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世界熱點！4月樓市總結

2023-05-02 06:21:36 來源：雪球網小 中

根據經驗上半年除了小陽春就是傳統淡季。2-3月份居然來了個不小的小陽春后，4月樓市沒有延續3月份火爆行情，也在情理之中。

4月份樓市呈現如下特點：

1、根據中指、克爾瑞數據1-4月銷售累計同比增長17%-20%，根據30城網簽數據1-4月銷售累計同比增長30%。預計統計局全國新房1-4月銷售增長在30%，4月同比增長50%。流入房開的現金流持續大幅改善。

(資料圖)

2、1-3月全國新房銷售均價比2022年底上漲5.7%，預計累計到4月底新房價格上漲幅度在6%左右，持續上漲。

3、當下，國企房開銷售持續暴增但基本增量不增利，原因是現在銷售的樓盤拿地基本都是21年下半年和22年托底拿的地，雖然去化流速可以有保障、受限于購買力沒有恢復，利潤還沒法體現。預計下半年經濟新房價格會繼續上漲6%左右，屆時會有正常合理的利潤率。

4、當下民營房開銷量看繼續不增長或者下降，原因是經過2年半不拿地，以去化原有存貨為主，另外還漲了一點價，銷量下降也在情理之中。經過2年半的去化，只要不是徹底躺倒的企業，在項目層面現在的銷售基本都是在回籠本金（監管資金已經充滿、前融基本已經還清、開發貸展期后隨銷售進度正常還款）。民營房開總部一旦完成債務重組，就有可能補貨拿地。至于為什么集中到一二線城市拿地，是因為現在民營房開信用還沒有恢復，只有在一二線城市拿地才能方便做開發貸。現在銷量對民營房開來說意義已經不大，守本金、保利潤、保資產和債務規模才是最重要的。

5、二手房成交量繼續創出歷史新高，意味著新房供應已然不再充足、可選性不夠，現在二手房成交火爆的城市下半年改善性新房量、價都會比較可觀，是投資進可攻退可守的好選項。

6、預計居民存款繼續創新高、居民房貸略漲。居民投資、消費信心還未恢復。同時，現在再說賺不到錢，是真的拖國家后腿了。目前居民部門存款：居民部門貸款差不多2：1，一旦預期修復，又會有一波明顯的超預期的消費、投資潮。

7、一方面這幾年釋放了那么多流動性、另一方面也沒有其他更好的投資和消費途徑，這些流動性逐漸流入居民部門后，購房會成為最無奈也是最佳的選擇。

8、一線城市都在或明或暗的放開政策，在各地土拍完全火爆之前政策不會收緊。畢竟賣地是解決地方財政最快、最有效的方法。

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