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周五，罕見吹了一波，要大干一場。

然后，果然帶崩地產，被大干一場。

(相關資料圖)

只能說，反指是每個人成長中的必備被動技能。

下周，給自己禁言一周，希望能忍住。

今天，小貓老老實實整點干貨。

現有政策都有什么，看看哪些應該調整。

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一、限購、限售、限價

這三個東西是地方住建部門在政府指導下推動的。

限購是設置戶籍條件限制購買資格，

限售是設置時間條件限制出售資格，

限價是設置備案價格限制價格波動。

再拔高一點看：

限售是通過增加時間成本遏制投機需求，限價完全屬于行政手段。

所以大家更關注殺傷力最強的限購，因為它是直接減少需求。

據我們統計，全國目前還有不到三十個限購城市。

這里面還包括很多“只說不做”的，很多名存實亡的，等等。

比如最近終于官宣取消限購，但實際上一年前就執行了的南昌，

比如把限購區縮小到幾個街道，實際上基本不限制購買的蘭州。

限購、限售、限價都是長期因城施策的產物，

歷史上各地執行非常錯中復雜，但其本身的含義又很好理解，

在此不用過多篇幅去說了。

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二、首付比和利率政策

這兩個事是各地人民銀行分支行在總行指導下推動的。

如果說限購還有阻絕外地炒房團這么一個抑制投機需求的特點，

那首付比和利率政策可謂是真正的無差別傷害。

特別是首付比。

常有人揶揄，我缺的是那點利息嗎？我缺的是首付。

限購限售限價各地執行差異很大，但首付比利率至少有一個統一的全國下限。

以下簡單描述首付比的歷史變動，看看房地產在過去二十年如何作為短期刺激經濟的手段：

首付比最早是20%，

2005年收緊，提高到30%；

2006年放松，提出“90平”概念，90平以下降回20%；

2007年收緊，提出“二套”概念，二套升到40%；

2008年放松，首套二套統一降回20%；

2010年強力收緊，先二套升至40%，后一套二套分別再升至30%、50%；

2011年繼續收緊，二套升至歷史最高的60%；

2014年放松，提出“一套住房貸款已結清”概念，視同首套（30%）；

2015年繼續強力放松，先二套降至40%，后提出“綁定限購”概念，非限購城市首套降至25%；

2016年繼續繼續放松，非限購城市首套降至20%。

此后，各地開始因城施策，全國下限未再變化，城市可在此基礎上自行加碼。

其中，以2015年最為精彩：

當時央行是不同意降首套首付比的，但迫于壓力，勉強下調了非限購城市。

言下之意就是：

限購代表城市過熱，如果肯取消限購，那首付比就可以自然下調。

所以目前，限購城市首套、二套的首付比下限是30%和40%；

非限購城市首套、二套的首付比下限是20%和30%。

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三、住房套數認定標準

大家一直都很關心“認房又認貸”，但是很多人不太了解其具體含義。

這個事其實關系到住房套數認定標準，意思就是買房時會看作首套還是二套。

所謂“認房”，通俗理解是按照擁有住房套數認定，只要名下有房就會成為二套；

所謂“認貸”，通俗理解是按照住房貸款記錄認定，只要你貸過款就會成為二套。

最早提出概念的銀發〔2007〕359號是有些模糊的，即：

對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房

并沒有定義住房是指購房記錄還是實際持有套數。

2010年強力收緊時，住建聯合央行、銀監發布建房〔2010〕83號，

對二套住房標準打了補丁，明確包括“無房有貸款記錄”+“有房無貸款記錄”兩種，

成為了真正的“認房又認貸”。

當然，這里除了政策加碼外，也有補漏洞的原因。

當時全國大部分城市都沒有全市的房屋登記系統，更不要說全國了，

就借助了2006年起可以全國聯網的“征信系統”。

因此，建房〔2010〕83號特別寫到：

各地要把城市房屋登記信息系統建設作為一項重要工作抓緊抓好。數據不完備的城市，要進一步完善系統；尚未建立房屋登記系統的城市，要加快建設。2010年年底前各設區城市要基本建立房屋登記信息系統。

很遺憾的是，截至目前，很多大城市都僅能做到主城區聯網查詢。

2014年放松時，創新性提出“一套住房貸款已結清”概念，即：

銀發〔2014〕287號：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

從這個角度看，二套的標準其實已經降低到了“認房又認未結清貸款”。

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三（續）、住房套數認定標準究竟歸誰管

7月會后，某燈公開喊話，要降低首付比、利率、稅費，取消“認房又認貸”。

大家一看，好家伙，這是把別人的職責全推到前面了，就沒說自己的啊。

前幾天某會上，有人認為央媽對牽頭取消“認房又認貸”同樣持有消極態度。

實話講，這里面確實有職責方面不清晰的邊界：

A：2010年的二套認定是住建牽頭制定的，那么再次修訂也要照此規格。

B：目前大部分城市二套標準是2014年金融部門提出的“一套住房貸款已結清視同首套”，2010年的標準早就不適用了。

A：“一套住房貸款已結清視同首套”，重點是“視同”，畢竟住房套數認定標準這種事肯定是行業主管部門牽頭負責。

B：住房套數認定的意義在于區別首付比和利率，從這個角度來看金融部門是可以自己修改的，沒必要帶上其他部門。

咱就是說，啥事，都是這么極限拉扯。

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四、政策有哪些調整空間？

目前，大部分城市限制政策都取消或者打到底線了，調整的空間不大。

剩下的都是難啃的骨頭，也就像擠牙膏一樣扭捏。

例如，去年南京等地已經將首付比調整，最近福州廈門也把二套從50%調到40%。

超過全國下限的城市應該只有個位數了（這還包括四個一線）。

目前，銷售已經完全失速，7月至今還在下落。

從數據看，今年商品住宅銷售面積應該不會超過10億平了。

按“保持定力”時“長期中樞10-12平”觀點看，顯然已經進入超調區間。

都進ICU了，就先別吃中藥調理身體了：

把城中村改造、平急兩用、保障房建設這些長期制度安排往后稍一稍吧。

都進ICU了，就別再說什么節食減肥了：

千萬別磨磨唧唧說什么政策邊際調整了，要盡快大膽解除前期限制政策。

1.全國取消“認房又認貸”

希望放開成見，盡早談妥，至少在全國層面取消，保留因城施策。

2.除一線外全部取消限購

2015年就做過，現在已經深刻調整，不丟人。一線可以適度放松。

3.首付比政策與限購解綁

如果2做不到，那全國下限可統一降到20%、30%，保留因城施策。

4.二套貸款利率取消加點

現在首套二套差80基點，如果123都做不到，那這個也算聊勝于無。

5.存量利率出臺下調方案

凈息差已歷史最低，光喊話銀行是沒動力的，希望盡快出統一方案。

當然，這些都是短期手段，長期還是要盡快穩住信心，增加收入預期。

這種話題，此處略去1萬字。

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我一直在思考，為什么一個月過去了，什么都沒有出來？

究竟是他們太慢了，還是我們太急了？

那他們慢的有沒有原因，我們急的有沒有道理？

如果是藝高人膽大，風險可控，我無所謂。

如果是極限拉扯這些不可名狀，我很悲哀。

如果是無知無畏，就莫名自信，我很害怕。

算了，不再多講。

還是期待電影里極限救場的名場面吧：

周末愉快

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