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一、確保5%增長目標打開了宏觀政策的上限

很多人對政策決心、政策力度、政策效果有疑惑，很大的原因在于不理解政策的核心驅動邏輯。在中國，政策運作的核心邏輯總體仍然是目標導向的，5%越易實現、政策力度越小，5%越難實現、政策力度越大。上半年，為什么感覺政策定力很強，很大原因就在于政府內部、外部機構普遍對經濟抱樂觀態度，基本上認為5%目標是增長的下限。但現實發展打破了這種預期，從摩根大通、野村、花旗等外部機構普遍的預期看，5%目標已成為增長的上限，需要付出艱苦努力才能得到。

(相關資料圖)

相信政府內部也會對增速目標進行客觀審慎的評估，估計達成5%雖有信心但仍會是艱巨的目標任務。有過大公司工作經驗的都會知道，作為公司新上任的CEO，首年目標的達成率，對樹立管理團隊的信心、權威具有至關重要的作用，5%增長目標無論如何都會想盡辦法去完成的，這一點我深信不疑。

同時，政策出臺是有時效的，政策效能的發揮是需要時間的，全年剩余時間越短，為達到政策目標，政策力度會越大。

從目前的經濟狀況看，政策力度的上限無疑是打開了，大家拭目以待。

二、地產政策是整個政策體系的牛鼻子

從驅動經濟的三要素看，出口是外生變量、消費是慢變量、投資是可控變量。在這么短的時間內，政策要發揮效能，地產政策無疑是重中之重。如果上半年，對這點還有疑惑和遲疑，現在可以看的更加清楚，呈現明顯的“一鯨落、萬物衰”，這也是四個字方針階段性廢棄的根本原因。

所以，現階段對地產政策根本不用悲觀，可能有部分存有僥幸心理的人，還會用擠牙膏的方式出臺相關政策，但5%的目標放在那，時間在不斷的消逝，現實會教育人、改造人、塑造人。

三、關于地產政策能不能救起房地產

關于這一點，或者換一種說法“地產行業還有沒有發展前途”，對于這個問題的回答，也是我投資地產股的根本邏輯。如果地產政策救不起地產行業、地產行業沒有發展前途，我一股地產股都不會持有。理由以前已經說了很多了，不想重復，但前幾天任澤平和陸銘關于城鎮化的訪談，還是很有啟發意義的，值得看一下。

這里只有一個建議，對任何說房地產已經沒救的所謂經濟學家、基金經理、雪球混子，建議無腦拉黑。也建議贊同上述觀點的人，也把我無腦拉黑。

四、關于金地集團會不會暴雷的一點回應

關于這個問題本來不想回應，但是最近小作文比較多，金地債券波動也比較大，部分投資人普遍非常恐慌，作為金地集團的長期跟蹤者，有必要做個回應。

1.金地的“總對總”模式

“天使存在細節里”，金地的“總對總”模式是金地不會暴雷的根本原因之一。金地的財務總在業績說明會上專門說過，受益于“總對總”模式，金地的開發貸都是沒有抵押的信用貸。按照我的理解，基本模式是金地集團根據各項目開發貸資金需求，金地總部統一向銀行總部提出借貸需求，銀行各分支機構不再覆行相關的抵押和審批程序，按資金需求把資金借給相應的地產項目。這是與傳統地產開發貸不同的模式，只有少數如萬科這樣的房企可以采取。

用一個高度簡化的模式，可以看到上述模式的威力。

假定有1個地產開發項目，土地成本20億，建安成本20億，利潤10億。

在傳統模式下，建安的20億是以土地成本為抵押的。簡化來說，開發商的銷售回款率只有達到40%后，才能有回流房企總部的現金流，用于償還公開市場債務。

但在金地的模式下，理論上，項目上只要有銷售回款，就可以回到金地總部。而且，當銷售回款率超過40%時,除了可以按期償還開發貸外，還可以有正向現金流用于償還公開債。

兩個結論：當開發貸必須按期還款的情況下，金地的銷售回款率只要超過建安占比（40%），就會有增量現金流可用于公開市場還債。

當開發貸可以延期、展期的情況下，金地的所有回款均可用于公開市場還債。

由于金地以一、二線為主，實際比較合理的模型應該是，土地成本20億，建安成本10億，利潤10億。在這種情況下，金地的銷售回款率只要超過25%，就會有增量現金流用于公開市場還債。

上述模型有一個前提，就是土地成本必須是自有資金，不能是前融借的，金地顯然是滿足上述條件的。

雖然是一個高度簡化的模型，但可以說明，金地集團暴雷的門檻其實還是挺高的。

2.金地的銷售

最近跟蹤了金地樓盤的銷售情況，部分樓盤最近的去化率是有所下降。典型的是上海的峯匯二期，之前一期是要搖號的，二期開盤50%左右去化。但前期金地銷售下降的核心因素并不是去化的下降，是新樓盤開盤量太少。隨著新樓盤的加快推出，9月有望稱為金地銷售的拐點，環比數據有望得到明顯的改善。

其中，最值得期待的是金地環灣城，9月初馬上就要開了，首開60億貨值，從目前跟蹤的情況看，蓄客情況非常好。今年還有70億的貨值，全年實現100億銷售額是大概率。明年還有200億的貨值，對于彌補金地的現金流會起到非常積極的作用。

隨著上海、杭州、南京、西安、東莞其他新樓盤的加快推出，現金流的回流會更加明顯。

3.金地的持有性物業

今年金地融資很明顯的特征是加大了持有性物業的融資，小作文說金地持有性物業基本已經融資完了，沒有多少空間了。小作文不知道真假，但金地大量運營良好的產業園還有相當的融資空間。以深圳金地威新兩個產業園為例，年營業收入加起來5、6個億，對照北京金地中心融資，融個50億還是大概率的。加上其他優質產業園，融資空間還是不小的。還有小作文說的金地物業，都是非常優質的資產。

金地的上述特點，是金地集團的韌性所在，也是目前金地集團根本不存在暴雷的原因所在。有一些不懂裝懂的雪球水貨大V說什么新城控股、龍湖集團比金地安全，是梁靜茹給你們的勇氣嗎？還有什么中債增是專為民營企業量身定制的，金地這樣的混合所有制企業融不了資，真是無知的可笑。金地管理層明確的說過，中債增融資不合算，也從另一方面說明，金地的資金情況仍然是可控的。

當然，極端的一種情況下，金地也可能會暴雷，那就是銀行大規模抽貸、不續貸。如果這種情況發生，不光是金地，絕大部分房企都是撐不住的，但我認為在目前的政策環境下，可能性非常小，投資不能依托在概率極低的事項上。

最后，還有個建議，對任何說金地集團將要暴雷的所謂經濟學家、基金經理、雪球混子，建議無腦拉黑。也建議贊同上述觀點的人，也把我無腦拉黑。

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