新城為啥不拿地
2023-08-08 12:39:06 來源：雪球網 小 中
主要是沒錢。
(資料圖)
新城目前在建面積大概4500萬平，按每平2.5年共計3000元的建安成本算，每個月剛性支出約45億。新城有息約700億，平均利率約6.6%，每月要交4億的利息。新城去年管理和營銷費用約100億，均到每個月大概8億。每年到期的公開債務不到80億了，均到每個月6億。開發貸默認周期較長或自然展期，這里先不記入。那么新城每月的硬性開銷是45+4+8+6=63。只要銷售＞63，新城純粹依靠房開的現金流就是正的，沒有暴雷風險。
此外，新城有兩重重要的經營護墊緩沖。一是租金，每月收租10億，估計自由現金流4.5億。二是電影票，每月票房1億，廣告小吃5千萬，預計至少有5000萬自由現金流。
最后，新城的公開債沒有斷，今年已經發了1億美元債。13億abs。11億中債增。這就是30億。
整體算下來，新城房開業務和運營開銷目前基本持平的。新融資和經營業務的錢是自由現金流。均到每個月大概是8億。
這8個億新城主要拿去蓋吾悅廣場了。其實，投資吾悅廣場是一個奢侈行為，因為相當于是沉淀資產。 一般花錢的順序是：保公開債>保交樓>舊盤新開工>建設商業>拿新地。目前新城商業的建設沒有停，就是手上有錢可以買奢侈品，側面也印證了我們上面的推測。
新城為什么不拿新地？
除了手頭不寬裕外，主要是去化很差。新城主戰場低線城市最近去化不行，投入后遲遲收不回成本。新城土儲過億平，年銷售\總土儲不到10%，周轉效率很慢。可售土儲推測在5000萬方以上，按照現在每年700-900的銷售水平，能賣5年以上了，并不缺地。所以，新城有了閑錢后，寧可去建設吾悅，也不拿新地了。
這里有一個隱患，就是新城銷售下降過快，如果下降到55以下，現金流就為負了。一直不拿地，銷售持續下降是正常的。當然，隨著保交樓的推進，建安成本也會下降，而經營現金流會越來越多，新城租金今年能突破110億，明年能突破130億，電影票房收入在昨天已經歷史新高了，這才過了半年。
總之，新城后面必須把銷售額維持在55以上，如果低于55，大家就要小心了。
$新城控股(SH601155)$ $新城發展(01030)$ $碧桂園(02007)$
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