【資料圖】

地產(chǎn)，兩個(gè)特性，其一政策強(qiáng)相關(guān)，其二強(qiáng)周期。

在絕大多數(shù)時(shí)間，地產(chǎn)要么是基本面好+政策環(huán)境嚴(yán)厲；要么是基本面差+政策環(huán)境寬松。只有一種情況，基本面和政策面同時(shí)向好，這種情況，出現(xiàn)在基本面最底部開始反轉(zhuǎn)向上的那一段時(shí)間，沒錯(cuò)，就是當(dāng)前。

微觀層面，春節(jié)以來，地產(chǎn)銷售逐漸轉(zhuǎn)暖，而且符合每一輪周期回暖的特點(diǎn)，二手房看房增加—>一手房看房增加—>二手房銷售增加—>一手房銷售增加。當(dāng)前，已經(jīng)走到了最后一個(gè)環(huán)節(jié)。

本輪周期，跟前幾輪最大的不同，銷售的回暖，行業(yè)內(nèi)只有少數(shù)公司可以享受。現(xiàn)在隨便找個(gè)買房的，問問他購買新房的傾向，都會跟你說，買央企國企的房子。打開今年2月的銷售排行榜，非常明顯的一個(gè)特征，前兩個(gè)月累計(jì)銷售，央企國企大兩位數(shù)增長，爆雷民企大兩位數(shù)降低。然后，我們需要判斷的是，這個(gè)趨勢會不會持續(xù)下去。結(jié)論依然很簡單，會。爆了的民企，已經(jīng)1年多沒拿地了吧，一直在降價(jià)去庫存。這有兩個(gè)非常大的影響。第一，不拿地就沒貨賣，但這還不是最要命的。最要命的是，第二，降價(jià)去的庫存，都是20年21年高價(jià)拿的地。拿地的時(shí)候，預(yù)期5~8個(gè)點(diǎn)凈利潤率，22年賣房的時(shí)候，降價(jià)10%+，即使不算銷售周期拉長帶來的資金成本增加，也能看出來，一直在做虧本買賣。本來，一時(shí)虧本也不算很大的問題，下一輪再賺回來就好了，但是，這些爆雷民企沒有下一輪了，地價(jià)便宜的時(shí)候沒錢拿地，還一直虧凈資產(chǎn)，凈資產(chǎn)越來越小，而且未來既沒有加杠桿的膽，也沒有加杠桿的心，更沒有加杠桿的環(huán)境，最好的結(jié)果就是全身而退……。所以，上一輪的供給側(cè)改革非常徹底，大量產(chǎn)能劇烈出清了。反觀國企央企，雖然他們也受傷，資產(chǎn)端也計(jì)提減值，但他們幾乎擁有完全不同的信用，他們依然在拿地。這意味著，他們完全有能力在下一輪周期把上一把虧掉的賺回來。

地產(chǎn)行業(yè)，2021年，18萬億的大盤；2022年，急劇萎縮到13萬億；我根本不相信他會一路不回頭去到10萬億甚至8萬億的鬼話。我判斷今年地產(chǎn)銷售增長。然后穩(wěn)在12~14萬億幾年時(shí)間。大多數(shù)央企，今年都會雙位數(shù)的銷量增長。

有了量，還需要判斷利潤率。前些年正常的時(shí)候，行業(yè)6~8個(gè)點(diǎn)的凈利潤率是有的。微觀層面，去年拿的地，大多都能做到8個(gè)點(diǎn)以上甚至10多個(gè)點(diǎn)的凈利潤。我們保守一點(diǎn)，未來按5個(gè)點(diǎn)的凈利潤率算，一個(gè)高杠桿行業(yè)，10幾萬億的總量，供給側(cè)大量出清以后，如果搞不到5個(gè)點(diǎn)凈利潤率，這行業(yè)不要做了。

最后，祭出江湖失傳已久的PS估值大法。結(jié)論簡單粗暴，0.1PS是無敵的。0.1PS，50%權(quán)益，5個(gè)點(diǎn)凈利潤率，對應(yīng)4PE。我認(rèn)為這個(gè)估算很保守了。

我已經(jīng)看到符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的了。

當(dāng)然，你可以說，地產(chǎn)行業(yè)沒未來，是夕陽行業(yè)。我完全同意。但是，這個(gè)行業(yè)，最強(qiáng)烈的屬性是周期，周期底部，我不需要看得很長。我只需要等你看到行業(yè)好轉(zhuǎn)，驚呼這行業(yè)咋估值這么低，業(yè)績還在增長的時(shí)候，賣給你就好了。

$中國金茂(00817)$

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