我原本在《地產(chǎn)股的正確估值方法、極簡(jiǎn)估值方法和操作策略》這個(gè)帖子里說(shuō)了：對(duì)地產(chǎn)股，看PE（市盈率）毫無(wú)意義！看NAV（每股資產(chǎn)凈值）是最接近正確的估值方法，只是行情軟件上沒(méi)有它，一般人也做不到如何估算NAV；看PB（市凈率）可以當(dāng)做一種極簡(jiǎn)但是易行的估值方法。

但是，上述方法，無(wú)論是看NAV、還是看PB，都僅適用于比較正常的情況下！

(相關(guān)資料圖)

而現(xiàn)在，是處在極不正常的情況下！自從2021年10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拆雷行動(dòng)”被搞成了一場(chǎng)“連環(huán)引爆導(dǎo)致塌方事故”到如今仍有氣無(wú)力，暴雷（現(xiàn)金流緊張導(dǎo)致債務(wù)違約）的房企齊刷刷地拋出巨虧的財(cái)報(bào)——我認(rèn)為會(huì)是無(wú)一例外！

而且，我認(rèn)為它們都是有意做賬做成巨虧的！

它們?yōu)槭裁催@么做，請(qǐng)參見(jiàn)我的另一個(gè)帖子《房企財(cái)報(bào)突然“凈利巨降”或者“凈利巨虧”是怎么回事》。此外，再補(bǔ)充（訂正）一個(gè)我之前在其中的“可以賣(mài)慘”這一條中沒(méi)有說(shuō)透、現(xiàn)在感覺(jué)有必要單列出來(lái)的重要原因：

通過(guò)“擺爛”與債權(quán)人進(jìn)行博弈，把財(cái)報(bào)做成巨虧大大降低項(xiàng)目和公司整體賬面上看起來(lái)的清算價(jià)值，避免被債權(quán)人起訴要求項(xiàng)目子公司或公司本身進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。“巨虧”，也就是相當(dāng)于在對(duì)債權(quán)人說(shuō)：如果你們要起訴進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，無(wú)論是針對(duì)項(xiàng)目子公司還是公司本身，那么你們（和法院）就要看到，現(xiàn)在的（賬面上的）清算價(jià)值恐怕并不能覆蓋你的債權(quán)；如果你們不這么做，反而有可能等到市道好轉(zhuǎn)就能還上你們的錢(qián)。“雙贏”還是“雙輸”，你們要考慮清楚！

其實(shí)債權(quán)人也不傻，也會(huì)權(quán)衡利弊。這就是為什么債權(quán)人紛紛接受與暴雷房企協(xié)商債務(wù)重組、債務(wù)展期，而沒(méi)有要求更激進(jìn)的破產(chǎn)清算，甚至連通過(guò)訴訟要求強(qiáng)行凍結(jié)和劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)償債的從總體上看也并不太多。因?yàn)椋瑥睦碇巧希麄兿嘈拍壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的這種極不正常的狀況并不能維持太久，政策必將出手相救，否則造成的后果會(huì)遠(yuǎn)超常人所能想象！

傻的是股民！一看誰(shuí)財(cái)報(bào)巨虧，就認(rèn)為這家房企真不行了，應(yīng)該趕緊跑路，或者打死不碰！還擺出貌似頗有道理的“估值依據(jù)”——不說(shuō)PE慘不忍睹了，就是PB都“原本以為很低，一下子高了不少！”。是這樣嗎？既是，也不是——

財(cái)報(bào)巨虧，的確會(huì)導(dǎo)致賬面上的歸屬股東凈資產(chǎn)突降、PB 突升，實(shí)際上連NAV都是突升的，因?yàn)闅w屬股東凈資產(chǎn)也是NAV的一個(gè)比較大的組成部分。表面上，（基于價(jià)值投資理念的）投資價(jià)值的確是突降的！

但這只是表面上，這么看問(wèn)題完全是“呆會(huì)計(jì)”的看法！

首先，我們要看到這種財(cái)報(bào)巨降甚至巨虧在很大程度上是做賬做出來(lái)的，尤其是巨虧的財(cái)報(bào)！相信看過(guò)我上面給出鏈接的《房企財(cái)報(bào)突然“凈利巨降”或者“凈利巨虧”是怎么回事》一文的人會(huì)有所領(lǐng)悟。在這種賬面上，歸屬股東凈資產(chǎn)是極度扭曲的——換句話說(shuō)，暴雷后巨虧的房企，實(shí)際上比它賬面上看起來(lái)值錢(qián)。

其次，正因?yàn)闅w屬股東凈資產(chǎn)是極度扭曲的，基于歸屬股東凈資產(chǎn)計(jì)算的PB也是極度扭曲的——換句話說(shuō)，暴雷后“巨虧”的房企，看它的PB（或NAV）的意義也失去很多了，“虧”得越多，失真越厲害。至于到底失真有多厲害，如果你不能做到準(zhǔn)確還原這些房企財(cái)報(bào)上的失真（事實(shí)上你站在房企財(cái)務(wù)部門(mén)之外是做不到的），你就只能猜了。因此，如果你還要看PB，你需要做的也許是在你看到的PB上先除以某個(gè)毛估估的大于1的正數(shù)，例如1.5、2、甚至2.5……，然后再來(lái)重新感覺(jué)一下。

所謂價(jià)值投資，估值是錨！但如何才能比較準(zhǔn)確地對(duì)一家房企進(jìn)行估值，本來(lái)就是一個(gè)很難的問(wèn)題，現(xiàn)在則是難之又難！不過(guò)好在，即使你不能做到用完全靠譜的方法做到完全準(zhǔn)確的估值，只要你真的懂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、懂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)、懂得目前的大勢(shì)，你還是能用各個(gè)房企在前幾年正常運(yùn)營(yíng)時(shí)的估值指標(biāo)值作為參考點(diǎn)，往正確而不是錯(cuò)誤的方向粗略判斷目前各個(gè)地產(chǎn)股的估值（比如PB，或NAV）相對(duì)大致如何、以及未來(lái)會(huì)如何演變。只是，不要再無(wú)知地拿現(xiàn)在你看到的PB說(shuō)話了，（本文強(qiáng)調(diào)的就是）它已經(jīng)嚴(yán)重失真了！

至于還在拿PE說(shuō)話的，我只能說(shuō)，對(duì)于地產(chǎn)股，你根本就沒(méi)入門(mén)！事實(shí)上，除了對(duì)極少數(shù)極其類(lèi)似債券的股票，你對(duì)所有的其它股票該如何估值也都沒(méi)入門(mén)，更千萬(wàn)不要開(kāi)口閉口價(jià)值、估值、價(jià)值投資這類(lèi)詞匯！

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