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李蓓總在半夏投資3月報(bào)中將當(dāng)下的房地產(chǎn)對標(biāo)2016年供給側(cè)改革的煤炭股，存在3-10倍的上漲空間。

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來的第一次大力度的供給側(cè)改革。

(資料圖)

地產(chǎn)供給下降，房價會企穩(wěn)回升。看好現(xiàn)在還沒有暴雷的地產(chǎn)企業(yè)很多市值會新高。

大家吃瓜看熱鬧，論壇上大部分網(wǎng)友對蓓總的觀點(diǎn)是冷嘲熱諷的聲音。

地產(chǎn)這兩年暴雷了數(shù)不清的知名的公司，說破產(chǎn)就破產(chǎn)，也難怪現(xiàn)在人人嫌棄地產(chǎn)股。

本著你大爺永遠(yuǎn)是你大爺?shù)脑瓌t。

學(xué)霸丟出來一個線頭，我們照著邏輯挖一挖，看看有沒有寶。

在半夏投資3月報(bào)中，蓓總提到持倉的地產(chǎn)公司限定3個條件，國企、1-3月銷售同比增速平均已經(jīng)大于高達(dá)30%、PB在0.2-0.5之間。

01.

數(shù)據(jù)我們采用克而瑞2022年和2023年1-3月銷售數(shù)據(jù)，取銷售榜的前30名。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

給觀眾老爺科普下，表格中有全口徑金額和權(quán)益金額。

現(xiàn)在房地產(chǎn)很多項(xiàng)目是有兩家甚至多家地產(chǎn)共同出資拿地開發(fā)。

全口徑銷售額是所有參股房企均可以100%將銷售額計(jì)入全口徑金額。

比如三家公司合作開發(fā)一個項(xiàng)目，最終賣了6個億。

每家公司都可以統(tǒng)計(jì)自己的全口徑銷售額6億，毫無疑問這樣計(jì)算會有大量重復(fù)數(shù)據(jù)。

權(quán)益銷售額=銷售額*權(quán)益份額，才是真實(shí)的業(yè)績。

比如三家公司參股比例相同，每家的權(quán)益銷售額都是2個億

我們要的是權(quán)益金額，由于沒有找到現(xiàn)成的同比去年1季度表格，我們手動操作。

給觀眾老爺科普表里有兩個保利。保利發(fā)展在A股上市，保利置業(yè)在港股上市。

兩者均為保利集團(tuán)下屬房地產(chǎn)開發(fā)孫公司，保利發(fā)展通過間接方式持股保利置業(yè)。

表里按照同比增速30%-50，50-100%，100%分為3檔，并用3個填充色進(jìn)行區(qū)分。

打開優(yōu)等生華潤置地的K線，去年底政策放松后直接歷史新高，當(dāng)前回調(diào)后距離歷史新高不過10%。

是不是開始接受地產(chǎn)大機(jī)會的邏輯了，那么有沒有還沒有漲的，彈性更大的？

PB，市凈率=每股股價除以每股凈資產(chǎn)=總市值除以總凈資產(chǎn)。

簡單理解，PB越低，越低估。

蓓總提到持倉個股PB在0.2-0.5之間。

A股并沒有滿足PB小于0.5的地產(chǎn)股。港股有大把，直接用券商軟件中的選股器，篩選PB小于1的內(nèi)房股。

篩出來的數(shù)據(jù)同時滿足國企、1-3月銷售同比增速平均已經(jīng)大于高達(dá)30%、PB在0.2-0.5之間。

三個條件的只有保利置業(yè)和中國金茂兩家公司，PB分別是0.187，0.346。

放松一點(diǎn)PB要求，中國海外發(fā)展（中海地產(chǎn)）、綠城、越秀，PB分別是0.552，0.622，0.677。

低估值+高增速最佳標(biāo)的：保利置業(yè)同比增速200%+，PB0.187

02.

當(dāng)前銷售業(yè)增長，但股價還未上漲，左側(cè)買入的階段。

市場對于地產(chǎn)的主流敘事還處于救市，沒有切換到市占率提升，資產(chǎn)重估的邏輯。

而且邏輯再好的標(biāo)的，沒有資金買入也沒辦法走出流暢的上漲。

大家都坐轎子，那誰可能是未來抬轎子的人呢？

當(dāng)然是可愛的機(jī)構(gòu)們。

依舊是老錢最喜歡的卡位思維，卡在機(jī)構(gòu)必經(jīng)之路上等他們來抬轎子。

找到機(jī)構(gòu)偏愛的花嬌子，我們用慧博搜索房地產(chǎn)的行業(yè)策略研報(bào)。

分析師限定新財(cái)富，國內(nèi)研究員最高榮譽(yù)稱號。

研報(bào)頁數(shù)限定20頁以上，過濾掉灌水的水文。

時間跨度限定930政策節(jié)點(diǎn)。

2022年“930”通過央行、財(cái)稅等多部門協(xié)同，一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)，使行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。

找到有效研報(bào)不到20篇，側(cè)面說明當(dāng)前的關(guān)注度十分冷清。

其中高頻出現(xiàn)的公司就是機(jī)構(gòu)未來買入的路徑。

廣發(fā)

海通

華泰

申萬宏源

地產(chǎn)能漲3-10倍，大家第一反應(yīng)都是不可能。

無論是為了易于傳播還是喊口號給自己壯膽，并不重要。

重要的是當(dāng)前具有概率和賠率優(yōu)勢。

一輪主升不可或缺的要素：邏輯、業(yè)績、估值。

跌的多才有未來的彈性，加上基本面好轉(zhuǎn)的邏輯，股價戴維斯雙擊。

再加上未來可能市場接受地產(chǎn)的新故事，帶動估值提升，才會出現(xiàn)三擊10倍股。

我們給這個口號打個折，1.5-5倍，再求個平均值2-3倍，是不是不好像貌似實(shí)現(xiàn)起來容易了很多。

如果他是10倍股，那先漲個2倍再說。

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往期回顧：價值投資熊市抄底指南：從希望之巔到絕望之谷

$萬科A(SZ000002)$$保利發(fā)展(SH600048)$$中交地產(chǎn)(SZ000736)$

#李蓓稱地產(chǎn)存在“十年一遇級別”機(jī)會#

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