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【資料圖】

地產(chǎn)，兩個(gè)特性，其一政策強(qiáng)相關(guān)，其二強(qiáng)周期。

在絕大多數(shù)時(shí)間，地產(chǎn)要么是基本面好+政策環(huán)境嚴(yán)厲；要么是基本面差+政策環(huán)境寬松。只有一種情況，基本面和政策面同時(shí)向好，這種情況，出現(xiàn)在基本面最底部開(kāi)始反轉(zhuǎn)向上的那一段時(shí)間，沒(méi)錯(cuò)，就是當(dāng)前。

微觀層面，春節(jié)以來(lái)，地產(chǎn)銷(xiāo)售逐漸轉(zhuǎn)暖，而且符合每一輪周期回暖的特點(diǎn)，二手房看房增加—>一手房看房增加—>二手房銷(xiāo)售增加—>一手房銷(xiāo)售增加。當(dāng)前，已經(jīng)走到了最后一個(gè)環(huán)節(jié)。

本輪周期，跟前幾輪最大的不同，銷(xiāo)售的回暖，行業(yè)內(nèi)只有少數(shù)公司可以享受。現(xiàn)在隨便找個(gè)買(mǎi)房的，問(wèn)問(wèn)他購(gòu)買(mǎi)新房的傾向，都會(huì)跟你說(shuō)，買(mǎi)央企國(guó)企的房子。打開(kāi)今年2月的銷(xiāo)售排行榜，非常明顯的一個(gè)特征，前兩個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售，央企國(guó)企大兩位數(shù)增長(zhǎng)，爆雷民企大兩位數(shù)降低。然后，我們需要判斷的是，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)不會(huì)持續(xù)下去。結(jié)論依然很簡(jiǎn)單，會(huì)。爆了的民企，已經(jīng)1年多沒(méi)拿地了吧，一直在降價(jià)去庫(kù)存。這有兩個(gè)非常大的影響。第一，不拿地就沒(méi)貨賣(mài)，但這還不是最要命的。最要命的是，第二，降價(jià)去的庫(kù)存，都是20年21年高價(jià)拿的地。拿地的時(shí)候，預(yù)期5~8個(gè)點(diǎn)凈利潤(rùn)率，22年賣(mài)房的時(shí)候，降價(jià)10%+，即使不算銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)帶來(lái)的資金成本增加，也能看出來(lái)，一直在做虧本買(mǎi)賣(mài)。本來(lái)，一時(shí)虧本也不算很大的問(wèn)題，下一輪再賺回來(lái)就好了，但是，這些爆雷民企沒(méi)有下一輪了，地價(jià)便宜的時(shí)候沒(méi)錢(qián)拿地，還一直虧凈資產(chǎn)，凈資產(chǎn)越來(lái)越小，而且未來(lái)既沒(méi)有加杠桿的膽，也沒(méi)有加杠桿的心，更沒(méi)有加杠桿的環(huán)境，最好的結(jié)果就是全身而退……。所以，上一輪的供給側(cè)改革非常徹底，大量產(chǎn)能劇烈出清了。反觀國(guó)企央企，雖然他們也受傷，資產(chǎn)端也計(jì)提減值，但他們幾乎擁有完全不同的信用，他們依然在拿地。這意味著，他們完全有能力在下一輪周期把上一把虧掉的賺回來(lái)。

地產(chǎn)行業(yè)，2021年，18萬(wàn)億的大盤(pán)；2022年，急劇萎縮到13萬(wàn)億；我根本不相信他會(huì)一路不回頭去到10萬(wàn)億甚至8萬(wàn)億的鬼話。我判斷今年地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)。然后穩(wěn)在12~14萬(wàn)億幾年時(shí)間。大多數(shù)央企，今年都會(huì)雙位數(shù)的銷(xiāo)量增長(zhǎng)。

有了量，還需要判斷利潤(rùn)率。前些年正常的時(shí)候，行業(yè)6~8個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)率是有的。微觀層面，去年拿的地，大多都能做到8個(gè)點(diǎn)以上甚至10多個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)。我們保守一點(diǎn)，未來(lái)按5個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)率算，一個(gè)高杠桿行業(yè)，10幾萬(wàn)億的總量，供給側(cè)大量出清以后，如果搞不到5個(gè)點(diǎn)凈利潤(rùn)率，這行業(yè)不要做了。

最后，祭出江湖失傳已久的PS估值大法。結(jié)論簡(jiǎn)單粗暴，0.1PS是無(wú)敵的。0.1PS，50%權(quán)益，5個(gè)點(diǎn)凈利潤(rùn)率，對(duì)應(yīng)4PE。我認(rèn)為這個(gè)估算很保守了。

我已經(jīng)看到符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的了。

當(dāng)然，你可以說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)未來(lái)，是夕陽(yáng)行業(yè)。我完全同意。但是，這個(gè)行業(yè)，最強(qiáng)烈的屬性是周期，周期底部，我不需要看得很長(zhǎng)。我只需要等你看到行業(yè)好轉(zhuǎn)，驚呼這行業(yè)咋估值這么低，業(yè)績(jī)還在增長(zhǎng)的時(shí)候，賣(mài)給你就好了。

$中國(guó)金茂(00817)$

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