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我原本在《地產股的正確估值方法、極簡估值方法和操作策略》這個帖子里說了：對地產股，看PE（市盈率）毫無意義！看NAV（每股資產凈值）是最接近正確的估值方法，只是行情軟件上沒有它，一般人也做不到如何估算NAV；看PB（市凈率）可以當做一種極簡但是易行的估值方法。

但是，上述方法，無論是看NAV、還是看PB，都僅適用于比較正常的情況下！

(相關資料圖)

而現在，是處在極不正常的情況下！自從2021年10月份房地產市場的“拆雷行動”被搞成了一場“連環引爆導致塌方事故”到如今仍有氣無力，暴雷（現金流緊張導致債務違約）的房企齊刷刷地拋出巨虧的財報——我認為會是無一例外！

而且，我認為它們都是有意做賬做成巨虧的！

它們為什么這么做，請參見我的另一個帖子《房企財報突然“凈利巨降”或者“凈利巨虧”是怎么回事》。此外，再補充（訂正）一個我之前在其中的“可以賣慘”這一條中沒有說透、現在感覺有必要單列出來的重要原因：

通過“擺爛”與債權人進行博弈，把財報做成巨虧大大降低項目和公司整體賬面上看起來的清算價值，避免被債權人起訴要求項目子公司或公司本身進入破產清算程序。“巨虧”，也就是相當于在對債權人說：如果你們要起訴進入破產清算程序，無論是針對項目子公司還是公司本身，那么你們（和法院）就要看到，現在的（賬面上的）清算價值恐怕并不能覆蓋你的債權；如果你們不這么做，反而有可能等到市道好轉就能還上你們的錢。“雙贏”還是“雙輸”，你們要考慮清楚！

其實債權人也不傻，也會權衡利弊。這就是為什么債權人紛紛接受與暴雷房企協商債務重組、債務展期，而沒有要求更激進的破產清算，甚至連通過訴訟要求強行凍結和劃轉資產償債的從總體上看也并不太多。因為，從理智上，他們相信目前的房地產市場的這種極不正常的狀況并不能維持太久，政策必將出手相救，否則造成的后果會遠超常人所能想象！

傻的是股民！一看誰財報巨虧，就認為這家房企真不行了，應該趕緊跑路，或者打死不碰！還擺出貌似頗有道理的“估值依據”——不說PE慘不忍睹了，就是PB都“原本以為很低，一下子高了不少！”。是這樣嗎？既是，也不是——

財報巨虧，的確會導致賬面上的歸屬股東凈資產突降、PB 突升，實際上連NAV都是突升的，因為歸屬股東凈資產也是NAV的一個比較大的組成部分。表面上，（基于價值投資理念的）投資價值的確是突降的！

但這只是表面上，這么看問題完全是“呆會計”的看法！

首先，我們要看到這種財報巨降甚至巨虧在很大程度上是做賬做出來的，尤其是巨虧的財報！相信看過我上面給出鏈接的《房企財報突然“凈利巨降”或者“凈利巨虧”是怎么回事》一文的人會有所領悟。在這種賬面上，歸屬股東凈資產是極度扭曲的——換句話說，暴雷后巨虧的房企，實際上比它賬面上看起來值錢。

其次，正因為歸屬股東凈資產是極度扭曲的，基于歸屬股東凈資產計算的PB也是極度扭曲的——換句話說，暴雷后“巨虧”的房企，看它的PB（或NAV）的意義也失去很多了，“虧”得越多，失真越厲害。至于到底失真有多厲害，如果你不能做到準確還原這些房企財報上的失真（事實上你站在房企財務部門之外是做不到的），你就只能猜了。因此，如果你還要看PB，你需要做的也許是在你看到的PB上先除以某個毛估估的大于1的正數，例如1.5、2、甚至2.5……，然后再來重新感覺一下。

所謂價值投資，估值是錨！但如何才能比較準確地對一家房企進行估值，本來就是一個很難的問題，現在則是難之又難！不過好在，即使你不能做到用完全靠譜的方法做到完全準確的估值，只要你真的懂房地產業務、懂房地產財務、懂得目前的大勢，你還是能用各個房企在前幾年正常運營時的估值指標值作為參考點，往正確而不是錯誤的方向粗略判斷目前各個地產股的估值（比如PB，或NAV）相對大致如何、以及未來會如何演變。只是，不要再無知地拿現在你看到的PB說話了，（本文強調的就是）它已經嚴重失真了！

至于還在拿PE說話的，我只能說，對于地產股，你根本就沒入門！事實上，除了對極少數極其類似債券的股票，你對所有的其它股票該如何估值也都沒入門，更千萬不要開口閉口價值、估值、價值投資這類詞匯！

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