萬科回來了，那個優秀的萬科回來了！

說到萬科，要從我成為萬科的業主開始說起。

話說我買了萬科的房子之后，恰逢地產行業下行周期，所以我很關注房企的信用情況。在疫情這幾年，受fk的影響，房企施工暫停屢見不鮮，且由于本人所在城市為了防止出現霧霾天氣，房企停工更是常態。

【資料圖】

幸運的是，盡管受各種意外因素的影響，我所購買的樓盤施工進度正常，年底按期交房。對于業主來說，能按期交房是一件天大的事，因為我的一個遠房親戚，購買的本地開發商的樓盤，5年了還沒交房。而我家樓上的鄰居更不幸，拖到了第八個年頭。

最令我感到驚訝的，還是去年10月的事情。去年10月，也就是房企資金鏈最緊張的那個時間，我收到了銷售顧問發來的信息：萬科為了保障業主權益，毅然決定封盤，等23年6月再重新開盤銷售。到那時，樓盤實景呈現，將收回所有優惠。

那個時候，可是房企遍地打折斷臂求生的時候，萬科覺得市場定價太低而放棄短期現金流的時候，我就知道，萬科一定是能活下來的房企。并且，萬科為了打造更好的小區環境，提高了小區環境標準，其他房企降標，萬科加標，我自然對萬科多加關注。后邊股價果然大幅上漲，直到最近跌下來出現了買入的機會。

后邊，就是我簽車位合同的時候，聽到銷售顧問說，他們最近在整改售樓部，這就和張海所說的降低售樓部的成本對應了起來，在今年的一季報里，我找到了這么一段話：

報告期內，本集團全面檢視在售項目、首開項目的操盤情況，重點提升產品性價比和精益管理水平，拉通優秀案例的操盤方案，將優秀實踐復制推廣。對于存量資源，以樓棟為單位對庫存進行再分類并明確不同的銷售策略。

再看今年一季報，管理費用從26億下降到15億，這就是今年一季報在毛利下降的背景下取得超預期增長的原因。

那么毛利率為什么會下降呢？毛利率見底了嗎？毛利率下降，早在萬科出一季報之前，我就判斷出來了。原因在于：

萬科的存貨周轉開始加快。我們看存貨的已完工項目，總體金額增長并不多，但有不少去年才增加的項目，這些項目必然毛利率低，因為不好賣才會成為現貨。這說明了兩點：第一，過去積累的滯重存貨去年集中處理了一部分，所以去年毛利凈利率低；第二，由于疫情的原因，去年有一部分利潤率不好的現貨項目沒有來的及賣出去，這部分項目會集中到一季度賣出，所以毛利率必然會下降，其實早在業績會上管理層就對毛利率的下行壓力進行了表述。體現在報表上，就是營收增加，毛利下降，現金流顯著改善。

于是，我們就知道了毛利率下降的原因，是因為加快了滯重存貨的周轉，而今年4月，在上海的拿地力度的提升進一步佐證了萬科的資產周轉變得更加順暢。要知道，下定決心加快滯重資產周轉并不是一個能夠輕松做出的決定，這將對報表業績產生很大的負面影響，但萬科勇敢地走出了這一步，底氣就是管理費用的顯著下降，沒錯，就是管理紅利。

由此，我就對萬科過去幾年的經營策略產生了強烈的興趣，萬科這幾年究竟在做什么呢？18年的活下去大家都耳熟能詳了，19年開始，萬科的拿地面積開始小于銷售面積，新開工面積小于竣工面積，開始收攤子。21年上半年，萬科凈負債率降低至20%的極低的水平，代價就是拿地比較少。并且萬科拿地還有一個特點，就是集中供地拿地占比并不太高，所以21年上半年萬科算是極少數理性克制沒有拿高價地的房企之一，能做到這一點，與其強烈的危機意識有很大的關系。

再看一下2021年業績會，萬科管理層對于未來的業績與經營是怎樣表述的？

一是通過開發經營本部，我們對房地產業務進行集中管控和統籌管理，改變了過往的離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報。開發經營本部主要做了幾件工作，拉通每個產品，打開每個項目，管住關鍵節點，比如說對于大型復雜項目我們設置了87個關鍵節點，對這些關鍵節點進行精準把控，我們希望打造一批叫好又叫座的大型復雜標桿項目產品，既能體現我們的開發業績，也能有良好的運營表現。

我們開發業務的第二個支撐點是始終堅持高質量投資，比如說對投資項目盈利水平的要求，對于操盤團隊能力的要求，對于投后管理要求都在不斷提高。

第二個內部基礎是經營服務類業務表現很好，快速發展，NIO率勢頭也很好，比如物流的整體NOI率超過6.5%，冷鏈的NOI率超過7%，2019年以后的長租公寓NOI率都能超過6%，印力這兩年新開重要項目的NOI率也超過6%，首個完整年超過6%，這些業務將構成萬科未來的增長空間。

另外，從2022年開始，萬科的管理層都下沉到具體的業務部門，分管具體的業務，這樣也能拉近與市場的距離，提高運營效率。

萬科回來了，那個優秀的萬科回來了！$萬科企業(02202)$ $萬科A(SZ000002)$

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