全球最資訊丨濱江服務2022年報解析——可以打90分
2023-03-25 21:30:37 來源：雪球網 小 中
$濱江服務(03316)$$碧桂園服務(06098)$
2021年的合約面積增量中，第三方占比74.8%，2022年的合約面積增量中，第三方占比59%，第三方面積略增長占比下降，母公司的合約面積增速非常高達到132%，主要是因為濱江集團$濱江集團(SZ002244)$2022年大規模拿地。
(資料圖)
未來保守預計每年增長2000萬方-2500萬方的合約面積，這意味著2023年-2024年的合約面積增速還可以保持在復合25%以上。
在管面積中第三方占比2022年為55%，2021年為48%，新增的在管面積中第三方占比為72%，可以預見的是未來在管面積第三方占比還會持續提升。
和很多人的直覺不同，第三方項目占比提升了，但是物業費還是維持在全年4.26元，2021年為4.3元，只是略微下降，由于濱江服務的外拓項目整體定位高端，對物業費的影響可控。比如武林外灘6.8元，上海大華項目也在5元以上。
同時，非住宅物業的單位收入遠高于住宅，而非住宅物業增速還高于住宅。因此總體看，未來基礎物管單價沒有下行壓力。
收入增長28%，濱江集團2022年合同銷售下滑10%，保持高增長的原因是濱江服務給很多的第三方樓盤提供服務。因此非業主毛利雖然占比高，但是并不能100%理解為注水。
毛利率在45%維持高位。
毛利占比41.1%，行業中最高之一，但是由于業主增值服務的高增長，非業主毛利占比預計未來會降到30%。
此次財報最大的亮點，總收入2.48億，增長80%。2021年開啟的優居項目（軟硬裝）在2022年初露鋒芒，實現1.16億收入。
如果從合約負債的角度，2022年1H凈增4.11億，結算收入基本沒有，因此2022年上半年的新增訂單是4.11億左右。
2022年2H凈增3.53億，結算收入1.16億，因此2022年下半年新增訂單大約是4.7億。
扣除源泉稅影響，2022年歸母凈利潤4.38億，增長36%，截止上周五估值為13.2x。公司維持60%的分紅率，分紅基數為4.11億，因此現階段股息率為4.25%，行業中中上水平。
考慮到公司的競爭優勢在加強，業主增值服務剛開始釋放利潤。2023年預期增長在25%-35%之間，2024年預期增長同樣可以做到25%以上。
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