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保利公布了3月份的銷售數據（后面菜頭也會在公號里面第一時間更新最新數據），與萬科的對比如下：

(資料圖片)

沒啥說的，萬科保利一季度銷售額雙雙過千億，萬科與去年同期（1065億元）基本持平，保利較去年同期（906.95億元）有較大幅度的增加。

萬科的保利的住開業務，在經歷去年的低迷之后，一季度基本上算是穩住了，由于最近兩年的拿地保利比萬科更激進，因此在住開業務方面，未來保利的銷售額可能會繼續領先萬科。

萬科港股的股價按照人民幣計價的話，市值已經跌到了1250億，這完全不符合一家行業頭部的龍頭公司應該有的估值。

畢竟公司賬面還有1000多億的現金，還有幾千的和合同負債，還有具有正向收益的幾千億的土地儲備，同時還有幾百億穩定的的經營性收入來源正在不斷地提高毛利潤。你怎么計算，這都是一家超值的公司。

但是市場的悲觀預期的疊加，就導致了當前的股價就是這個情況。

黑萬科和唱空萬科，變成一一場狂歡和政治正確。只要你說萬科好，在網絡上就會被唾沫星子淹死，集體情緒疊加基本面的困局，就造成了股價的非理性反應。

去年10月份的騰訊和整個港股龍頭企業，也是這樣的情況。

產生這樣的情況也很容易解釋，這也是公募資金的規模趨好和私募的投資周期決定的，大家關注不了這么長遠。

反之，這也給長線資金的個人投資者提供了絕佳的投資機會。比如上漲之前的比亞迪，有10年的時間在低位供大家可以投資，巴菲特也是這么干的，但是2019年之前的比亞迪，幾乎沒有主流的公募和私募機構去關注比亞迪這家公司。

同樣的道理，萬科一直在沿著從房地產向城市服務提供商的思路去堅決地轉型，但是這些轉型不但不能給短期帶來很好的賬面收益，甚至在一些方面還會拖累當期的業績。

既然大家不看好房地產的住開業務，那么萬科的轉型正常來講就應該給予更高的估值溢價才對啊，而市場卻剛好相反，市場一方面不看好住開業務的持續性，而另外一個方面卻給了不斷在住開業務加杠桿的保利發展更高的估值和期待。

這就是市場表現出來的矛盾性，菜頭沒有想法要在這里面去辯一個對錯，因為無論說什么樣的觀點，當前都無法證偽。

能夠做的就是，我們需要獨立去思考這些問題，問題和機會，是在同一個時間出現。

這些問題，不但在萬科身上存在，在平安，招行，騰訊這些公司，也同樣存在。最先開始改革和完成轉型的公司，因為改革早于行業提前進行，因此其業績也是最先受到影響，比如招行在10年前開始做零售端業務改革，導致那幾年的業績困難，其增速低于同行業的其他幾家股份制銀行。

平安在2019年率先開始做代理人業務改革，導致最近兩年利潤表現不佳，但是這些成果體現到報表上面，也需要要等到兩三年之后。

顯然，大多數機構是沒有這個耐心的，但是個人可以。

另外一個方面，并不是所有的向好都會延遲體現到上市公司的股價上面，有些時候反饋快一些，有些時候反饋慢一些，這個我們不能預測。

這和股價不可預測是一樣的道理，但是我們可以提前埋伏到這些優秀的公司里面，股價不可預測但是可以利用，當股價恢復到正常估值或者在情緒的反面出現泡沫的時候，我們可以把這些籌碼分發給那些盲目樂觀的人。

我們在市場悲觀錯位的時候買入，在市場樂觀錯位的時候賣出，就是合理地利用市場的規律。

全世界的高手，都是這么干的。

$萬科A(SZ000002)$$保利發展(SH600048)$$萬科企業(02202)$#李蓓稱地產存在“十年一遇級別”機會#

原創首發 | 菜頭日記（ID: CT600519)

作者 | 菜頭

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