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萬物云的核心業務—住宅物業費收費是最高的一檔、3.13元每平每個月（自營物業更是高達3.3元每平米每月），但是毛利率只有11%（2022數據）；碧桂園服務物業費只有2.2元每月每平米，但是毛利率達到了31.5%（2022數據），這其實代表了兩種不同的物業發展模式。

(資料圖片僅供參考)

以萬物云為代表的高物業費、低毛利的高端物業發展模式，以碧桂園為代表的低物業費、高毛利的大眾化平民化發展模式。

前者正是管理層所說的，長坡薄雪，而后者才是真正的長坡厚雪。

萬物云之所以高收費低毛利，是因為為業主或消費者提供了很多額外的服務，這些服務不是物業該有的基本服務，而是基于房產升值而做出的服務，其背后主要是開放商利益驅動的，或者大股東利益驅動的。

萬科地產需要物業提供高標準的服務、以吸引人們購買萬科的樓盤以及提高萬科樓盤的高端性和定價，萬物云作為物業提供了這些高標準的服務成本很高，這些成本有兩部分來承擔、一部分是大股東通過補貼的方式實施利益輸送，一部分是物業企業自身承擔、從而降低毛利率。

①低毛利，這是最大的缺點，是消費者友好型模式以及大股東友好型模式，不是真正股東利益導向模式；

②同時，這種模式過度依賴開發商的利益輸送，離開了開放商物業企業會很容易陷入虧損，這樣物業企業就跟開發商綁在一起了、成了開發商的附庸。

③同時，這種所謂的口碑建立的競爭優勢，看起來很好，其實作用有限，首先是口惠而實不至、雖然收獲了口碑但是毛利低、利潤低，而且物業是非競爭性行業，一般情況下更換物業的頻率比較低、占比也很少，而且收費高并不是適合所有小區，這些都限制了所謂競爭優勢發揮作用。

實際上，在開發商利益的捆綁下，物業是沒有選擇權的，根據招股書，萬科2021年有2800多個項目，其中870個是虧損運行的，意思是你虧了也不能退出，因為會影響萬科樓盤的品牌形象和口碑。而碧桂園物業則會堅決退出虧損項目，甚至收益低的都推出了，2022年，碧桂園服務退出了高達8400萬平的低收益物業、有效的改善了財務指標和毛利率。

④萬物云這種模式無法移植到第三方的開拓物業中，因為第三方物業沒有開發商補貼、高收費高成本運營、難以為繼。

案例：在下圖友鄰計劃案例中，社區服務中的零售業務，物業不僅賺不到錢，還要貼錢進去、并且開發商按照1：9的利益進行補貼。如果離開了開發商，比如第三方收購的物業，這種模式還怎么維持？！

實際上，萬科自己的樓盤的物業業務毛利率并不是11%，而是15%-18%，而離開了開發商利益輸送的第三方業務，毛利率只有5-8%，這種毛利率是難以為繼的，虧損是遲早的事情因為物業費沒法提高、但是人工卻年年再漲，稍微漲一漲、毛利率就變成負的了。

碧桂園是低收費高毛利的長坡厚雪模式。這種模式的特點是：不是單純的追求口碑，而在為業主提供基礎物業服務的基礎上，積極開展社區空間運營和增值服務、以提高單個樓盤的產出，從而改善物業沒有規模效應和人員成本不斷上漲的結構劣勢、改善毛利率。這種模式是真正的股東利益導向型的。

這種模式的優點：①毛利高，股東獲得實惠，這是最大的優點；在提供服務的時候，考慮成本問題，不是那種為了口碑而不顧成本運營。

②對開發商的依賴比較小，自身造血能力強，獨立性強，它的模式可以很好的擴張到第三方物業中、因為這種本身沒有開發商的利益訴求綁定、也不依賴開發商的利益輸送。所以可持續性更好。

③大眾化的收費定價，具備很強的競爭優勢，大部分樓盤不會追求高端、高端樓盤畢竟是少數，大部分樓盤都無法接受萬科那種高收費模式。

④積極開展社區增值服務、多元化的收入，而不是過度依賴物業費或收取過高的物業費，能夠保障在收費難以漲價、成本不斷上漲的情況下，毛利率能夠維持穩定；

⑤可以退出虧損項目，或者收益率低的項目，從而改善盈利結構。萬科2021年經營的虧損項目高達870個，這些項目是難以退出的，因為萬科地產不會允許退出，這樣會損害它的口碑和品牌形象。碧桂園服務去年退出了8400萬平的低收益物業，更別說虧損項目了，收益低都不干！

4、結論就是，萬科是高收費低毛利的長坡薄雪模式，碧桂園服務是低收費高毛利的長坡厚雪模式、碧桂園服務才是未來物業發展的大方向。

萬科的口碑優勢是建立在犧牲股東利益的基礎上的，聽起來高大上，口惠而實不至，屬于投資回避型的企業；而且它的發展是捆綁著開發商的利益，注定是是不可能以財務和股東為導向的，所以它的利潤率改善空間是非常有限的；它的高收費、以及高端定價，限制了它的市場基數、估計高端樓盤最多占10%-20%、終端大眾化樓盤大約占到60%以上、低端樓盤30%左右，大部分樓盤是無法接受萬科那么高的收費的。

$萬物云(02602)$ $碧桂園(02007)$

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