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核心觀點：

1、房炒的年代肯定是結束了，對于年輕人來講，如果這個東西結束了，你又有房子住，那房子（的投資），自然也就不需要再去考慮。

2、本質上來講，房地產政策是一個加速器，是兜底的作用。

【資料圖】

真正支撐房地產背后的是人口、收入、杠桿，這三大因素對于中國來講可能都進入到了一個系統性轉折。

它也不會再回到10年前“一刺激就像點了炮仗一樣”的年代。

3、巴菲特選擇在日本投資，從表面上看投的是日本商社，本質上，持有這幾大商社的背后是持有這40年日本在海外累積起來的全球資產。

另一方面，長久角度看，日本可能要從過去的30年主要依靠海外資產來支撐的模式開始發生變化了，即日本可能也從大周期里要逐漸調整出來。

這時日本的資產，日本計價的本幣資產可能就是一個比較低的洼地。

4、它（美國）沒有衰退，這一點我覺得是很多人是有一個誤區的。過去40年對于美國的經濟結構來講，它在利率上就養成了大家的一個慣性思維——加息，美國會衰退。

8月10日，在華爾街見聞大師課和今日頭條財經推出的“財富新說”特別節目上，東北證券首席經濟學家付鵬作出了上述分析和判斷。

以下是投資作業本（微信ID：touzizuoyeben）整理的精華內容，分享給大家：

問：年輕人普遍擔心房價下跌，現在適合他們買房嗎？

付鵬：因人而異。

首先第一點，年輕人買房擔心價格下跌，那買房的目的是為了什么，你如果是為了住，為了結婚，為了安家、安居樂業不得不去選擇，這個價格是沒得去選的，那價格下跌怎么著？價格下跌，就不去買嗎，丈母娘同意嗎？

無論是價格漲也好，價格跌也好，你可能都得去選擇，但是運氣好的一點是趕在，我又住了房，價格又漲了，那我當然happy了。

當然魚和熊掌都想兼得的年代肯定結束了。如果你說，現在也不缺住，我就想把房子當成目前的理財產品，把房子當成一個投資產品，那房炒的年代肯定是結束了。

對于年輕人來講，如果這個東西結束了，你又有房子住，那房子自然也就不需要再去考慮。

問：剛需是一個偽命題嗎？

付鵬：別逗了，剛需怎么能是偽命題的？換句話說以前才是個偽命題，把自己真正的剛需都隱藏在了投資行為下。

去看房子時，所有環節都是房價漲還是跌，而忽略了自身住(的功能)。如果看看海外，無論租房、購買，很大一定程度上是要發揮住的功能，順帶著房價能夠上漲，獲得一部分收入，那當然是更好的。

用我的話說，不是說原命題是偽命題，而是你一直接受的命題一直是偽命題，現在只不過是回歸本源而已。

問：如何看待最近出臺的一系列樓市政策？

付鵬：本質上來講，房地產政策是一個加速器，是兜底的作用。真正支撐房地產背后的是人口、收入、杠桿，這三大因素對于中國來講可能都進入到了一個系統性轉折。

當然杠桿從2016年就開始禁入，收入已經存在非常大的預期不穩定了，而人口也不用多說。這幾點綜合在一起，現在跟過去10年都不一樣了。本質上，它也不會再回到10年前“一刺激就像點了炮仗一樣”的年代。

問：巴菲特為什么要去投資日本股市？

付鵬：首先第一點，巴菲特選擇在日本投資，從表面上看投的是日本商社。但本質上你要知道日本商社在過去的40年，也就是在日本90年房地產泡沫破裂以后，它實際上伴隨的是日本全球化的發展。所以這幾大商社的背后實際上持有的就是這40年日本在海外累積起來的全球資產。

另外一方面，從更長久角度看，日本可能要從過去的30年主要依靠海外資產來支撐的模式開始發生變化了，即日本可能也從大周期里要逐漸調整出來。

那么，這時日本的資產，日本計價的本幣資產可能就是一個比較低的洼地。對于巴菲特來講，無論是政治賬還是經濟賬，他算完這都是合適的。

當然了我們說老頭的投資可能不帶有太強的預期性，我猜他可能是已經看到了下一輪全球化，或者下一輪重構的全球化，供應鏈關系中美日間的分工，所以對于他來講，他的選擇是一個多重考慮。

問：美聯儲加息會損傷美國經濟嗎？

付鵬：它沒有衰退，這一點我覺得是很多人是有一個誤區的，因為過去40年對于美國的經濟結構來講，它在利率上就養成了大家的一個慣性思維——加息美國會衰退。

但是你要知道這個本質邏輯是在于美國的內部的薪資收入增速是不提高的，所以說你的名義利率一旦抬高了以后，那么它的經濟的系統性風險就會產生，實際上這一點就是全球化（造成的）。

但以后美國跟過去40年是不一樣的，換句話說，在進入到逆全球化的過程中，整個全球產業重構了后，對于美國底層居民的薪資收入增速來講，可以保持相當長一段時間的穩定。

付鵬從業資格證編號：：S0550120030002

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本文作者：王麗 來源：投資作業本

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