高善文等研究了日本和美國的房地產市場的基本趨勢與中國東北地區的房地產市場。其中，日本和美國的的城市化早已結束，房地產投資主要為更新改善需求。東北地區的大多數城市的人口自2013年以來已經轉入持續負增長，每年的人口減速達到1個百分點。這些地區仍然存在活躍的房地產開發和交易，新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右，投資占GDP的比重穩定在6個百分點或者更高。

2011年美國新屋銷售367.7萬套，占2011年住宅存量的2.78%，即不含投資需求、單純更新改善需求約占存量的3%左右。2016年美國新屋銷售367.7萬套，占2011年住宅存量的4.96%，即含正常投資的房地產需求占存量的5%左右。2005年美國新屋銷售1534.7萬套,占2005年住宅存量的12.31%，即投機性需求達到存量住宅的7%左右。根據2014年美國在用住宅存量占用結構圖可以發現，租賃住房在全部住宅存量中占比為31.2%，在全部在用住宅中占比為35.6%。當信貸環境過度寬松時，正常情況下沒有住房購買能力的投機者進入市場，刺激房地產需求。后果就是房地產泡沫破裂后經濟大幅衰退，房地產需求回歸正常水平。

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截至2020年末，中國城鎮居民每戶平均人口為2.61人。2022年中國城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，即戶均約90平。2021年商品住宅銷售面積達到峰值156532.17萬方，可供1739.25萬戶、4756.37萬人居住，約占中國總人口的3.37%，城鎮總人口的5.2%。2022年商品住宅銷售面積114630.65萬方，可供1273.67萬戶、3483萬人居住，約占中國總人口的2.47%，城鎮總人口的3.78%。如果這些都是更新改善與投資需求，中國商品房銷售面積處于合理水平。

但是，考慮到中國住房市場化始于20世紀末，大部分住宅僅僅建設了不到30年，而住宅的設計使用年限一般為50年，高層建筑的設計壽命為70年，因而中國住宅的重建周期要從2048開始，僅城中村、老舊小區具有重建需求。

當前，中國住宅主要滿足城鎮化需求與投資需求。2021年城鎮常住人口91425萬人，比上年末增加1205萬人；城鎮人口占全國人口比重（城鎮化率）為64.72%，比上年末提高0.83個百分點。2022年城鎮常住人口92071萬人，比上年末增加646萬人；城鎮人口占全國人口比重（城鎮化率）為65.22%，比2021年末提高0.50個百分點。這意味著2021年中國城鎮化住房需求為39657萬方，僅占商品住宅銷售面積的25.33%。哪怕1205萬人每人均購置90平住宅，城鎮化住房需求為108450萬方，也僅占商品住宅銷售面積的69.28%。2022年中國城鎮化住房需求為21259萬方，僅占商品住宅銷售面積的18.5%。哪怕646萬人每人均購置90平住宅，城鎮化住房需求為58140萬方，也僅占商品住宅銷售面積的50.72%。

但是，2022年中國百城平均房價收入比為12.4，平均月租售比為1：620，即需要620個月租金收入才能收回住房投資額，出租收益率低于銀行5年期存款利率2.75%。隨著2022年中國人口開始負增長，房地產進入下行長周期，漲價預期被打破。100萬的房子，年租金2萬，假設50年后房價仍為100萬，在2.75%的貼現率下，凈現值僅為93.25萬，投資房地產不如長期儲蓄。更何況房地產流動性遠不及存款，即使是具有長期漲價預期的美國，房價較高的城市也需要4%左右的出租收益率才具有投資價值，房價較低的城市出租收益率甚至超過8%。

如果中國的出租收益率上升至4%，年租售比需要提升至1:25，租金支出將占年收入的49.6%，租客負擔將大幅提升。租金是由市場需求決定的，房地產稅無法轉嫁給租客。假設政府每年對二套房征收1%的房地產稅，房東的預期回報率提升至5%，按12.4的房價收入比，租金支出將占年收入的62%，這是中國政府和人民無法接受的。為了實現美好生活，按租金占年收入的30%、4%的出租收益率計算，房價收入比需降至7.5，即中國百城平均房價較2022年下跌40%后才具有投資價值。

有一種觀點認為，中國房地產市場可能通過減少供應穩定價格。但是，房地產開發商遭遇的債務與現金流危機催生了急切的降價促銷需求。即使沒有現金流危機，在中國房地產進入下行長周期的背景下，跑得快也是房地產開發商的占優策略。而房地產投資客也很難承擔持有住房的機會成本，遑論未來房產稅的推出將進一步降低購房出租的收益。2023年8月鄭州限購取消后二手房掛牌量激增即是明證。

樂觀假設下，2022年中國城鎮化率下降是疫情沖擊導致，2023年至2048年城鎮化率維持在0.8%的水平，即每年新增城鎮人口1200萬人。在房價下跌40%之前，人均60平對應中國商品住宅市場的銷售面積為7億方，非住宅市場銷售面積維持穩定，商品房市場銷售面積為9億方，將較2022年下跌34%。2048年后，按每年2%的城鎮重建需求，2000萬人更新房屋每人40平，600萬人改善住房每人60平，住房總需求中樞為11.6億平。住房投資除非自己承擔空置帶來的虧損，否則投資需求將用于滿足城鎮化需求，已經包含在城鎮化需求中。改善性需求者原有住房無論出租還是出售，也將用于滿足城鎮化需求。疫情造成的疤痕效應與房地產市場流動性壓力蔓延會影響房地產投資需求，但對城鎮化需求影響相對較小，常住居民可以選擇租房。人口負增長打破漲價預期、購房出租虧損才是房地產投資需求大幅下滑的決定性因素。

1950年美國房地產投資占GDP的比重達到峰值6.98%，2005年美國房地產泡沫次貸危機時該比值為6.2%，2022年美國房地產投資占GDP的比重升至5.9%。日本建筑投資自1992年達到最高值83萬億日元后不斷下跌，到2010年減少至一半，房地產泡沫最高時房地產投資占GDP的比重達到為9.2%。2021年遼寧、吉林、黑龍江房地產投資占GDP的比重分別為10.5%、11.6%和6.3%。2021年、2022年中國房地產投資占GDP的比重分別為12.84%與10.98%，2023年上半年房地產投資占GDP的比重為9.87%。假設中國房地產投資降至2014年峰值時的一半即7.4%，房地產開發投資額仍需在2023年上半年基礎上下降25%。如果中國房地產投資降至6%，則房地產開發投資額仍需下降40%左右。

2023年6月，杭州遠郊臨安區華發薈天府項目實行“買房送金條”的促銷政策，購買89平方米的房子返黃金650克；購買98平方米的房子返黃金800克，相當于打了8.5折。

8月1日，四川省雅安市經開區發布《支持剛性和改善性住房需求確保房地產市場平穩健康發展的十五條措施》，鼓勵房地產企業促銷，團購優惠不限制跌幅。

8月17日，《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》發布，專欄1《合理看待我國商業銀行利潤水平》 提出，考慮到金融周期和經濟周期往往不完全同步，銀行信貸風險暴露需要一段時間，應有一定的財力準備和風險緩沖。商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。

8月20日，中國房地產報發表了一篇題為《房地產金融風險加劇，期待調整優化政策盡快落地》的的文章，認為開發商應該通過降價來刺激市場需求，提高去庫存化速度，進而穩定市場。倘若中國政府放開對開發商的價格管制，房價或將大幅下跌。

8月21日，1年期LPR下降10個基點至3.45%，5年期以上LPR為4.2%，保持不變，低于此前市場預期。5年期以上LPR維持不變有利于穩定銀行業利潤，抵御未來房價大幅下降造成的不良上升。

從康波周期來看，當前全球處于康波蕭條期，市場陷入存量博弈，科技創新大量涌現但難以擴散，裁員優化效率成為企業的首選。能源、貴金屬、軍工、進口替代等板塊的投資價值確定性相對更高，出口產業鏈面臨逆全球化的壓力。與1973-1981年的日本相比，當前中國人口負增長、房地產進入長周期下行期使得中國經濟面臨的挑戰更加嚴峻。房價長期陰跌意味著房地產市場長期下行，并拖累中國經濟增長，企業家與投資者信心難以得到提振，不利于股市企穩反彈；房價快速大跌也將沖擊股市信心。采取防御性策略持有低估值高分紅、現金流穩定的板塊是上策。

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