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從2021年到現在，我們可以拉出一個很長的暴雷名單，泰禾、華夏幸福、佳兆業、陽光城、恒大、富力、花樣年、建業、遠洋、綠地以及碧桂園，里面有區域性房企，也有全國房企，甚至不乏行業TOP10的頭部房企，暴雷的出現，打破了“大而不倒”的神話，也跟出身沒有關系，就算再有錢的央國資大股東，也不可能持續給錢，參考遠洋、綠地的案例。

(資料圖)

仔細觀察這份名單，我們似乎能找到暴雷的一些共同特質：1、在2015年前后大力加杠桿，資產負債短時間內瘋狂飆升，且負債成本較高的；2、大量在三四線甚至五線城市跑馬圈地的；3.嚴重押注住宅開發業務或者盲目多元化。

1、加杠桿的代表要數恒大了，2016年，在去杠桿政策的監管的前提下，恒大債務規模驟增5000多億，突破一萬億，短短6年時間內，恒大的債務規模達到2.4萬億，可以說是再造一個恒大，負債甚至比芬蘭的GDP還多。那些恒大的學徒們，規模一年一個臺階，營收、利潤讓人眼紅，泰禾、富力就是很好的例子，遠洋則通過并購擴大規模，而綠地很長一段時間內負債率都在90%左右，行業好的時候很好，但是行業開始下行的時候，他們的結果都是一樣的。

2、也是在2015年，棚戶區改造，執行貨幣化安置，三四線城市有大量的熱錢等著買房，有一批房企都沖到三四線城市去了，碧桂園是打頭陣的那個，即使到現在還有80%的土儲在三四線城市，說實話按照當時的行情，短期內，他們的選擇一點也沒有錯，碧桂園也因為這個戰略，長期霸榜地產第一，華夏幸福在環京、建業在河南，進軍三四線城市的策略都很成功，但是調控一來，華夏幸福倒應聲倒下，碧桂園醒悟得早，及時掉頭，但是船大掉頭難啊，拖到現在才暴已經艱難維持的結果了。

3、花樣年、佳兆業這些華南小五虎的打法，是押注住宅開發，專注在一個領域，也很符合廣東人的性格，畢竟利潤高、規模大、來錢快，但是風險就在于，一旦樓市進入調整期，公司業績就會收到很大影響，行情再差點就只能暴雷了，沒有一點轉圜的余地。恒大、富力、融創算是有遠見的，但苦于邁的步子太大，或者說信心太過膨脹，許皮帶“大大大、好好好”的恒馳汽車、恒大足球、恒大冰泉業務，跟地產八竿子打不著，純用錢砸出來，隔行如隔山這句老話不是白說的，有錢的時候用錢砸，沒錢的時候就樹倒猢猻散了。

分析暴雷房企的特質不是馬后炮或者“鞭尸”，而是為了警醒后者，我們拿這三條去檢驗還活著的房企，就能得出誰是安全的，誰也有暴雷危險。

我先亮出安全名單：招商、保利、中海、萬科、龍湖、華潤、金茂、越秀。

招商不用多說了。保利在下行期沖得很猛，現在已經沖到第一了，行業前三的目標終于實現了，在大家預期很差的時候，利用國資背景的身份，融資成本低，地價低，在一二線城市收了不少地，所謂“眾人恐懼，我貪婪”，這步棋走得很不錯，越秀也緊跟保利的步伐，說起來這兩家大本營都在廣州，有點港商的味道。

中海、金茂是比較穩的典型，不冒進，不落后，我愿意稱之為中庸之道，現在這個行情，中庸不是貶義，而是高明的選擇。

萬科一直是老大哥，對政策、行業把握都比較準確，最先喊“活下去”，也最早喊呼吁救市，萬科的物業萬物云也上市了，還有萬科泊寓，在租賃住房領域已經成為老大哥了，對比恒大的多元化，萬科始終圍繞地產在拓展業務半徑。

華潤是兩條腿走路的典型，開發+商業都做得很好，尤其是商業，華潤萬象的高端商業形象已經樹起來了，在一眾港商的圍剿之下能活下來，是非常不容易。兩條腿走路的好處是，開發提供規模和利潤，商業則用來貢獻現金流，抵御風險，做穩壓器，把握二者的平衡，很難得。

與華潤類似兩條腿走路的，就是龍湖，但龍湖比華潤們做得更極致，畢竟沒有大腿可以抱。龍湖很聰明地沒有沖向三四線城市，而是把住宅賺到錢，一部分繼續在一二線城市拿地，另部分按比例投入到商業，現在龍湖在全國已經有80多個商場了，天街的牌子打響了，也攢下來不少家底。龍湖的冠寓、龍湖智創生活還有龍湖龍智造，在細分賽道都是top級的。這些業務源源不斷地為龍湖輸入大量現金和利潤，與快周轉的房地產開發形成了互補。更重要的是，龍湖的財務是真的自律，這就確保了這家公司的安全底盤：行業為數不多的全投資級，最低的融資成本，三道紅線多年綠檔……以及我注意到央行、住建部開會，都叫了龍湖$龍湖集團(00960)$ ，懂中國生意生態的人，都知道這意味著什么。

小紅花發完了，也預警兩個比較危險的公司，雅居樂和中駿集團，這是摩根的預測，我覺得靠譜，此外江湖還有金地的謠傳，大家可以套用上述暴雷房企的標準，看看是不是準確。

@朱酒 @梧桐居士2010 @價值線

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