房地產(chǎn)經(jīng)過兩年時間的供給側(cè)改革，從行業(yè)規(guī)模到開發(fā)模式，都已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。盛行了10年的高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式已經(jīng)告一段落，未來的行業(yè)發(fā)展，越來越向長效機制靠攏。

近年來，各家房企都紛紛加大了開發(fā)業(yè)務(wù)之外的資金投入，在商場、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等領(lǐng)域不斷拓展。這一方面是房企們開始考慮長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面也是隨著REITs的快速推進，讓業(yè)界重新開始審視持有型物業(yè)的價值和意義。

持有型物業(yè)的開發(fā)和運營，不僅僅需要充裕的資金和豐富的管理經(jīng)驗，更需要資源和天賦。5月中旬，我在深圳參加了雪球調(diào)研團，對深圳控股進行了拜訪，由此充分領(lǐng)略了什么叫做“資源”，什么叫做“天賦”？

(資料圖)

深圳控股，于1997年在香港聯(lián)交所上市，其控股股東深業(yè)集團是深圳市國資委直管的大型綜合企業(yè)集團。公司按照“產(chǎn)城創(chuàng)新建設(shè)者、幸福民生運營商”的定位，以物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及城市綜合運營服務(wù)為核心業(yè)務(wù)，同時涉足高科農(nóng)業(yè)、高端制造等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，致力于轉(zhuǎn)型升級成以城市綜合開發(fā)運營、科技產(chǎn)業(yè)的投資服務(wù)為主業(yè)的科技型產(chǎn)業(yè)集團。

2022年，深圳控股合同銷售額為192億，開發(fā)毛利率37%，在現(xiàn)在的行業(yè)里屬于很高的水準了。目前，深圳控股擁有土地儲備660萬平方米，其中大灣區(qū)部分占比65%，借貸成本僅有3.3%，派息比過往一直維持在40%左右，2022年更是達到了43%。

深圳控股持有型物業(yè)較多，以在深圳核心位置的商業(yè)、寫字樓、酒店等為主。這些物業(yè)充分享受到深圳經(jīng)濟發(fā)展的紅利，其內(nèi)在價值每年都在不斷增長，豐厚、穩(wěn)定而具有長期持續(xù)性的現(xiàn)金流，是讓眾多房企所羨慕不已的。

以本次調(diào)研重點參觀的深業(yè)上城為例，該項目占地約12萬m2，總建面約120萬m2，是集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、酒店、商業(yè)于一體的大型城市綜合體。項目位于深圳市福田中心區(qū)，北眺塘朗山景，南臨筍崗西路和中心公園，東臨皇崗路，西臨彩田路，通過兩座橋梁連接了蓮花山和筆架山兩座深圳市中心的山體公園，可謂得天獨厚。

這種優(yōu)秀的城市級資源是非常稀缺的，但我們也在很多城市里看到核心寶地上的物業(yè)并不能真正配得上其內(nèi)在價值，究其原因，開發(fā)和經(jīng)營需要的專業(yè)并不完全一致。開發(fā)是一次性的成功，但經(jīng)營需要的是年復(fù)一年日復(fù)一日地管理和維護，需要不斷根據(jù)市場來調(diào)整自身的運營模式，這更見內(nèi)功。

深圳控股的運營管理，是由旗下的子公司深業(yè)運營來負責(zé)的。深業(yè)運營主要的業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、商業(yè)運營和管理、城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)等。目前已經(jīng)遞交了上市申請。

1、市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，俗稱城市管家或物業(yè)城市；2、公建類的物業(yè)項目服務(wù)，包括政府大樓、醫(yī)院、學(xué)校、圖書館；3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)截至2022年9月30日，該業(yè)務(wù)板塊面積占比約48%，收入占比約42%。

第一亮點：深業(yè)運營是深耕大灣區(qū)全業(yè)態(tài)的物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務(wù)提供商，截至2022年9月30日，在大灣區(qū)的在管面積總量達到63%，超過3700萬平米，是大灣區(qū)城市服務(wù)物業(yè)服務(wù)力TOP5。所謂全業(yè)態(tài)，指的是其服務(wù)的項目類別非常廣泛和豐富，基本上物業(yè)管理所能服務(wù)的物業(yè)類型，深業(yè)運營的都有涉及。

基于服務(wù)產(chǎn)品類型的豐富性，深業(yè)運營的客戶類型也很廣泛，既有對政府的，也有對居民和企業(yè)的。譬如深業(yè)上城就吸引了多家知名品牌的首店和多家全球500強入駐。

第二亮點：非住宅服務(wù)組合。截至2022年9月30日，深業(yè)運營的非住宅管理體量，面積占比約55%，營收占比約66%，均優(yōu)于百強企業(yè)的整體水平。目前在內(nèi)容上，主要分為四塊業(yè)務(wù)：

1、市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。近幾年來，以深圳為代表的一線城市，為了做城市管理的改革，以街道、街區(qū)為單位，把城市管理若干項職能集合打包交給物業(yè)企業(yè)統(tǒng)籌運營，這些業(yè)務(wù)，包括道路的清掃和清運、市容巡察、垃圾分類、街道設(shè)施管養(yǎng)等等。

憑借多年來服務(wù)各地政府的豐富經(jīng)驗，深業(yè)運營提供市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，2019年參與深圳首個試點項目，并在深圳承接多個街道業(yè)務(wù)。同時，深業(yè)運營也是深圳物業(yè)團體標準的主要起草者之一，為政府和同業(yè)提供專業(yè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)指導(dǎo)，在這個領(lǐng)域里有自己的獨有經(jīng)驗和積累。

2、公共設(shè)施管理服務(wù)。非住業(yè)態(tài)里，公共設(shè)施的管理服務(wù)是重要的組成部分，基于長期以來良好的客戶服務(wù)能力，以及深業(yè)運營的國資背景，在獲取公共資源方面有自己的獨到優(yōu)勢。深業(yè)運營服務(wù)了眾多的醫(yī)院、學(xué)校和政府辦公樓，服務(wù)湖南省長沙市委市政府機關(guān)大院超過20年，并獲得前建設(shè)部認可并頒發(fā)的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的最高國家榮譽“全國物業(yè)管理示范大廈”。

3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)。此方面主要得益于第三方拓展和股東方交付，管理超過30個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，截至2022年9月30日，在管建筑面積近700萬平方米。。。深業(yè)運營在產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)方面，注重全面服務(wù)、增值服務(wù)和數(shù)字化平臺的搭建。

4、商業(yè)物業(yè)運營及管理。商業(yè)運營板塊有別于常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，毛利率相對較高。深業(yè)運營經(jīng)過幾年的培育，無論是像深業(yè)上城這樣的大型綜合體，還是塘朗城、深業(yè)中城、深業(yè)東嶺項目等社區(qū)商業(yè)方面，均積累了豐富經(jīng)驗。

第三亮點：一體化產(chǎn)品線及品牌集群。深業(yè)運營的服務(wù)類型很廣泛，但它并不是無序的，經(jīng)過多年的沉淀和積累，公司提煉形成了“5+1+1”的一體化產(chǎn)品線。“5”就是深享城、深享業(yè)、深享商、深享園和深享居。“1”是商管，“1”是深業(yè)技術(shù)支持，就是指深業(yè)運營的專業(yè)公司，包括專業(yè)電梯安裝、維保公司，也包括園林綠化公司，還包括餐飲公司等。

正因為產(chǎn)品標準化建設(shè)好，市場外拓能力也得到了充分了體現(xiàn)。深業(yè)運營的項目保留率，近三年來穩(wěn)定在92%到96%的水平。截至2022年9月30日，第三方在管的面積占比約70%左右，第三方的收入占比也接近60%。

第四亮點：強大的股東支持和國企背景。股東深圳控股是深業(yè)集團的上市平臺，正在向科技型的產(chǎn)業(yè)集團轉(zhuǎn)型升級。截至2022年6月30日，深業(yè)集團資產(chǎn)總額約1750億，凈資產(chǎn)近500億。深業(yè)運營和股東方的業(yè)務(wù)相輔相成、相得益彰，深業(yè)運營在大灣區(qū)的業(yè)務(wù)總量則是63%，在業(yè)務(wù)布局上，股東方深圳控股土地儲備約660萬平方米，在大灣區(qū)土地儲備約65%。未來公司將繼續(xù)受益于股東方的項目儲備。

第五亮點：深業(yè)運營廣泛運用數(shù)字化建設(shè)，通過多年的摸索和業(yè)務(wù)實踐相融合，形成三個主要平臺：1、常規(guī)移動應(yīng)用程序業(yè)委匯和深到家，匯聚客戶需求、員工服務(wù)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備，提升整體服務(wù)績效；2、城市管家服務(wù)平臺，叫做深業(yè)城市管家，為城市服務(wù)進行系統(tǒng)管理及分析，響應(yīng)市民關(guān)心問題及環(huán)境需求；3、園區(qū)運營平臺，專門做了一個應(yīng)用程序“深智慧”，實現(xiàn)對各類服務(wù)資源集中調(diào)配，及時響應(yīng)企業(yè)客戶需求。

深業(yè)運營有龐大的園區(qū)企業(yè)服務(wù)數(shù)量，在做好日常常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)同時注重增值服務(wù)，為企業(yè)經(jīng)營活動的開展提供更好的生活、出行和營商的支撐，為企業(yè)與企業(yè)之間的交流、信息的達成、商機的發(fā)現(xiàn)提供平臺，深智慧APP的作用至關(guān)重要。

第六亮點:管理團隊經(jīng)驗豐富。深業(yè)運營的高管團隊從業(yè)時間都較長，業(yè)務(wù)經(jīng)驗豐富，擁有多位物業(yè)管理、財務(wù)、酒店、商業(yè)運營方面的專業(yè)人士，平均擁有超過20年的行業(yè)相關(guān)經(jīng)驗。作為國內(nèi)率先和政府合作，發(fā)展城市服務(wù)的運營服務(wù)企業(yè)，管理團隊的經(jīng)驗無疑是非常重要的優(yōu)勢所在。

我們經(jīng)常能在同一個地塊上，看到經(jīng)營相差懸殊的商場，看到人氣大不相同的寫字樓，看到租金明顯區(qū)別的產(chǎn)業(yè)園，這后面體現(xiàn)的軟性價值，都是用數(shù)十年時間來積累的。

通過對深圳控股和旗下深業(yè)運營的分析，可以看出，房地產(chǎn)的長效機制，絕不僅僅是開發(fā)業(yè)態(tài)上的改變。目前很多企業(yè)，都在大力發(fā)展持有型物業(yè)，但這種從一次性銷售，到長期收取租金，賺取物業(yè)升值的變化，除了體現(xiàn)在建筑類型和現(xiàn)金流流入方式上之外，一定要有深刻的經(jīng)營和服務(wù)意識，更要有足夠的專業(yè)運營管理能力。

運營服務(wù)，會是未來房企長效機制中的核心能力，而且會越來越重要。@今日話題$深圳控股(00604)$

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