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現在房地產市場的問題是：許多在別的行業是基本常識的問題，跑到房地產市場，就變成了“奇奇怪怪的知識”。許多市場參與者乃至評論者的腦袋在這種所謂的“責任與愛護”中，變得越來越莫名其妙。

(資料圖片)

這兩天媒體報道，惠州大亞灣一個叫東方鉑悅府的盤打了4.8折“骨折價”賣樓——“0首付、單價直降5000，8600元/平米起、現房送車位”，這個樓盤去年備案價是1.5-1.6萬/平米，現在加上優惠疊加不到8000元/平米，說腰斬不算夸張。網傳貼子也很會制造熱點，“業主一夜睡醒，損失了50萬”，是以就去“維權”。

此前同區域還有一個海倫堡·臻悅府，也打了4.8折賣樓。項目銷售均價1.44萬/平米，低樓層打出6800元/平米的低價。

目前看到，兩個樓盤似乎都被暫時封盤了（但我通過同行還未最終確信，姑且是封盤）。并且，大亞灣房管局對外澄清，是誤讀。

關于惠州的房地產市場，粉絲們都比較清楚，我們過去寫的文章也比較多了，如果一直按我們的思路操作，是不會被活捉的。

類似這樣的新聞對人心產生的沖擊很大，但真正了解并參與過惠州樓市的人，應該不意外才對。一般而言，說股票跌個一半，大家都不那么恐怖，但是說房價跌一半，就似乎天方夜譚。實質上都一樣，資產價格的波動有時候很夸張。而且，不論是不是“好城市”，跌起來的時候，價格超殺都是常有的事。你現在在深圳，也一樣，跌3-4成的很多見。對這類事情，我們要有一個處變不驚的心態。

惠州這次的樓盤大跌價，不是今天，也不是這兩個，從去年到現在很多都已經這樣了。像惠東沿海，名盤碧桂園十里銀灘，10年前開盤價5000塊/平米，現在貝殼上最便宜的價格都有不到2500塊/平米的了。

去年至今，有粉絲花了20多萬買了下面這個小戶型住宅，都是自住。有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。價格下跌，會帶來需求，就會有原來不想買/買不起的童鞋出手，這是最根本的穩定市場的手段。

還包括車位的價格，昨天這個消息瘋狂傳播的時候，一個粉絲發來微信，她住的星耀國際小區去年還賣15萬一個的車位，4月初開發商瘋狂降到4.28萬，然后她買了兩個。

深圳的童鞋經常一說起惠州，就是狂甩頭嘆氣，覺得這城市不行。我個人喜歡把這個事兒簡化，扯明白供求關系就好，就足夠自己做對決策了。

一個很好的城市，如果房地產的供應量足夠的大，房價也可以漲不動。一個很差的城市，如果房地產的供應量持續足夠的少，房價也可以漲一漲。

惠州這個城市是一個平常的三線城市，它的問題直接在于住宅供應量太大。一個人口只有佛山一半多的城市（還不講收入），常年供應量比佛山還猛。這個不需要用數據，沿著幾條高速路開一圈就能知道了。這也是為什么想來搏一把的，最后都虧了的緣故，你沒有能力扛住持續放大的供應。

這幾年來的深圳也是同樣，房價下跌，有其它非常多的因素，但是住宅供應量尤其是公共住房供應量的大增，也是穩定預期很重要的一點。

一句話，現在的市場，資產價格在崩。這種時候，你只能忍受，包括地方政府。誠實承認這一點，是解決問題的前提。

但我認為，越是在此時此刻，越是要強調基本常識。今時今日，市場最重要的事情，是把定價權還給開發商。簡單說，允許他們降價。

關于這一點，我在去年的文章里談過了。但是這一輪調整至今，和過往一樣，凡是有開發商降價促銷，一定會出現兩個結果。其一，前期的買房人激烈“維權”。其二，當地政府出面叫停，污之為“惡意降價”。

現在這個市場，用一句話描述：B端、C端都需要降價，唯獨G端既不讓漲價也不讓降價。

在B端，前文說了，開發商處在史無前例的“大縮表”中，無論是上市房企還是本土非上市民企，欠下的債務都已經難以還起（有些開發商技術上已經破產），同時又要“保交樓”，唯一的資金來源就是賣房子回籠資金，B端有強烈的降價動力。但是在C端，經歷了這幾年的沖擊，都已經支撐不起原來的價格，也有旺盛的降價需求。

市場需要一輪降價，才能重新實現供需均衡。比如上面的案例，價格下來，收入較低的人群就可以買得起房子。

但是G端在控制這個，順周期的時候不讓樓盤漲價，逆周期的時候不讓樓盤降價。管理部門確有自己的苦處，或是擔心前期買房人維權造成不安定，或是擔心樓盤降價引起骨牌效應，造成城市土地賣不掉。但政府維持一個表面虛假的價格，最終結果是導致開發商“求生不得求死不能”。降價，是開發商現在唯一的自救之途。如果城市政府擔心土地賣不掉，那就不賣地，這不是開發商要擔的鍋。

政府把開發商的經營主導權還給開發商，這是今天惠州也好，深圳也好，乃至全國房地產市場的當務之急，企業不能為自己的生死負責，整個微觀經濟就無法暢通。看起來政府的短暫敢于，是解了“燃眉之急”，但是也斷了企業的自救后路。不允許開發商降價自救，最終會造成大批量的僵尸企業，給經濟帶來更為深遠的負面沖擊。

至于買房人因為資產價格貶損而進行所謂的“維權”，這個各地都在發生，但是絲毫不應該支持的。如果降價了可以“維權”，那么未來房子漲價了是不是要把增值部分捐出去？沒有誰確保買家買房只賺不虧，剛需也不行，社會應當在這個層面有一個基本共識。當樓盤降價引發了“維權”，這才是需要管理部門出面干預叫停的。價格的波動，在別的市場，比如股票、黃金、空調、汽車、大白菜……都是再基本不過的常識，小學生都懂，偏偏在房地產市場，這個常識持續在遭遇著挑戰。但是本質上，“降價維權”，和“交樓維權”是完全不同的兩回事。

真正緩解的法子，是要B端和C端重新有安定感，有收入，有信心……但這已經不是房地產行業能夠解決的了。這個行業的大調整，無論你怎么阻擋，都必須要經歷一段較長時間的痛苦過程。

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