房產稅和金融支持住房租賃意見，意味著房地產新時代來臨
2023-05-06 19:20:47 來源：雪球網 小 中
(資料圖)
高層智囊上海財經大學校長劉元春最近經常說促成房地產經營模式的轉變，實現房住不炒。開始我不知何意，最近將房地產稅即將出臺和二月份公布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，這些聯系起來思考。發現我原來理解的太淺了。我原來的理解是這個金融支持住房租賃意見只是管理部門為了防止房地產硬著陸準備的制度性安排，也就是如果房地產下跌過深危及金融機構，動搖經濟，那么由國有企業向銀行借錢以發展住房租賃市場的名義去收房，以穩定住市場。由于租金回報率不高，所以按目前情況做到不虧就不錯了，就是為了完成托市的任務。這也是我對劉元春老是強調住房經營新模式不解的原因，不就是托市嗎，說這么好聽。
但是最近聯系房產稅的情況，我發現這個金融支持住房租賃真能搞，而且很可能能成為原來房地產開發經營之外的新經營模式。基于以下幾點:
一是房產稅出臺和這個《金融支持住房租賃征求意見稿》其實是配套的，完美的組合。房產稅出來的結果當然是有過多房子的人要拋售房子，但是在租賃市場則又會轉嫁成本，抬高城市租金價格，抬高多少，看市場博弈。也就是說房產稅推出后租金回報率會提高。
二是房產稅推出后房價會有所下跌，其實現在已經在下跌。那么對于從事住房租賃的國有企業而言相當于六七折買房，這樣就又提高了租金回報率。而金融機構的風險底線在五折左右，完全可以通過這種操作完美解決房地產金融風險。而國有企業收購用于住房租賃的錢是銀行出的，根據意見，商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，期限一般3年，最長不超過5年。向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年。
三是住房租賃作為經營新模式具有公共政策的特點，所以應該是免房產稅的。
這樣一算，這個生意是可以操作的，由于錢都是銀行的超低成本，而且還給銀行解了風險，假設銀行資金成本兩點五個點。那么由于房價下跌，房產稅導致房租提高，甚至有說一線城市在打擊城中村，就是要拔掉便宜的供應，提升租金回報率。而且國有企業用于租賃房源有可能因批量收購或規劃指定開發商配套供應等，價格要比市場便宜不少。假設國企經營新模式最終城市租金回報率為三個點，那么這種城市集約經營租賃的新模式不僅能賺到錢，還確保了房地產的軟著陸。
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