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2023年1 月 16 日，建行與萬科分別發布公告，雙方合作設立百億基金，在長租公寓領域共同參與市場化投資。該基金募集規模為 100 億元，萬科與建行方面分別出資20億、80億元，且后續可能開放30億元額度向社會資本進行募集。資金將優先收購萬科旗下的長租公寓資產，同時兼顧市場化優質項目的收購，后續統一委托萬科旗下泊寓品牌運營。

目前，雙方已經簽署了第一批包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規模約24億元，后續將快速啟動第二批項目的合作。

去年9月，建行斥資近300億元成立了住房租賃基金，用于收購房企存量資產。此次和萬科的合作就是要做探路者，孵化培育合格REITs資產、完善市場化資產REITs標準、構建“投貸管退”住房租賃服務閉環。

(資料圖)

祝九勝透露，在萬科泊寓目項目中，大概有十幾個符合公募 REITs 發行標準，現在主要就是發行時機的問題。萬科“泊寓”項目以集中式公寓為主，主打整棟物業的收購、改造及出租。公寓業務分為集中式公寓和分散式公寓兩種，集中式公寓一般通過獲取整棟物業進行出租，容易產生規模效應，后期的管理成本，特別是人力成本較低；標準化程度相對更強，租客的集聚和公共空間的安排使得集中式公寓具備較強的社交屬性。萬科“泊寓”同樣采用了集中式公寓進行，物業獲取的方式或為城市內部老舊物業改造，或者是萬科獲取的租賃地塊。

在今年的業績會上，有投資者向郁總提問，在新發展階段萬科的經營性業務有哪些機會？未來經營性業務對于業績和利潤的貢獻會是怎樣？

以下是郁總的回答：

無論市場環境還是政策環境，對于經營服務類業務都是越來越看好，越來越看重，這對萬科做開發經營服務策略非常有幫助。

首先，投資經營性不動產對投資者的吸引力在逐步加強，這個特別明顯。與過去最大的變化是，經營性不動產能夠創造長期穩定的利潤，它的優勢變得更加明顯了，大家認識到它的價值了，同時也預測到它風險低，抗波動能力強，不像開發業務這樣波動快，受經濟波動影響比較小。以前經營服務業務的回報率低，但現在隨著社會平均收益水平的下降，差距縮小了。所以說經營得好的不動產，現在很受各類投資者歡迎，我們內部叫做優良資產。

第二，相關的政策、融資渠道的開放，讓經營性業務有一個投、融、建、管、退的閉環形成。以前沒有退，所以以前只能投資、建設、運營、管理。今天各種資金融資政策出臺，使得比如說我們上禮拜就有了REITS，我們有不動產的私募股權基金，還有租賃住房的長期貸款，這些工具都已經出現了。所以說過去經營性不動產最大的問題是太重，現在這個問題有了政策的鋪墊，可以加以解決了。就像以前，如果沒按揭，個人買房很難成為主流。今天有了像REITS、不動產私募股權、長期經營性貸款、租賃性住房的長期貸款等等，這些基礎設施具備之后，這個業務才能真正的發展起來，我相信在政策資助下，這個業務會發展很好。

當我們基礎設施都具備好之后，我們城市里的存量資源可以得到充分利用，變成潛在的業務機會。據統計，我們國家現在城市里面有4,700萬棟建筑，這里包括住宅、商業辦公、倉庫、產業園等等。這些資產隨著時間的推移、產業的發展變化、老百姓的需求變化，都需要不斷去改善提升，這個行業才真正開始可以做到常做常有、常做常新。這是我對于開發經營性不動產業務的整體判斷。

對萬科而言，我們在經營服務類業務方面有先發優勢。首先我們方向選擇是對的，早在8到10年之前，我們就堅定地選擇“道路必須往前走”，那時候我們就預測會有天花板，只不過不知道是哪年發生。但事實上，現實告訴我們21年開發業務到天花板了，我們提前了8年到10年的時間做了相關鋪墊，所以起步比較早。到去年為止，我們把經營服務業務加在一起，對報表貢獻是0。以前是負的，要吃掉很多利潤。我很高興終于成0，終于能夠不再成為負擔了。我們付完學費了，學費付了好長時間，付得很大，終于付完了。

我們還有一個特點，布局比較全，而且各自在各自領域里面都是數一數二。物業這邊，萬物梁行、科技、云城、城市服務，包括一些蝶城戰略都是這幾年發生的，并不是20年前。傳統物業服務是跟著開發起來的，但是物業今天有一個完全不同的面貌，這么多賽道也是我們這幾年才有的，包括長租公寓、物流倉儲、商業方面，這些賽道都在領先的位置。布局比較全帶來的好處是協同效應很好。存量改造其實不是只需要一樣東西，我們跟很多大客戶在簽戰略合作協議時，他不僅需要辦公，還會需要我們萬物梁行的服務，需要我們租賃住宅去做配合等等，單一場景很難具備完成綜合性改造的能力。

從政府方面來說，城市更新改造也需要這種場景，所以正好我們布局比較全，然后在各自領域里面再數一數二，那么我們這個條件很好。改造是萬科的傳統優勢，我們在場景打造、商業經營方面也做得很不錯。有變化有新的東西，所以才能吸引更多人去。所以萬科有這么一個先發的優勢，整體上說，我覺得今年萬科的經營服務業務加總在一起，還會有兩位數的增長，利潤會從零開始增長，一定是正向盈利的貢獻。

說那么多好的，我覺得還有一點問題需要跟大家溝通。其實我們經營服務的業務都是賺長錢、小錢、賺辛苦錢的。我經常會有點分裂，剛談完個幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。我們按照每平方米每天的收入來看，最高的我算了一下，是我們長租公寓每天有80-100塊錢可以收，當然我們深圳最低10塊錢也有。我們的商業大概每平方米每天收6-10塊錢，物流每平方米收一塊錢，物業服務每天每平方米大概收6分-1毛錢。這個業務一定是小錢，如果要說在某個單個年度對我們的盈利表損益表有重大的改變或收入上要做重大改變，我覺得還是有難度的。但是這種業務跟開發不一樣，它是滾雪球的業務，是個做存量生意的，主要靠的是復合增長的力量。所以我覺得這是個不錯的生意，可以每年都有。

所以我相信，給它一段時間，它一定會對我們的收入、利潤有比較重大的影響。

$萬科企業(02202)$$萬科A(SZ000002)$

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