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#招商房托##美聯儲加息#

2022年以來，受美聯儲加息+疫情雙重影響，一向以穩健投資著稱的房托卻出現了劇烈波動。僅2023年開年，長期回報率喜人的領展房托、越秀房托紛紛出現大跌。但$招商局商業房托(01503)$是個例外。

22日晚，招商局商業房托發布2022年報。23日，招商局商業房托就大幅收漲6.4%，如果我沒記錯的話，這是僅次于招商局商業房托上市第二天（2019年12月11日）的歷史第二大漲幅。市場到底在招商局商業房托的年報中看到了什么？這是值得吾輩投資者深思的事。

(資料圖)

每個行業都有其不同的估值方式，成長股看PE，周期股看PB，保險股看PEV，房托則看分派率。

由于港股房托在境外上市，只能利用境外渠道融資，融資利率多是基準利率加點的模式，融到的資金也多是美元、英鎊等境外主流貨幣。2022年初，西方主要經濟體大幅加息，導致上述貨幣利率飆升，境外上市的房托融資成本快速增加。加之疫情使得部分中小租戶退租，房托持有物業租金收入下降，投資者對房托分派率產生了悲觀擔憂。

先一步發布年報的越秀房托，其分派率就從2021年的7.59%下降至2022年的6.63%，因此，年報后$越秀房產信托基金(00405)$基金凈值下跌。截止23日收盤，越秀房產信托基金3月份累積下跌18.57%。

招商局商業房托2020-2021年分派率分別為7%和7.1%。

招商局商業房托2022年財報數據顯示，2022年基金分派率仍有7%，和前兩年保持在同一水平線。而承諾分派率達到了驚人的13.1%，創歷史最好水平。包括我在內的投資人此時才發現，招商局商業房托分派率沒有下降，基金凈值已經跌過頭了！

最后，流動性也是影響港股房托凈值表現的根本原因。越秀房托除了分派率下降外，還擬將房托基金份額進行“實物分派”；$領展房產基金(00823)$不但進行了上市以來的首次供股（類似配股），折讓價格還高達29.6%。兩家房托的舉動加劇了投資者對其現金流保障的擔憂。

在這里不得不稱贊一下招商局商業房托的財務人員，去年末直接將高息的美元債務替換成了低息的人民幣貸款，僅這一個舉動就讓招商局商業房托凈利潤增厚數千萬。且以后除分紅支出外，再也不用考慮匯兌損益的影響，投資者關注的焦點也能回歸物業的出租回報率本身了！

2023年，港股房托當選國/央企房托，因為國/央企房托去年為承租人提供不同程度的減租，業績前值更低，民營房企則不受“減租政策”影響。以招商局商業房托為例，2022年就為承租人減免租金達3640萬。今年經濟秩序已回歸正常，國/央企物業也不必再行減租，投資預期差更大一些。

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