7%。近日，接連出臺(tái)的房企年報(bào)，業(yè)績(jī)普遍表現(xiàn)不佳，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了大幅虧損，令人對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展前景產(chǎn)生了懷疑，有些人甚至已經(jīng)把房地產(chǎn)列入了“夕陽(yáng)行業(yè)”。

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從1998年開(kāi)始貨幣化分房以來(lái)，經(jīng)過(guò)25年的發(fā)展，商品房在規(guī)模上確實(shí)已經(jīng)觸及了天花板。2022年全國(guó)商品房的銷售面積為13.58億平米，已經(jīng)回落到了2013年的水準(zhǔn)，這也是很多人看衰房地產(chǎn)的理由。

但商品房銷售并不是房地產(chǎn)的全部，房企也只是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一個(gè)環(huán)節(jié)。值此歷史性大變局之際，房地產(chǎn)的行業(yè)內(nèi)涵正在發(fā)生明顯變化，在商品房開(kāi)發(fā)表現(xiàn)低迷的時(shí)候，整個(gè)居住產(chǎn)業(yè)卻正在迎來(lái)更加光明的未來(lái)。

近日，貝殼發(fā)布了2022年年報(bào)，主要數(shù)據(jù)大大超出市場(chǎng)預(yù)期，表明貝殼已經(jīng)率先走出了行業(yè)困局。貝殼在2022年第四季度的凈收入達(dá)到了167億元，不但分析師沒(méi)有預(yù)測(cè)到，甚至還超出了公司的業(yè)績(jī)指引上限。

不是只有量變，貝殼四季度的毛利同比增長(zhǎng)了40.4%，達(dá)到了41億元，毛利率由2021年同期的16.4%上升到24.4%。四季度的凈利潤(rùn)為3.72億元，而去年同期為凈虧損9.33億元。四季度non-GAAP凈利潤(rùn)為15.47億元，而2021年同期為4200萬(wàn)元。

更難能可貴的是，貝殼第四季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為26億元，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入同比增加了135%，連續(xù)5個(gè)季度實(shí)現(xiàn)了正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，這與眾多房企在現(xiàn)金流上的捉襟見(jiàn)肘，形成了鮮明對(duì)比。

恐怕沒(méi)有多少人能想到，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨著史上最嚴(yán)重下滑的大背景下，貝殼2022年non-GAAP凈利潤(rùn)卻達(dá)到了28.43億元，大幅超過(guò)了2021年的22.94億元。

這種向好的勢(shì)頭仍在延續(xù)，在經(jīng)歷了大起大落的兩年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)全面修復(fù)的過(guò)程。2023年以來(lái)，二手房市場(chǎng)已經(jīng)率先得到復(fù)蘇，在一線和強(qiáng)二線這樣的核心城市，二手房的表現(xiàn)明顯超過(guò)新房。

2023年2月，貝殼平臺(tái)新房市場(chǎng)的收入由于2022年基數(shù)較低，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)148%，達(dá)到了2021年6月的水平；而其二手房交易額，更是已經(jīng)接近2021年3月這一歷史性高點(diǎn)。

公司預(yù)計(jì)2023年第一季度的營(yíng)業(yè)收入，在人民幣180億元至185億元之間，較2022年同期增長(zhǎng)約43.4%至47.4%。由于2022年2季度開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)整體性低迷，參照基數(shù)普遍較低，可以預(yù)見(jiàn)今年后三個(gè)季度，貝殼的同比數(shù)據(jù)會(huì)更為亮眼。

由于2022年，貝殼已經(jīng)進(jìn)行了深入的降本增效，幫助3000多個(gè)門店進(jìn)行了重組，突出大店模式的優(yōu)勢(shì)，提升了回款效率，在利潤(rùn)上的表現(xiàn)，有機(jī)會(huì)比營(yíng)收方面更為突出。

行業(yè)是行業(yè)，企業(yè)是企業(yè)，有時(shí)候這是同步關(guān)系，但也有很多時(shí)候，行業(yè)的波動(dòng)卻會(huì)給企業(yè)帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇，因?yàn)樵谑袌?chǎng)好的時(shí)候無(wú)法打敗的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，很可能會(huì)在逆市里倒在途中，活下來(lái)的企業(yè)就擁有了更為廣闊的市場(chǎng)空間。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)遭遇史上最強(qiáng)重創(chuàng)之時(shí)，卻給產(chǎn)業(yè)鏈上的其他板塊提供了更多的機(jī)會(huì)，這是貝殼逆市上揚(yáng)的核心邏輯。

過(guò)去25年，房地產(chǎn)的核心陣地始終都在商品房開(kāi)發(fā)上，但隨著主流城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，大量新增供應(yīng)都在近郊，有些甚至連基礎(chǔ)配套都不夠成熟，產(chǎn)品吸引力大打折扣。另一方面，過(guò)去一年多時(shí)間里，全行業(yè)都在快速去杠桿，必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)生嚴(yán)重壓制。

可以說(shuō)，從土地和資金上來(lái)看，2021年18.19萬(wàn)億的商品房銷售額，已經(jīng)是未來(lái)很多年內(nèi)的天花板，難以再超越了。但這個(gè)天花板，主要是供給端不足所導(dǎo)致，并不意味著房地產(chǎn)的需求已經(jīng)到頂。

無(wú)論時(shí)代如何變化，人對(duì)美好生活的向往都不會(huì)變。這種深層次需求是很多行業(yè)乃至社會(huì)發(fā)展的源動(dòng)力——人活著最重要的就是有盼頭、有希望。而提升生活質(zhì)量首先考慮的就是改變居住環(huán)境。當(dāng)這些需求無(wú)法在新房上得到充分滿足時(shí)，必然會(huì)轉(zhuǎn)向存量房或者長(zhǎng)租房。

目前，北京、上海、深圳、南京、廈門等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，已經(jīng)全面進(jìn)入到存量房成交超越商品房的階段。2022年，全國(guó)存量房的交易額達(dá)到了4.83萬(wàn)億，超過(guò)了商品房銷售額的三分之一，這個(gè)交易額甚至超過(guò)了當(dāng)年全國(guó)汽車類零售總額的4.58萬(wàn)億元。

可以說(shuō)未來(lái)在主要的一二線城市中，購(gòu)房者的首選會(huì)是二手房，部分購(gòu)買需求還會(huì)轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租房。

這個(gè)趨勢(shì)早已有了雛形，而2021年之后的行業(yè)變局中，由于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模的快速下降，直接提升了二手房和長(zhǎng)租房的產(chǎn)業(yè)地位，進(jìn)一步加快了這一趨勢(shì)的形成。

可以說(shuō)從1998年開(kāi)始，過(guò)去這25年始終是開(kāi)發(fā)商站在房地產(chǎn)的舞臺(tái)中心，他們幾乎吸引了市場(chǎng)的全部聚焦，但現(xiàn)在這個(gè)群體中的一部分正在迅速離場(chǎng)，取代他們的是那些居住產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者。

貝殼無(wú)疑是最早參與到“居住產(chǎn)業(yè)”這個(gè)大賽道的選手，與房企商品房開(kāi)發(fā)為主、持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)為輔的業(yè)務(wù)體系不同，貝殼的一體兩翼（以二手房和新房交易服務(wù)為一體，家居家裝和房屋租賃為兩翼）橫跨商品房和存量房?jī)纱箢I(lǐng)域，兼具售前、售中、售后和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并以此為基礎(chǔ)，打造出居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，把居住產(chǎn)業(yè)的后端業(yè)務(wù)全面發(fā)展了起來(lái)。

存量房交易一直是貝殼的基本盤，正是在這個(gè)基礎(chǔ)上，貝殼逐漸向新房、租房、家裝、家居延展。隨著置業(yè)需求逐步從商品房轉(zhuǎn)向存量房進(jìn)程的加快，貝殼在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的重要性，還會(huì)進(jìn)一步提升。

近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，大力支持長(zhǎng)租公寓、人才公寓等租賃房的發(fā)展，鼓勵(lì)租售同權(quán)，這對(duì)年青人和新市民至關(guān)重要。隨著這些政策的落地，可以預(yù)見(jiàn)在產(chǎn)權(quán)房之外，租房也會(huì)成為很多人的主要選擇，這也是弱化房?jī)r(jià)對(duì)工薪族影響的關(guān)鍵措施之一。

貝殼在租房方面已經(jīng)擁有多年經(jīng)驗(yàn)，目前已經(jīng)進(jìn)入了13個(gè)城市，總在管規(guī)模突破12萬(wàn)間。隨著租賃房屋在供給端和需求端的不斷增長(zhǎng)，貝殼的經(jīng)營(yíng)能力和租賃居間能力，都會(huì)得到更充分的釋放。

兩翼的另外一翼是家居家裝，貝殼依托新房和二手房方面，龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)和成交規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在2022年也取得了較大進(jìn)步。目前，貝殼家居家裝業(yè)務(wù)的全年可比口徑合同額達(dá)69億元，相比貝殼兩萬(wàn)多億的交易規(guī)模，這是一個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)。

不管是從近期經(jīng)營(yíng)角度，還是從行業(yè)整體變化趨勢(shì)來(lái)看，貝殼都已經(jīng)走過(guò)了市場(chǎng)和自身發(fā)展的拐點(diǎn)，開(kāi)始穩(wěn)步前行。更難得的，是這條賽道上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不管是從規(guī)模上，還是在經(jīng)營(yíng)效率上，都被其遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在身后，貝殼需要的只是做好自己。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盛世已過(guò)，市場(chǎng)的重心正在由增量轉(zhuǎn)向存量，從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)不是夕陽(yáng)行業(yè)，而是永續(xù)行業(yè)，居住產(chǎn)業(yè)更是擁有廣闊空間的超級(jí)賽道。在全力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)的第一品牌，貝殼的空間剛剛打開(kāi)。@今日話題$$貝殼-W(02423)$$貝殼(BEKE)$

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