大家晚上好，我是刀哥。

吳曉波寫了一篇文章《吳曉波：只有救樓市才能救內需》，各位可以看看，里面提出了救樓市的5個觀點。

(相關資料圖)

當然，為什么要重提樓市這個夜壺，很大原因是我們的經濟太差了。而房地產過去的20年一直都是我們經濟的支柱產業，突然這么大的下滑，對各行業確實是巨大的影響。作為“天字第一號”行業，房地產的巨型產業鏈上，懸掛著居民消費和財富、地方政府、銀行及數十個相關產業，同時涉及上億的就業人口。樓市的一蹶不振，是內需低迷的結構性因素之一。

這點確實是共識。房地產確實影響著各行各業，幾十個產業是可能的。

2022年，房地產行業經歷了劇烈的跌蕩，銷售總額從18萬億下滑到13.3萬億，土地出讓收入從8.7萬億降到6.7萬億。今年四月，國家統計局數據顯示：全國新建住宅銷售面積僅有三月份的52%、銷售金額下滑39%。更令人擔憂的是，出現了提前還貸、二手房大量掛牌拋售等景象。

二手房掛牌拋售的事兒，包括最近北京都有這樣的場景了。根據貝殼官網，2022年11月北京二手房掛牌量超過了10萬套，當時有人直呼震驚，畢竟這是歷史新高。但如今，這個數據已經來到了119106套，諸如“北京二手房越賣越多”之聲也開始出現。更別說像合肥、鄭州等新一線城市的拋售潮了。這對市場確實是極大的壓力?？v觀下來，我們現在的樓市，只有一線城市，比如深圳、上海還算是比較堅挺的，其他的都多少被影響到了。

而且，更為麻煩的是，我們的人口，從今年開始負增長，則是一個非常不好的信號。人口少了，未來房子一定是過剩的。我們一直講過，2020年后出生的這一代人（20年）能有2億就不錯了。而90年代出生這一代人（20年）則是5億。如此巨大的影響，未來的10年、20年越來越嚴重。

房地產還真就不能漲的太快，但跌的太快同樣有很嚴重的后果。目前看下來，是有點要被戳破了的感覺。

因此，提出救樓市是有一定的合理性的，但救這個字，用的不好。不應該救。而是做好疏導，做好指引，做好制度建設。市場經濟應該有其合理性。吳曉波老師提了5個觀點：

?? 建議一：盡快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示。

??建議二：降低改善型住房的房貸利率。

??建議三：降低存量房貸利率。

??建議四：全面取消限價政策。

??建議五：認真落實“三支箭”和保交樓政策。

第一點，估計每個人都很認同，就不用說了。第2點，改善住房其實需求一直還是有的，客觀角度來說，部分城市二套房貸的利率還是很高的。其他城市我不是很清楚，但在上海，如果是二套，利率在5%-6%之間的。如果這么高的利率，當然會阻攔部分購房者的意愿。而且這個政策很變態的地方在于，即使你首套房子賣了，房貸都還清了。但是，因為你有貸款記錄，同樣會認定是二套，同樣是5%-6%的利率。一個簡單的道理是，我現在不換了。反正現在首套房在4%不到的利率，我為什么去做大冤種，是不。

第3點，這難度不是一般的大啊，我都不敢想。本來是5.8%的利率，吳曉波老師建議銀行系統克服困難，共度時艱，實現兩者的均衡，這難度不是一般的大啊。

第4點，早該是這樣了。要市場化。我看東莞、惠州的有的樓盤，當地政府已經不做現價了，開發商直接打折出售新盤，也挺好的。

第5點，是個老大難的問題。

如果能從制度上解決一些問題，比如新房價格市場化，利率市場化（包括二手房、三手房等），對樓市做一些疏導，應該是可以提振消費者的信心，這對當下的市場一定是有好處的。

要知道，當下房地產市場的變化，利率、限價等其實都不是最主要的。最主要的原因是信心的問題。當然，信心如何也跟本身的市場的利率、價格也是有一定的關系。這有點相輔相成。

當然，如果只有為了救樓市而救樓市，屬實沒必要。這只會把一些長期的泡沫繼續延遲推到更長久的地方去。是有問題的，早晚都會有一些問題。

回到樓市這個屬性上來看，樓市是有很強的金融屬性的。一個基本的共識是，即使未來人口越來越少，但好樓盤還是會跑得贏通脹的。所以買房子其實不見得是壞事，特別是對于很多沒有投資理念的老百姓來說，買到好地段的房子，跑贏通脹是沒啥問題的。

而且，我個人還覺著，改善型住房是真的要考慮早點做。我對我們國家的這種高樓層是有意見的，這種房子早晚沒人住。

遠的不說，就說哈爾濱的拆承重墻事件導致的1.6億損失的問題，怎么解決？

房子修吧，很多人住著心里不踏實，而且以后，這房子大概率是賣不掉了，這么多業主的損失誰來承擔。

房子賠吧，用誰的錢賠？物業賠不起、拆承重墻的租戶賠不起、業主賠不起。國家更不可能用納稅人的錢賠。最終沒辦法賠。

那最終的結果是，這棟樓，最后久這么撕扯下去，未來人越來越少，最終可能是變成危樓或者幾乎無人居住的樓。

而且，30-40層的房子，未來都有這樣的問題。最后都會成為無人居住的房子。其實大家如果仔細想想。我以前寫過類似的文章：

但現在我們很多這樣的房子。未來就應該考慮對這些房子做改善型，做小高層，比如3-11層的房子的建設，或者做類似house的建設。

如果全部house也不太現實，畢竟我們的人口密度高，不像歐美人口密度低，但小高層+郊區house的改善型住房，未來可以多做做。這種改善型的好物業、好環境的房子，一定會刺激一些中產或者有錢人去改善的。畢竟誰都想去住好房子。市場化之下，大家都去買，房地產也會軟著陸。

所以，說起來，我們已經過去了房地產野蠻生長的年代，現在的房地產市場，已經從黃金時代到了白銀時代，需要開發商深耕細作，需要市場積極調配，需要不斷的也去挖新需求，也需要政府做好制度建設、積極引導。但如果只是為了救樓市而去救樓市。救得了今年，明年怎么辦呢。

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